Правовые аспекты оценки недвижимости

1. Описание объекта недвижимости. Это описание обязано разрешать  верно идентифицировать объект  недвижимости и совершенно точно  отделять его от иных объектов и характеризовать его состав.

2. Описание имущества, не  являющегося недвижимым, хотя включаемого  в оценку цены (в случае если  таковое имеется).

3. Описание подлежащих  оценке интересов (имущественных  прав) в недвижимости.

4. Указание на дату, по  состоянию на которую ведется оценка цены, и дату предоставления отчета.

5.Указание цели оценки.

6. Распоряжение вида стоимости, подлежащей оценке, и развернутое  определение этого вида стоимости, то есть формулировка того, что  конкретно понимается оценщиком  под обозначенным видом цены.

7. Изложение всех предположений  и ограничительных критерий, в  масштабах которых выполнялась  оценка.

8. Описание нрава и  размера подобранных и использованных  при выполнении работы практических  данных.

9. Изложение процедуры  определения метода лучшего применения недвижимости и решение оценщика сравнительно такового метода.

10. Изложение применявшихся  при оценке способов и операций  и использованных при этом  данных, также доводов, на основании  которых были изготовлены выводы  о величине стоимости. В отчете следует показать источники данных с тем, чтоб сделать вероятным их беспристрастную проверку. В случае если при оценке недвижимости оценщик не использовал каких-то из традиционно применяемых способов, то в отчете должно содержаться объяснение причин этого.

11. Сертификат оценщика, имеющий  его заявление об отсутствии  у него индивидуального интереса  в расцениваемой недвижимости (либо  точное распоряжение на то, в  чем конкретно состоит данный  интерес); утверждение о качестве  использованных данных, о факте индивидуального осмотра недвижимости, утверждение о следовании Стандартам и другие. заявления, принципиальные для осознания читателя того, в которой мере у него есть возможность надеяться на этот доклад.

12. Мнение оценщика о  величине стоимости расцениваемого объекта и подпись оценщика. В случае если работа велась вместе несколькими оценщиками любой из них, согласный с ее результатами, обязан подписать отчет. Любой оценщик, не согласный со всеми выводами либо частью выводов обязан выложить свое индивидуальное мнение и включить его в доклад. Ежели работа велась под чьим-либо руководством, управляющий работы обязан подписать отчет и тем брать на себя ответственность за его содержание.

13. Сведения о квалификации  оценщика и опыте его профессиональной работы.

Не считая всего вышеизложенного в пунктах 1 - 13 доклад об оценке стоимости недвижимости обязан объяснять все использованные в работе данные, упражнения, доводы и выводы верно и ясно с тем, чтоб читатель отчета мог верно понимать его и полагаться на его выводы.

Отчет обязан быть разбит на главы (сегменты), которые должны быть поименованы. Список глав (разделов) отчета считается его составной частью.

Требования, предъявляемые к докладу об оценке недвижимости, не находятся в зависимости от того, считается ли отчет полным либо кратким. Зависимо от размера отчета изменяется только полнота освещения соответственных вопросов. В кратком отчете разрешается не доскональное обсуждение вопроса, а ссылка на материалы, имеющиеся у оценщика. В случае предоставления клиенту лаконичного отчета в нем обязано находиться указание на то, что он считается кратким. Размер лаконичного отчета обязан быть достаточен чтобы все требования к докладу об оценке были исполнены. В больших по размеру отчетах для удобства пользователя следует привести короткое изложение важных фактов и выводов, содержащихся в отчете, поместив его перед главным текстом. [19 с. 57-60]

 

 

2.3 Государственный  кадастр недвижимости

 

Оценка недвижимости, производимая саморегулируемыми организациями, не имеет возможности быть единственной формой оценки недвижимого имущества. Нужна централизованная система учета. Заметим, что землеустроительные и земельно-учетные работы появились еще 450 лет назад, когда в РФ был образован Поместный указ. До революции учет территории постоянно развивался, и в конечном итоге был наведен порядок в применении российских земель, что значительно поправило положение Русской империи.

Работа органов землеустройства после 1917 года была ориентирована на обеспечение централизованного управления общим земельным фондом страны. Землеустроительная служба СССР производила регулирование в сфере земельных ресурсов и играла главную роль в организации охраны и оптимального использования земель.

После развала СССР все снова же в корне изменилось. Переход России в конце ХХ века к рыночной экономике востребовал создания новейшего земельного строя. В целях обеспечения равноправного развития всех форм собственности и хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, оптимального использования и охраны территорий в 1990 году создан Государственный комитет РСФСР по земельной реформе            (Госкомзем России).[20 с. 220-226]

За последние годы с развитием рыночных отношений муниципальная земельная политика испытывала значительные изменения. Реформирование земельных взаимоотношений в Рф сопровождалось острой борьбой по вопросам собственности на территорию, форм хозяйствования на ней.

В текущее время после многочисленных преобразований федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами считается Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, исполняющее последующие специальные (исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и др) функции:

1. ведение муниципального  земельного кадастра и муниципального учета расположенных на земельных участках и крепко связанных с ними объектов недвижимого имущества; землеустройство;

2. муниципальная кадастровая  оценка земель; мониторинг территорий;

3. муниципальный контроль  за использованием и охраной территорий. [21 с. 32]

Постановление РФ от 13 сентября 2005 года N 560 
Об утверждении подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2006-2012 годы)" федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2008 годы)" было ориентировано на организацию в стране системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости. Главная задача этой системы - обеспечить реализацию государственной политики эффективного и оптимального применения земельных ресурсов и другой недвижимости, также управление ими в интересах поддержания государственной экономики и увеличения благосостояния людей.

Для достижения поставленной цели в масштабах этой программы требуется решить следующие задачи:

1. обеспечить государственные  гарантии прав собственности  и других прав на недвижимое  имущество;

2. улучшать систему налогового  администрирования;

3. сделать полный и  достоверный источник информации  об объектах недвижимости;

4. улучшить качество муниципальных  кадастровых услуг, оказываемых  организациям и гражданам, также  органам государственной власти  и местного самоуправления;

5. сформировать общую  систему государственного кадастрового  учета, обеспечивающую индивидуализацию и идентификацию объектов недвижимости;

6. выполнить информационное  наполнение государственного кадастра  недвижимости;

7. модернизировать институт  налоговой оценки объектов недвижимости, провести кадастровую оценку  таковых объектов;

8. уменьшить издержки времени на государственный кадастровый учет объектов недвижимости и получение сведений из государственного кадастра недвижимости;

9. создать механизм для  доступа к информационным ресурсам  государственного кадастра недвижимости  на базе становления сервисных услуг с внедрением портальных Интернет-технологий.

Таким образом, кадастровый учет становится принципиальным не только в целях поддержки налогообложения земельных участков и природоохранной политики страны, подготовки земельной статистической информации и охраны государственных земель, но и для гарантии земельной собственности, развития и прогноза рынка земли, уменьшения земельных споров, поддержки в перераспределении прав на территорию, улучшении планирования использования территорий. Учет исполняется по месту нахождения земельного участка в кадастровом округе. Место осуществления кадастрового учета участка, размещенного в пределах между двух и более кадастровых округов, ориентируется в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в области кадастровых отношений.[22]

Основной нормативный акт в области централизованного учета недвижимости – это Федеральный Закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ                 «О государственном кадастре недвижимости». В соответствии с ним основанием для выполнения кадастровых работ является договор подряда или определение суда.

Главным эффектом кадастровых работ в отношении земельного участка считается межевой план, который представляет из себя документ, составленный на базе кадастрового плана соответствующей местности либо кадастровой выписки о этом земельном участке и заверенный подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой проект. Межевой план состоит из 2-ух частей: графической и текстовой. На нем воспроизведены внесенные в муниципальный кадастр недвижимости сведения и указана зависящая от целей исполнения кадастровых дел следующая информация:

1. об образуемом земельном  участке при постановке его  на учет;

2. о доли либо частях  земельного участка при учете  его доли либо частей;

3. новые необходимые для внесения в муниципальный кадастр недвижимости сведения о земельном участке при учете его конфигураций. [23]

Необходимо подчеркнуть, что информация о кадастровой стоимости недвижимости становится все более и более легкодоступной. Одним из подтверждений этого утверждения служит интерактивная кадастровая карта, не так давно появившаяся на официальном веб-сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. [24]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Разработка рекомендаций по совершенствованию оценки недвижимости

 

3.1 Пути развития правовых норм оценки недвижимости

 

Почти все трудности оценки недвижимости должны решаться способами нормативно-правового регулирования. Разберем главные предложения госслужащих, затрагивающие оценки недвижимости.

В Госдуме был рассмотрен законопроект, призванный установить совместные принципы проведения кадастровой оценки и притязаний к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой оценке, также найти порядок утверждения итогов кадастровой оценки и досудебного урегулирования споров о результатах ее определения.

Законопроектом вводится определение кадастровой стоимостью объекта недвижимости, под которой понимается характеризуемая способами массовой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, одобренная в установленном порядке:

1) устанавливается периодичность  государственной кадастровой оценки (не чаще 1 раза в 3 года и не  реже 1 раза в 5 лет - подобный период  используется в текущее время  для кадастровой оценки территорий).

2) устанавливается, что заказчиком  кадастровой оценки считается орган исполнительной власти субъекта РФ, а исполнителями - лишь оценщики, удовлетворяющие притязаниям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в добавок застраховавшие собственную ответственность на необходимую сумму не менее 30 млн. руб..

3) предвидено, что мероприятия  сосредоточенные на определение кадастровой стоимости обязаны производиться согласно с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными эталонами оценки и методическими указаниями по кадастровой оценке. [26]

Согласно заявлению законодателей, такой подход дозволяет не только сберечь единую систему оценки имущества, но и еще учитывать специфику массовой оценки и потребность обеспечения дополнительной ответственности, которая появляется при оценке большого числа объектов для целей налогообложения, с учетом последствий этой оценки.

Помимо прочего чиновники ввели общие требования к докладу об оценке. Действительно, внедрение единых стандартов по форме отчета обосновано потребностью применения содержащейся в нем информации для внесения в кадастр, что невозможно в отсутствии общих для всех исполнителей требований по форме отчета.

Для снова образуемых объектов недвижимости законодатели предлагают особую процедуру кадастровой оценки. Эта оценка ведется оценщиком, сделавшим работы по определению кадастровой цены объектов недвижимости в этом субъекте, который на основании ранее полученных моделей определяет оценку нового объекта. Указанный подход разрешает обеспечить методологическое единство при определении налогооблагаемой базы.[27]

Заметим, что лишь немногие предложения госслужащих находят поддержку в парламенте. К примеру, депутаты Госдумы отклонили законопроект, который предлагал отменить обязательную оценку государственного и городского имущества.