Правовые аспекты оценки недвижимости

 

3.2 Способы совершенствования оценки недвижимости

 

Нетрудно прийти к выводу, что указанными законопроектами нереально решить все трудности в области оценки недвижимости. Так какие же пути развития возможно предложить еще?

Сначала, нужно создать и принять национальные эталоны оценки объектов недвижимости в системе настоящих гражданских и земельно-имущественных взаимоотношений, – как массовой, так и персональной. При этом необходимы эти стандарты, которые стоят на крепком правовом фундаменте, строго и верно описывают все этапы проведения оценки и надлежащие процедуры оценочных дел, а не считаются ведомственными инструкциями, выдуманными чиновниками для собственного удобства. При всем этом повышенное внимание должно быть уделено преодолению стереотипов настоящей практики оценки, о которых уже было сказано. Иначе настоящая практика оценки может остаться в плену бывших заблуждений.

Чтобы сделать крепкий научный фундамент стандартов и правил оценки недвижимости, сделать их текст таким документом, который посодействовал бы практикующим оценщикам значительно увеличить уровень и качество собственной ежедневной работы, нужно верно сконструировать единые принципы формализации оценочной деятельности. При всем этом принципиально не только уяснить их правовое, экономическое, информационное и организационно-методическое объяснение, но и выявить и обобщить настоящие практические трудности российских оценщиков. Непременно, принципы структурирования стандартов оценки обязаны опираться на положения действующего законодательства и охватывать все нюансы оценочной работы. [25]

Это может помочь помимо прочего заложить уже на уровне концепции и структуры стандартов мысль их разумной эволюции по мере улучшения действующего законодательства и развития рыночных институтов в стране. К тому же, это структурирование стандартов и правил оценки недвижимости даст возможность сделать их не столько «репрессивным» документом, сложным для понимания и необходимым в основном контролирующим чиновникам, чем практикующим оценщикамОсновной задачей создателей стандартов становится их органическое вписывание в систему подготовки и переподготовки кадров.

Чтобы упростить их использование для системного увеличения подготовленности оценщиков, к главному тексту стандартов, прописанному по определенным канонам, в таком стиле, который привычен далеко не каждому оценщику-практику, нужно заблаговременно подготовить подробные комментарии. Это не только позволит упростить процесс их исследования, но и дать советы по решению фактических задач, образующихся в любой оценочной компании. Другими словами, подготовка и принятие стандартов и правил оценки в такой форме позволили бы сделать и систему непрерывного повышения квалификации оценщиков.

Необходимо подчеркнуть, что стандарты и правила оценки недвижимости должны стать для оценщиков не только «руководящим документом». Они должны быть построены так, чтобы обеспечить высокую технологичность проведения практических работ по оценке на новом уровне требований к ее качеству и достоверности результатов. Поэтому параллельно с работой по важнейшим разделам стандартов и правил развернуты исследования и разработки по созданию новых информационных технологий и экспертных систем для практической реализации важнейших стандартизованных процедур проведения оценки объектов недвижимости любого уровня сложности.

В следствии изучения вероятных разновидностей структурирования работы оценщиков для оптимизации содержания стандартов и правил оценки недвижимости выделены последующие четыре ее важных этапа:

1-ый шаг – составление задачи оценки, формализованного описания объекта оценки и подготовки системы начальных данных для оценки, имеющих необходимый правовой статус, согласование развернутого задания на оценку;

2-ой шаг – строгая  и научно аргументированная формализация важных операций решения задачи оценки, контроль за скоплением ошибок в ходе логического анализа и проведении расчетов и получения итогового результата оценки;

3-ий шаг – объяснение  положений важных структурных  разделов отчета об оценке  по строгим правилам его оформления и притязаниям к их содержательной части;

4-ый шаг – проведение  экспертизы итогов оценки по  четко регламентированным процедурам  и оформление документации по  ее результатам.

Любой из данных 4 шагов помимо прочего структурируется по неким видам работ, описание которых полностью поддается формализации. В конечном итоге получается описание 15-20 процедур оценки, включающих в себя приблизительно столько-же довольно простых операций логического и расчетного характера.

Описанная система структурирования важнейших этапов и процедур оценки не исчерпывает всех направлений работ по научно-методическому обоснованию стандартов оценки. Речь идет не только о раскрытии особенностей применения международных стандартов оценки с учетом специфики национального гражданского земельного, градостроительного и иного смежного законодательства. Безусловно, очень важно обобщение реального практического опыта, накопленного российскими оценщиками. Но не менее важно и раскрытие сути основных макроэкономических процессов ценообразования объектов недвижимости в сочетании с важнейшими аспектами конкретной хозяйственной деятельности субъектов земельно-имущественных отношений в условиях реальной правоприменительной практики, математических моделей используемых при оценке, а также описание современных информационных технологий оценки.

Эти стандарты обязаны быть апробированы в крупнейших российских саморегулируемых объединениях оценщиков и соответствующим образом доработаны. И воспринимать национальные стандарты следует только после того, как в них будет отражен настоящий положительный фактический опыт российских оценщиков.

Современных же стандартов очевидно не хватает, так как они не затрагивают непосредственно недвижимость, а охватывают оценочную деятельность в целом.

Относительно проблем, связанных с «теневой» экономикой, то тут законодательством об оценочной деятельности не ограничиться. Посодействуют только усиленные меры налогового контроля.

 

Заключение

 

Недвижимость-это наиболее базовый, фундаментальный товар из всех имеющихся, его невозможно похитить, утратить либо сломать. Иное дело, что возможно лишиться личного недвижимого имущества против собственного желания. Недвижимость считается одним из немногих продуктов, стоимость которых может вырастать со временем. Чрезвычайно важной спецификой недвижимости считается потребность постоянного управления ею.

Главная задача оценки недвижимости – определение рыночной либо другой стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку согласно с типом недвижимости и следующим использованием результатов оценки описывает требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации обхватывает сведения от совместного состояния экономики до определенных характеристик расцениваемого объекта. Это дозволяет оценщику установить связь и взаимозависимость принципов, причин и характеристик, характеризующих стоимость определенной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет обрести данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики прибыльности и стоимости недвижимости в ближайшем будущем.

С исторической позиции, обстановка с оценкой недвижимости в России как, видимо, и в иных государствах с переходной экономикой - уникальна: имеет место очевидный дисбаланс между доступностью современных способов оценки и недоразвитостью самого рынка недвижимости, к которому они используются. Вправду, в исторически «нормальном» эволюционном процессе в государствах с рыночной экономикой методы оценки и рынок развивались параллельно, и новейшие способы отражали уже существующую действительность.

В России современные способы оценки стали доступны благодаря стартовой технической поддержки, и они попали в благодатную среду, потому что общество профессионалов, переквалифицировавшихся в оценщиков, отлично образовано и обладает достаточными техническими способностями. Все же, недоразвитость самого рынка и отсутствие опыта работы в среде, где современные рыночные механизмы действуют в полную силу, часто приводит к не вполне разумному применению приемов, использование которых не имеет еще почвы.

В в последнее время возникли отличные предпосылки для улучшения оценки недвижимости: оценщикам отменили лицензирование, появились федеральные стандарты оценки, развивается законодательство о государственном кадастре.

Однако принятых мер все таки мало для полного решения проблем, связанных с оценкой недвижимости. Разбирая методы избавления от проблем, мы сделали вывод, что основной целью считается разработка новых и очень подробных стандартов оценки недвижимости.

В общем, можно заявить, что ситуация с оценкой недвижимости в современной России скорее оптимистическая, нежели пессимистическая. И год от года нормативная база в данной области улучшается, а новые оптимальные предложения чиновников ожидают своего часа.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

1. http://club-energy.ru - Библиотека успешного бизнесмена

2. Имомов Х.М. Оценка бизнеса. – Учебник. – Ташкент, изд. ТГЭУ, 20011. – 180 с.

3. Джуха В.М., Усенко Л.Н., Киреев В.Д. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. – Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «Марь», 2010г.

4. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, М.А. Эскиндаров, Т.В. Тазихина, Е.Н. Иванова, О.Н. Щербакова.—М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2013. — 544 с.

5. Научный журнал  «Фундаментальные исследования»/ № 1 за 2009 год/ СУЩНОСТЬ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОМПАНИИ И ЕЕ МАКСИМИЗАЦИИ / Рауш Е.А.

6. http://www.ocenka-31.com - ООО "Центр независимой оценки"

7. Оценка недвижимости в России: история и перспективы /            Тарасевич, Е. И./СПбГТУ, 2011 г.

8. Кащук И.В. / Основы оценочной деятельности: учебное пособие / И.В. Кащук. – Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2010.- 141 с.

9. http://www.spravedlivo.ru - Официальный сайт Политической партии Единая Россия

10. Щербакова, Наталья Александровна. Оценка недвижимости. Теория и  практика: учебное пособие / Н.А. Щербакова. - М. : Омега-Л,2013. - 269 с.

11. Лобанова, Е.И. Оценка объектов арбитражного управления [Текст]: учеб. пособие / Е.И. Лобанова - Новосибирск: СИФБД, 2014. - с. 135.

12. Оценка имущества отрасли: учебно-методическое пособи по  курсу "методология оценки имущества  отрасли" для студентов заочной  формы обучения экономических специальностей / Н.Г. Синяк, Е.В. Россоха. - Мн.: БГТУ, 2012 -50 с.

13. Федеральный Закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации».

14. Кацман В.Е., Косорукова  И.В., Родин А.Ю. «Оценочная деятельность: правовые, теоретические и математические основы», Книга 1, Учебное пособие, Изд-во ООО «Маркет ДС Корпорейшн», М. – 2010.

15. Статья: Саморегулируемые  организации в сфере оценки и аудита / Муратова Д.А. / Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2012

16. http://www.minfin.ru/ru - Министерство Финансов Российской Федерации

17. "Стандарт российского  общества оценщиков в области  оценки недвижимого имущества"

18. Гражданский Кодекс  Российской Федерации (ГК РФ), принятый 

Государственной Думой Советом Федерации 21 октября 1994 года //

(часть 1). Ст.130

19. Смирнова Н.В. Теория  и практика оценочной деятельности / Н.В. Смирнова, С.М. Волостнов; Иван. гос. хим-технол. ун-т: учеб. пособие. - Иваново - 2012 - -164с.

20. История развития земельно-оценочных работ в период до 2001 года / И.Н. Росновский, С.П. Кулижский, 2010

21. Курс лекция для студентов очного, дистанционного и заочного обучения по направлению  «Землеустройство и земельный кадастр» Клюшниченко В.Н., 2011 - 150с.

22. Статья: Кадастровый учет  земельных участков (Кресникова Н.И.) / "Право и экономика", 2013, № 10

23. http://invest.khv.gov.ru - Инвистиционный  портал / Постановка земельного участка  на государственный кадастровый  учет

24. https://rosreestr.ru - Федеральная  служба государственной регистрации, кадастра и картографии

25. http://www.smao.ru - Актуальные  проблемы стандартизации оценки  недвижимости в системе действующего  законодательства и реальной  практики оценки

26. http://base.consultant.ru - Пояснительная  записка "К проекту Федерального  закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

27. http://rway.ru - Информационно-аналитический  биллютень RWAY №171, июнь 2011