Правовые аспекты оценки недвижимости

Кредитование под обеспечение, практикуемое банками, с принятием Закона об оценочной деятельности стало наиболее унифицированным и цивилизованным, так как ранее стоимость имущества определяли собственные специалисты-оценщики, работники банков, отталкиваясь от образовавшейся в этом банке практики и имеющихся у него сейчас кредитных ресурсов. Согласно банковской оценке цена объекта собственности, становящейся залогом, обычно, гораздо ниже его рыночной стоимости. В связи с этим в случае невозврата кредита и отчуждения задатка появляются остроконфликтные ситуации, так как оказывается, что банку переходит имущество, которое в реальности стоит в пару раз дороже, нежели согласно оценке, сделанной банковским оценщиком и фиксированной в договоре о залоге.

В текущее время оценкой стоимости имущества с целью установления объемов налогов занимаются и муниципальные налоговые органы. Оценивается стоимость оказавшихся в собственности людей жилых зданий, квартир, дач, гаражей и других построек, помещений и сооружений, моторных лодок, вертолетов, самолетов и так далее, также валютные доходы граждан. С той же целью оценивается имущество компаний. [8 с.16]

До 1 июля 2006 года каждый оценщик должен был получать лицензию на осуществление собственной деятельности. Сейчас ведь лицензирование отложено, и вместо него получили развитие саморегулируемые организации. Это широко популярное во всем мире явление. За границей саморегулируемые организации создаются «снизу», по инициативе субъектов рынка, и, обычно, соединяют фирмы одного профиля либо профессионалов одной специальности.

Членство в таковой организации требует от субъекта исполнения основных правил и норм, да и дает субъекту некие привилегии – к примеру, гарантирует обращения к нему потребителей в первую очередь. [15 c.3]

Авторитет таковых организаций – последствие того, что в их добровольно соединяются воедино наилучшие, самые влиятельные представители специальности, которые по собственной воле берут на себя обязательства выполнять созданные ними же самими правила и стандарты. Остановка членства субъекта по решению организации имеет самые губительные результаты для его репутации и в итоге для его бизнеса.

Именно в следствие самостоятельности этих организаций, власти относятся к ним с огромным почтением, спрашивают и принимают во внимание их мнение по профессиональным и этическим вопросам, при разработке соответственного законодательства и конфигураций к нему, и т.д. Эти организации считаются частью того, как говориться гражданским сообществом.

Присутствие этих саморегулируемых организаций (СРО) удобно и для страны. Инциденты разрешаются не на уровне правительство – субъект, а на уровне правительство – СРО. Проще и успешнее иметь дело не с многочисленными субъектами рынка, а со сравнимо небольшим числом организаций. Соглашение с саморегулируемой организацией автоматом ведет к соглашению со всеми ее членами.

Российское законодательство о саморегулируемых организациях, по-видимому, преследует эту же цель: сокращение численности субъектов, с которыми приходится вести взаимодействие, способствование исследованию профессиональных и этических правил, регулирующих деятельность членов. [16]

В оценочной деятельности понятие СРО возникло явочным порядком. По существу, все профессиональные соединения оценщиков считаются саморегулируемыми организациями. Перед ними ставятся примерно эти задачи:

– не утратить, а, может быть, и усилить муниципальный контроль оценочной работы;

– переложить значительную часть функций контроля с государства на саморегулируемые организации;

– сделать небольшое количество саморегулируемых организаций оценщиков для облегчения работы уполномоченных органов.

 

 

 

 

 

 

2.2 Оценочные стандарты  в области недвижимости

 

В сфере оценки недвижимости присутствует принципиальный документ, служащий управлением для множества оценщиков. Данное Стандарты Российского сообщества оценщиков в сфере оценки неподвижного имущества, которые были приняты 24 ноября 1995 года. Относительно самого Российского сообщества оценщиков, то данное профессиональная саморегулируемая общественная организация, объединяющая профессионалов в сфере оценочной работы из всех регионов РФ. Главной целью Общества считается помощь работы профессионалов, занятых оценкой разных видов гражданских прав и создание цивилизованного рынка оценки в РФ.

В Стандартах рассказаны:

1. цели, задачи, притязании, предъявляемые к членам РОО при исполнении ними профессиональной работы по оценке недвижимого имущества;

2. истолкование определений, применяемых в тексте стандарта;

3. прямые обязанности  члена РОО при исполнении работ  по оценке имущества;

4. требования к информации, нужные для проведения оценки, и к содержанию отчета о итогах оценки;

5. формы контролирования  за исполнением стандарта членами  РОО и виды их ответственности  за несоблюдение требований стандартов. [17]

Стандарты регламентируют прямые обязанности члена РОО в части профессиональной работы, характеризуют профессиональную терминологию в сфере оценки недвижимости, характеризуют методологию оценки недвижимого имущества, требования к качеству информации, применяемой оценщиком во время выполнения оценки, также устанавливают требования к докладу об оценке.

Стандарты призваны работать руководством для участников РОО в осуществлении их профессиональной работы, также информировать всех лиц, пользующихся услугами оценщиков, о том, какая работа в сфере оценки недвижимости считается профессиональной исходя из убеждений РОО. Таким образом, хотя этот Стандарт не считается нормативно-правовым актом, он считается важным документом фактически для всех оценщиков РФ. Так как в федеральном законодательстве таковой подробной информации, как в Стандартах, нет. Практически никаких ограничений в использовании Стандартами не имеется, и все желающие имеют все шансы свободно ознакомиться с ними.

Одно из главных понятий Стандартов – это сама недвижимость. Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что крепко связано с территорией, как то: строения, сооружения, леса и долголетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого в отсутствии непропорционального вреда его предназначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу помимо прочего относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам быть может отнесено и другое имущество. [18]

Слишком принципиальный раздел Стандартов – это прямые обязанности оценщиков. Детализированное описание оценки, естественно, имеет огромное значение, но так как недвижимость оценивают люди, которым характерно допускать ошибки. Чтоб свести к минимальному количеству риск погрешностей, к оценщикам предъявляются следующие прямые обязанности и требования:

1. Делать работу компетентно  и объективно, не преследуя каких-то  своих либо массовых интересов, выходящих за рамки профессиональной  работы. Ответственность оценщика заключается в том, чтоб придти к аргументированному и беспристрастному решению о величине стоимости недвижимости, самостоятельно от желаний либо инструкций клиента в этом отношении. Не только лишь заказчик, да и третьи стороны, являющиеся пользователями отчета об оценке, обязаны иметь право полагаться на объективность и надежность выводов оценщика;

Найти, какова задача заказанной оценки, каковы права клиента в расцениваемой недвижимости, и какой вид цены считается предметом оценки. Указание на цель оценки, состав имущественных прав и вид расцениваемой цены обязаны находиться в очевидном облике в договоре на оценку между клиентом и оценщиком. Выяснение юридического статуса недвижимости имеет возможность не заходить в задачи оценщика и у него есть возможность не отвечать за сведения, относящиеся к данной области; он обязан только показать на источник этих сведений;

3. При исполнении работы  учитывать все значительные причины, действующие на значение цены  расцениваемой недвижимости. К этим  моментам относятся, хотя не исчерпывают их: имеющиеся общепризнанных мерок и правила землепользования (государственные и районные), состояние и направленности конфигурации финансовых, социальных, демографических и т.д. критерий в регионе месторасположения недвижимости, физические и финансовые свойства объекта недвижимости;

4. Знать, осознавать и  верно использовать способы и  процедуры, которые нужны для  получения аргументированной оценки;

5. Самостоятельно осмотреть  недвижимость, подлежащую оценке, чтобы  обрести о ней адекватное представление;

6. В случае недостатка  познаний, выходящих за рамки  профессиональной компетенции оценщика, приглашать профессионалов соответственных  специальностей для консультаций  либо участия в работе.

Относительно самой процедуры оценки недвижимости, то оценщик обязан сделать последующие действия:

1. Подобрать и изучить  данные о расцениваемом объекте  недвижимости. К этим данным относятся:

1.1 сведения о юридическом положении объекта (титул, имущественные права и сервитуты);

1.2 сведения о физических границах объекта;

1.3 сведения о состоянии земельного участка;

1.4 сведения о постройках, находящихся в составе недвижимости;

1.5 сведения об имуществе, не являющемся недвижимым, хотя подлежащем оценке в составе последнего;

1.6 сведения о регионе  месторасположения расцениваемого объекта и его конкретном окружении, отражающие их воздействие на значение стоимости объекта;

1.7 сведения о состоянии  жилищного рынка применительно  к расцениваемому объекту.

2. Разглядеть имеющийся  метод применения расцениваемого  объекта недвижимости и изучить метод его лучшего применения. При всем этом следует найти метод его лучшего применения как незастроенного и метод его лучшего применения существующими сооружениями (улучшениями).

3. Подобрать и изучить  эти о сделках с объектами недвижимости, имевших место на рынке в недавнем прошедшем, что же касается объектов, схожих с оцениваемым. . При анализе обозначенных данных с целью получения оценки цены осматриваемого объекта оценщик обязан учитывать все значительные отличия между ним и объектами-аналогами, оказавшими воздействие на расценки продаж, с тем, чтоб внести соответствующие исправления в стоимости продаж данных объектов. Непременно следует учесть отличия в составе передаваемых имущественных прав, в критериях оплаты при реализации объектов, в состоянии рынка на дату реализации и дату оценки, местоположении объектов и в их физических характеристиках (размер, состав, физическое состояние и т.п.).

При недочете либо отсутствии данных о продажах сравнимых объектов недвижимости оценщик применяет данные об арендной плате по сопоставимым с расцениваемым объектам, также о услугах по покупке и реализации таковых объектов, зная при всем этом условия и ограничения, имеющиеся при применении схожих данных для оценки цены осматриваемого объекта.

Подобрать и изучить сведения, нужные для оценки цены земельного участка в составе объекта недвижимости.

5. Подобрать и изучить сведения, что касается текущих издержек на создание построек, которые по собственным потребительским свойствам имеют все шансы служить заменой постройкам, наличествующим в составе расцениваемого объекта недвижимости. В случае если предметом оценки считаются предполагаемые постройки (совершенствования) оценщик обязан кропотливо проанализировать документацию, нужную для установления характеристик предполагаемых построек.

6. Подобрать нужные данные  и расценить имеющийся износ  расцениваемого объекта недвижимости. При всем этом следует учесть как физический, так и многофункциональный износ построек, также вероятную утрату стоимости построек, связанную с состоянием внешней среды (как естественной, так и жилой) расцениваемого объекта.

7. Подобрать, ежели это  уместно, данные сравнительно финансовых  характеристик расцениваемого объекта. К ним относятся данные о  заработках, получаемых от эксплуатации объекта (возможных и реальных), о затратах, связанных с эксплуатацией объекта, об арендной плате, установившейся на рынке для аналогичных объектов. Оценщик обязан и еще уяснить, если это нужно, аргументированный мониторинг вероятных грядущих заработков и затрат при эксплуатации расцениваемой недвижимости.

8. Подобрать данные, нужные  для расчета общепризнанных мерок  капитализации (и/либо дисконтирования) применительно к расцениваемому  объекту.

9. При оценке стоимости  объекта недвижимости учесть  воздействие на стоимость наличия и сроки действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление, договоров (опционов) на реализацию объекта.

10. Провести аргументированное  согласование расчетных оценок  стоимости недвижимости, приобретенных  в следствии применения разных способов оценки (на базе анализа данных о рынке подобных объектов, при помощи оценки издержек на создание объекта, который сможет работать заменой расцениваемому, и способом капитализации доходов). При всем этом в виде конечного решения об оценке стоимости недвижимости имеет возможность выступать как единственное количество, так и спектр чисел, в котором располагаться значение стоимости.

В последствии проведения всех перечисленных выше операций оценщик оформляет доклад об оценке недвижимости. Документ этот очень важный, так как в случае если он оформлен в ненадлежащем порядке либо составлен с погрешностями, то ущерб понесет не только лишь сам оценщик, но и клиент. Потому любой отчет об оценке цены недвижимости, обязан иметь максимально неопровержимую силу в отношении сделанных выводов. Для достижения данной цели отчет обязан содержать: