Гражданско- правовые аспекты государственной регистрации залога недвижимости

       Залогодатель  несет риск случайной гибели или  случайного повреждения оставленного у него заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором  о залоге (п. 1 ст. 344 ГК). Эти последствия  определены с учетом того, что залогодатель является собственником имущества и несет все риски собственника.

       В случае, если предмет залога, переданный залогодержателю, поврежден, в результате чего не может быть использован по прямому назначению, залогодатель вправе от него отказаться и потребовать возмещения за его утрату (п. 2 ст. 344 ГК).

       В качестве принципиальных общих правил, регулирующих права залогодержателя (право залога), его обязанности  и ответственность, выделяются следующие:

• распространение права залога не только на вещь, но и на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором, а также на полученные в результате использования плоды, продукцию и доходы в случаях, предусмотренных договором (п. 1 ст. 340 ГК);
• право залогодержателя пользоваться имуществом, переданным ему в качестве залога, в тех случаях, когда это прямо установлено договором (п. 3 ст. 346 ГК);
• обязанность залогодержателя извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя, если это предусмотрено договором (п. 3 ст. 346 ГК);
• императивная ответственность залогодержателя за причиненный залогодателю, в результате утраты или повреждения предмета залога, ущерб в размере действительной стоимости имущества или суммы, на которую она понизилась (п. 2 ст. 344 ГК) (это положение имеет важное значение, поскольку реальная рыночная стоимость может значительно превышать залоговую);
• обязанность залогодержателя возместить залогодателю упущенную выгоду, причиненную утратой или повреждением предмета залога в случае, если это предусмотрено договором (п. 2 ст. 344 ГК).

       Поскольку заложенное имущество может находиться как у залогодателя, так и у  залогодержателя (ст. 338 ГК), ГК возлагает  на них общие обязанности (если иное не предусмотрено законом или  договором) и наделяет общими правами в отношении содержания и сохранности заложенного имущества (ст. 343 ГК), а именно:

• страховать за счет залогодателя заложенное имущество от рисков утраты и повреждения;
• принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований третьих лиц;
• уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения имущества;
• проверять наличие, состояние и т.п. заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

       Следует отметить, что характер установленных обязанностей приравнивает их к бремени собственника по содержанию имущества (ст. 210 ГК).

       ГК  допускает перемену сторон в договоре о залоге.

       Общим правилом является норма, согласно которой  у лица, приобретающего заложенное имущество, вместе с правом собственности на него появляется и залоговое обременение, т.е. оно становится на место бывшего залогодателя в договоре (ст. 353 ГК).

       Залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу по правилам уступки требования. При этом предусмотрено, что уступка требований по залогу может осуществляться только в случае уступки прав по основному обязательству.

       Защита  и реализация прав залогодержателя

       ГК, учитывая двойственную природу залога, предоставляет залогодержателю  в определенных случаях вещно-правовую защиту.

       Так, в соответствии с п. 1 ст. 347 ГК залогодержатель  имеет право истребовать заложенное имущество из чужого незаконного  владения, в том числе из владения залогодателя (виндикационный иск) по правилам об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК), от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК), о защите прав владельца, не являющегося собственником (ст. 305 ГК). Пунктом 2 ст. 347 ГК установлено, что в случаях, когда по условиям договора залогодержателю предоставлено право пользоваться заложенным имуществом, он может требовать от других лиц, в том числе и от залогодателя, устранения всяких нарушений своего права (негаторный иск) согласно положениям ст. 304 ГК о защите прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения и выше упоминаемой ст. 305 ГК.

       Как уже отмечалось, смысл залога заключается  в том, что залогодержатель в  случае неисполнения должником своих  обязательств получает возможность  удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества, обратив на него взыскание.

       Основанием  для обращения взыскания на имущество  является:

• ненадлежащее исполнение;
• неисполнение обязательства залогодателем (п. 1 ст. 348 ГК).

       Кроме того, предполагается, что убытки залогодержателя  должны быть соотносимы со стоимостью заложенного имущества (п. 2 ст. 348 ГК). Это означает, что если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно, то суд вправе отказать залогодержателю в обращении взыскания на заложенное имущество.

       Порядок обращения взыскания на заложенное имущество, установленный ст. 349 ГК, предусматривает дифференциацию правового регулирования обращения взыскания на предмет залога в зависимости от вида имущества, переданного в залог.

       Общим правилом, регламентирующим порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, является положение, согласно которому требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости такого имущества по решению суда (п. 1 ст. 349 ГК). При этом возможность бесспорного обращения взыскания на заложенную недвижимость по исполнительной надписи нотариуса исключается. Такое ограничение представляется оправданным с точки зрения обеспечения особой устойчивости прав на недвижимое имущество, имеющее высокую стоимость, поскольку осуществить проверку обоснованности требований кредитора с оценкой всех конкретных обстоятельств может только суд.

       Вместе  с тем предусмотрен один случай, когда залогодержателем может быть обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд (п. 1 ст. 349 ГК). А именно: если между залогодержателем и залогодателем имеется нотариально удостоверенное соглашение, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

       Здесь следует отметить, что указанное  соглашение стороны имеют право заключить только после того, как должником в установленный срок не исполнено или ненадлежаще исполнено обязательство. Следовательно, всякое условие в договоре о праве залогодержателя на внесудебное обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество должно признаваться недействительным.

       Соглашение  о внесудебном обращении взыскания  может быть оспорено в суде как  залогодержателем или залогодателем, так и любым лицом (предшествующими  залогодержателями, собственниками и  т.п.), чьи права нарушены указанным соглашением.

       Указанное правило имеет важное значение для  субъектов предпринимательской  деятельности, поскольку в отдельных  случаях предоставляет залогодержателю  возможность оперативно удовлетворить  свои требования к должнику, а залогодателю - избежать судебных издержек.

       Порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество регулируется с  учетом предоставления залогодержателю  и залогодателю более широкой  возможности обойтись без суда при  решении вопроса об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества.

       Правило п. 2 ст. 349 ГК предусматривает, что требования залогодержателя удовлетворяются  за счет предмета залога по решению  суда, если иное не предусмотрено соглашением  залогодержателя и залогодателя. Законодатель не указал момент заключения этого соглашения. Однако по смыслу этой нормы представляется, что соглашение может быть оформлено как до возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, так и после их возникновения. Данное положение действует, если заложенное имущество не передается залогодержателю.

       В отношении же предмета залога, переданного  залогодержателю, п. 2 ст. 349 содержит особое правило, согласно которому взыскание  на такое имущество может быть обращено в порядке, установленном  договором, если законом не установлен иной порядок.

       Предусмотрены следующие три случая, когда независимо от вида имущества, переданного в  залог, взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению  суда (п. 3 ст. 349 ГК):

• если для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Так, например, унитарное предприятие не вправе отдавать в залог недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК);
• если предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную ценность для общества;
• если залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

       Вторым  этапом удовлетворения претензий залогодержателя  является реализация заложенного имущества.

       Независимо  от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество: по решению суда или без обращения в суд, предмет залога должен быть реализован с соблюдением правил, установленных ст. 350 ГК.

       Прежде  всего необходимо отметить обязательность продажи заложенного имущества с публичных торгов (п. 1 ст. 350 ГК), что исключает его комиссионную продажу. Данное положение имеет важное значение, так как предоставляет возможность в короткий срок продать предмет залога по наивысшей цене и тем самым удовлетворить требование залогодержателя.

       Интересам залогодержателя служит правило  п. 2 ст. 350 ГК о том, что суд (при  обращении взыскания по решению  суда) по просьбе залогодателя вправе отсрочить продажу заложенного  имущества на срок до одного года. Эта  норма рассчитана в основном на те случаи, когда предметом залога является единственная квартира, жилой дом и т.п. Однако, с учетом того, что действие указанной нормы может в определенной мере ущемлять интересы залогодержателя, п. 2 ст. 350 ГК содержит оговорку, в соответствии с которой отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

       С точки зрения максимального удовлетворения интересов залогодателя и залогодержателя  большое значение имеют следующие  предоставленные им права:

• определять соглашением начальную продажную цену заложенного имущества (кроме случаев обращения взыскания в судебном порядке) (п. 3 ст. 350 ГК);
• заключить соглашение (при объявлении торгов несостоявшимися) о приобретении залогодержателем предмета залога и зачете в счет покупной цены своих требований, обеспеченных залогом (п. 4 ст. 350 ГК).

       Принципиальными для обеспечения гарантии прав залогодержателя  удовлетворять свои требования независимо от результата торгов (не состоялись повторные  торги, вырученная сумма недостаточна) и залогодателя на возврат излишней суммы являются следующие положения:

• о праве залогодержателя, при несостоявшихся повторных торгах, оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах (п. 4 ст. 350 ГК);
• о праве залогодержателя (если сумма, вырученная при реализации предмета залога, недостаточная для покрытия требования) получить недостающую сумму из прочего имущества должника при отсутствии иного указания в законе или договоре (п. 3 ст. 350 ГК);
• об обязательном возврате залогодателю денежной разницы в случае, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя (п. 6 ст. 350).

       В соответствии со ст. 352 ГК, одними из установленных ей оснований прекращения залога являются продажа заложенного имущества с публичных торгов, а также невозможность реализации предмета залога по причине несостоявшихся торгов (п. 4 ст. 350 ГК). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       2. Государственно- правовое регулирование регистрации ипотеки

       Основные  требования и порядок государственной  регистрации ипотеки определен  главой 4 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

       Ипотека подлежит государственной регистрации  учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.