Правовые аспекты оценки недвижимости

Заказывая оценку профессиональному оценщику, инвестор заключает с ним контракт, в котором устанавливаются права и прямые обязанности сторон. Оценщик несет явную обязанность за качество произведенных работ, следовательно, риск неверной оценки «ложится на плечи» профессионала, но не заказчика. [6]

И в конце концов, оценка стоимости в макроэкономическом аспекте считается одним из рычагов управления и регулировки экономики со стороны страны, особенное значение оценка имеет при управлении государственной и муниципальной собственностью. [4 с.13]

 

 

2. История оценки недвижимости

 

Ситуация становления оценки недвижимости в дореволюционной Рф насчитывает более 50 лет. До отмены крепостного права в 1861 году главной работой, относящейся к оценке недвижимости, было межевание, которое выполнялось на основании указа 1765 года. Специфика межевания в Рф, в отличие от схожих операций в государствах Западной Европы, заключалась в том, что оно производилось не для целей оценки, потому что на тот момент налогов на имущество еще не было. Хотя в то же время межевание потом разрешило разделить местности по формам землевладения, к которым относилось землевладение сельских общин, частные поместья и территории, принадлежавшие казне, императору и церкви.

С отменой крепостного права в 1861 году была замечена новая система налогообложения недвижимости. Объем налогообложения определялся "прибыльностью и ценностью облагаемых имуществ".

Потребность определения базы налогообложения для недвижимого имущества стала поводом для организации соответствующих событий по исследованию свойств недвижимости различных типов. В соответствии с законом работа по учету и оценке недвижимости обязалась производиться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому животрепещущей стала задача по созданию новейшего направления статистики для оценочных дел - провинциальной оценочной статистики.

С самого начала своего существования городские и земские управы вели учет недвижимых имуществ. Для определения значения территорий использовали установленную стоимость выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости выполнялась на основании показаний хозяев. С повышением объема работы в некоторых земствах стали создавать особые статистические бюро, в том числе исполнявшие и оценочные работы. [7 с. 48-50]

К концу XIX века вопрос о принятии единообразного подхода к оценке как земли, так и городской недвижимости стал очень животрепещущим на государственном уровне. В 1893 году был издан закон о переоценке всех видов недвижимого имущества, также были подтверждены "Правила оценки недвижимых имуществ". В 1899 году закон изменился.

Более чем тридцатилетний опыт российских научных работников по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, нужных для оценки недвижимости, позволил сконструировать довольно точные нормативные аннотации для исполнения практической оценки.

Именно в Рф начала ХХ века сложилась новая для тех пор научная дисциплина, которая за ее заслуги во всем мире получила заглавие «российская оценочная статистика».

Главные концепции оценочной статистики, как науки, призванной гарантировать решение задач оценки недвижимости, были сформулированы в последующем виде:

1. оценочная статистика  считается самостоятельной наукой, характеризующей степень прибыльности  и ценности недвижимого имущества  в данный момент, в этой местности;

2. изучаемая оценочной  статистикой значение недвижимости  обязана пониматься не как  отвлеченная величина, а как продукт  общественного труда, растущий по  мере общественно-экономического  становления данной страны;

3. в следствие необходимости неизменного отражения изменяющихся характеристик общественно-экономического развития оценочная статистика обязана постоянно развиваться в исследовании причин доходности и значения недвижимости; [8 с.12]

В масштабах главных концепций были разработаны и постоянно улучшались определенные методы сбора и обработки информации для целей оценки, дозволяющие выработать методологии оценки недвижимости.

В том числе и единое описание организации и методических основ оценки недвижимости в Рф до 1913 года указывает, что современные подходы к вопросам оценки, возделываемые в развитых странах рыночной экономики, фактически повторяют в своей базе концептуальные положения, заложенные создателями российской оценочной статистики. К началу 20 века методические исследования и организационные подходы к оценке, впитавшие в себя передовые мысли и навык развитых стран того времени, дали возможность достигнуть отдельных выдающихся итогов, не имеющих аналогов во всем мире. Анализ исторических фактов позволяет аргументировано прийти к выводу о том, что усилиями собственных выдающихся научных работников Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из основных государств.

В последствии революции настал советский период истории России. В СССР на протяжении более семидесяти лет специальности «оценщик» не было. Цена хоть какого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Обычно, цена определялась как балансовая и оценивалась по расходам на строительство либо по цене покупки, хотя время от времени числа брались просто «с потолка». Оценка выполнялась в исключительных вариантах, когда исполнялись совместные планы с зарубежными странами либо солидными зарубежными организациями. В главном это были большие объекты — фабрики, самолеты, ракеты, суда либо огромные партии оружия.

Современный рынок недвижимости начал формироваться приблизительно в 1991 году. Конкретно с данного периода стал скапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости. Но в советский период (1917-1990) был накоплен богатый опыт определения нормативной величины издержек на стройку в форме его сметной цены, на базе которой потом определялась балансовая цена возведенных объектов. [9]

В 1-ые годы после развала СССР практически никакой законодательной базы в сфере оценки недвижимости в Рф не было. Сначало данная работа исполнялась отдельными энтузиастами, не базируясь фактически ни на какой нормативно-правовой базе. Обстановка усложнялась тем, что расценки на недвижимость росли слишком стремительно, время от времени за год повышаясь вдвое. Число сделок с недвижимостью постоянно росло, так что проблема оценки недвижимости стояла в те годы довольно актуальна.

Ситуация оценки как профессиональной деятельности на российском рынке возобновилась приблизительно 20 лет назад, в 1993 году. За этот период времени до нынешнего дня сложились профессиональные общественные объединения, возникли специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методологии, и оценка заняла свое место в ряду новейших специальностей, появление которых продиктовано требованиями нового времени. Подъем банковского кредитования подхлестнул развитие российского рынка оценки недвижимости. Сначала 2000-х годов его охарактеризовали как отличающийся сложной и пестрой структурой, также явлениями, не полностью соответствующими для "цивилизованного мира". [10 с. 69-71]

Специалисты говорят, что современный шаг становления рынка оценочных услуг почти во всем напоминает период, уже пройденный Российской Федерацией в конце XIX века. А из этого можно сделать вывод, что к оценке недвижимости в дореволюционной России стоит приглядеться повнимательнее.

 

 

1.3 Место оценки  недвижимости в рыночной экономике

 

Как уже было сказано ранее, на данный момент наша страна пребывает на стадии становления рыночной экономики. А из этого можно сделать вывод, что любая работа, производимая в РФ, связана с рыночными отношениями. Применительно к нам речь идет о рынке недвижимости.

Для определения цены объекта недвижимости нужно подобрать информацию о рынке жилой недвижимости.

Рынок недвижимости представляет из себя совокупность взаимоотношений между лицами, заключающими сделки, а также совокупность механизмов, при помощи которых выполняются последующие действия:

1. передаются права собственности  и другие имущественные права на объекты недвижимости;

2. инсталлируются расценки  на объекты недвижимости;

3. распределяется территория  по видам применения земель  и ее совершенствования (зданий, построек и т.п.).

Рынок недвижимости выделяется от рынка иных продуктов и услуг, он считается неидеальным рынком:

1. рынок недвижимости  не является централизованным; он  разбит на огромное количество  локальных (районных) рынков, любой  из которых проявляет себя  особенным образом;

2. отсутствует стандартизированный  движимый продукт, обусловленность недвижимости своим местоположением приводит к уникальности хоть какого объекта недвижимости, нет 2-ух схожих объектов;

3. сделки исполняются  на нерегулярной основе;

4. данные о тарифах, критериях  сделок и кредитных отношениях  носят секретный характер, не существует общепринятого источника верной информации;

5. объект недвижимости  неотъемлем от собственного расположения  и его будущее определяется  ситуацией (финансовой, демографической, политической, экологической);

6. предложение на рынке  недвижимости неэластично, т. е. при внезапном изменении спроса трудно в короткий срок увеличить предложение объектов;

7. в любой сделке имеют  все шансы быть собственные  особенные условия финансирования;

рынок недвижимости сильно подвержен муниципальному регулированию на районном и федеральном уровнях.        [11 с.2-3]

С рыночной экономикой больше всего связан один из главных подходов к оценке недвижимости – доходный подход, кроме того именуемый рыночным. Он базируется на анализе рыночных продаж и считается основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на просто доступной для оценщика рыночной информации, дозволяет гарантировать обычное, логически аргументированное суждение о стоимости объекта.

Процесс применения данного способа достаточно несложен: подбирается объект недвижимости подобный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную стоимость; потом после сопоставления их технико-экономических характеристик фиксируются отличия и вносятся надлежащие исправления в стоимостном виде, ориентируется базовая стоимость. [12 с.27]

Есть и прочие подходы к оценке недвижимости – затратный и сравнительный. Они помимо прочего связаны с рыночной экономикой, хотя в наименьшей степени.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Правовая база  оценки недвижимости

 

2.1 Законодательство  РФ об оценочной деятельности

 

Главный нормативный акт, регулирующий оценочную работа в Рф, – это Федеральный Закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Напрямую об оценке недвижимости в этом документе не сказано, но в нем находится важная информация, затрагивающая понятия оценочной деятельности, условий осуществления оценки и регулировки оценочной деятельности.

Закон устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика при оценке имущества России, субъектов РФ либо городских образований в целях разрешения имущественных споров в случае, когда одной из сторон спора выступает орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта РФ либо орган местного самоуправления; при определении стоимости имущества РФ, субъектов РФ либо городских образований в целях его приватизации или передачи в доверительное управление; при установлении стартовой стоимости для аукционов и конкурсов по реализации и сдаче в аренду имущества РФ, субъектов РФ либо муниципальных образований, размера арендной платы при заключении договоров аренды муниципального имущества, также цены муниципального имущества в целях его приватизации или передачи в доверительное управление и так далее. [13]

Таким образом, произвольное предназначение стоимости муниципального имущества в перечисленных вариантах, также в ряде других, оговоренных в законе, законом исключается.

В списке случаев, в которых нужна обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, исполняемые между гражданами. Вмести с этим Федеральный закон не мешает проведению независящей оценки имущества граждан по их желанию, даже в случае несогласия с установленным налогообложением.

В Законе фактически отчетливо описана разработка оценочной деятельности, определены способы оценки, введен институт независящих профессиональных оценщиков. Соучастники рыночных взаимоотношений получили право оспаривать корректность оценки в судебном порядке. Это все имеет прямое отношение к образовавшейся в текущее время системе налогообложения и, а именно, к определению размера налогооблагаемой базы.

Один из недостатков системы оценки имущества, который преодолевает Закон об оценочной деятельности, - присутствие разных организаций, ведомств и служб, наделенных правом определения цены объектов собственности. [14 c.243-244]

Имея цель записи в бюджетные доходы возможно наибольшего количества поступлений разработаны конкретные комбинации с муниципальным имуществом - от его залога в обмен на кредиты до передачи регионам в обмен государственных дотаций. При этом чем выше оценка цены муниципального имущества при передаче его регионам, тем более существенную часть задолженности федерального бюджета данным регионам сможет погасить Правительство.