Гражданско- правовые аспекты государственной регистрации залога недвижимости

       Обращает  на себя внимание п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке: "Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое  в соответствии с федеральным  законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена". Здесь усматривается уже иной подход, нежели тот, который отражен в п. 4 ст. 1: здесь "разрешено все, что прямо не запрещено", т.е. сформулирован достаточно ясный перечень ограничений. Речь идет уже не о "допуске оборота объектов", а о случаях прямого изъятия их из гражданского оборота и иных ограничениях. Из п. 2 ст. 6 следует, что Закон об ипотеке все-таки берет на себя задачу регулирования ипотечной оборотоспособности объектов, пусть и в довольно общем виде, и с п. 4 ст. 1 Закона это соотносится весьма противоречиво.

       Проблема  оборотоспособности земли. Вопрос включения  земель сельскохозяйственного назначения в гражданский оборот носит ярко выраженный политический характер. И новый Земельный кодекс, и Закон об ипотеке решили этот вопрос отрицательно, что в немалой степени послужило причиной президентского вето на оба Закона. Земельный кодекс РФ запретил ипотеку земель сельскохозяйственного назначения прямо и безоговорочно. Конституционность такого запрета вызывает споры, однако с точки зрения гражданского права оборотоспособность земли, в принципе, должна определяться именно земельным законодательством (п. 3 ст. 129 ГК). Здесь сфера действия отраслевых законов разграничена достаточно четко, и противоречий теоретически возникать не должно.

       Все было бы действительно не так сложно, если бы новый Земельный кодекс Российской Федерации вступил в силу до принятия Закона об ипотеке: в этом случае можно было бы смело согласовывать с ним ипотечные нормы. Но все получилось наоборот, и потому Закон об ипотеке оставил земельный вопрос нерешенным. Так, в ст. 63 Закона об ипотеке обозначены виды земельных участков, ипотеке не подлежащих. Во многом благодаря включению этой статьи (а ст. 63 неоднократно ставилась на голосование "персонально") был достигнут компромисс между различными политическими силами в Госдуме. С формально-юридической точки зрения, однако, такое решение не соответствует п. 3 ст. 129 ГК. Если понимать под словами "в той мере, в какой оборот (земли) допускается законами о земле" отсутствие прямых специальных запретов на те или иные действия, то напрашивается вывод, что такого рода запреты могут устанавливаться лишь земельным законодательством. Кстати, именно такое толкование п. 3 ст. 129 ГК вытекает из п. 1 ст. 260 ГК (пока не вступившей в силу).

       Ранее, при подготовке Закона об ипотеке  ко второму чтению, согласительной комиссией предлагался более "мягкий" вариант, когда Закон об ипотеке все-таки допускал со множеством исключений ипотеку земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения "для обеспечения обязательств, связанных непосредственно с сельскохозяйственным производством". Действие Закона об ипотеке при этом не распространялось на сельскохозяйственные угодья, отношения по поводу которых целиком и полностью регулировались бы земельным законодательством. Ипотека земельных участков (в том числе из земель сельскохозяйственного назначения), находящихся в государственной или муниципальной собственности, разрешалась, за исключением запретов, установленных земельным законодательством (еще ряд ограничений был обусловлен природоохранными и градостроительными правилами). Подход разработчиков предполагал, таким образом, включение в гражданский оборот ограниченного круга земель (в том числе сельскохозяйственных), а законы о земле могли устанавливать специальные изъятия этих участков из оборота. Этот вариант, предложенный согласительной комиссией, депутатами был отвергнут, хотя если бы эти положения Закона об ипотеке были приняты, они носили бы в соотношении с нормами Земельного кодекса декларативный характер и скорее всего не имели бы перспектив практической реализации.

       Статью 63 Закона об ипотеке сейчас пытаются толковать таким образом, что она отнюдь не запрещает на веки вечные ипотеку ряда категорий земель, а предусматривает решение этой проблемы специальным законом. Земельный вопрос просто выведен за рамки Закона об ипотеке, и теперь начнется уже новая история нового Закона.

       Международное сотрудничество

       В 1999 - 2002 годах будет продолжено международное  сотрудничество, направленное на решение  задач в области реформирования земельных отношений. В связи  с дефицитом бюджета и политикой жесткой финансовой стабилизации для реализации Программы предполагается использовать кредиты и гранты иностранных государств и международных организаций. Целесообразно принятие мер по привлечению кредитных ресурсов Международного банка реконструкции и развития, Европейского банка реконструкции и развития и других.

       С помощью ряда международных проектов продолжатся работы по сбору и  обработке земельно - кадастровых  данных.

       Инвестиционный  проект по созданию автоматизированной системы регистрации земельных  ресурсов Международного банка реконструкции и развития (проект ЛАРИС), финансируемый за счет средств займа, предоставленного в соответствии с соглашением между Международным банком реконструкции и развития и Правительством Российской Федерации от 1 декабря 1994 г., получит дальнейшее развитие. Средства займа направляются главным образом на закупку оборудования, технологий, а также на подготовку кадров.

       Важным  проектом по созданию земельно - кадастровых  информационных систем в субъектах  Российской Федерации является российско - германский инвестиционный проект по созданию учебного центра на базе Государственного университета по землеустройству по вопросам регистрации земли и другой недвижимости Немецкого страхового общества "ГЕРМЕС" (проект ГЕРМЕС), в рамках которого будут продолжены работы по адаптации программных средств и технологий работ по созданию и ведению земельного кадастра.

       В рамках Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Швейцарской Конфедерации об оказании финансовой помощи в форме гранта, подписанного 1 марта 1995 года, будут продолжены работы по техническому переоснащению Государственного проектно - изыскательского института земельно - кадастровых съемок ("Росземкадастрсъемка") в части обеспечения работ по аэрофотосъемке, цифровой картографии, созданию геоинформационных систем и кадастровых работ.

       В 1999 - 2000 годах будет продолжено сотрудничество с Национальной земельной службой  Швеции и ее международным агентством по следующим основным направлениям: производство цифровых регистровых карт, использование спутниковых приборов для сбора данных по земельным объектам, использование аэрофотоснимков для инвентаризации земельных объектов и другим вопросам. 

       1.3. Основные виды  залога

       ГК (ст. 338) выделяет два основных вида залога, а именно:

• без передачи заложенного имущества;
• с передачей заложенного имущества залогодержателю.

       Которые в зависимости от того, какое имущество  выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды:

• ипотека (п. 2 ст. 334);
• залог товаров в обороте (ст. 357);
• твердый залог или заклад (п. 2 ст. 338).

       Кроме того, ГК (ст. 336) и Законом о залоге (ст. ст. 54-58) предусмотрен самостоятельный, характеризующийся специфическими чертами вид залога - залог прав (требований).

       Договор о залоге и возникновение права залога

       Наиболее  распространенным основанием возникновения  залога является договор.

       Существенными условиями договора о залоге являются:

• предмет залога и его денежная оценка;
• существо;
• размер;
• срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом;
• определение, у какой из сторон должно находиться имущество (если речь не идет об имуществе, которое по закону должно оставаться у залогодателя) (п. 1 ст. 339 ГК).

       Предусмотрены две формы договора о залоге:

• простая письменная;
• нотариальная (п. 2 ст. 339 ГК).

       При этом нотариальная форма договора определяется как предметом залога, так и  формой основного договора, в обеспечение  которого предоставляется залог.

       Кроме того, обязательным элементом договора об ипотеке является его государственная регистрация (п. 3 ст. 339 ГК). Несоблюдение порядка регистрации договора о залоге, а также его существенных условий и формы влечет недействительность договора о залоге (п. 4 ст. 339 ГК).

       ГК  установлены три момента возникновения  права залога.

       По  смыслу п. 1 ст. 341 ГК право залога на имущество, не передаваемое залогодержателю, возникает с момента заключения договора о залоге, а на имущество, передаваемое залогодержателю, - передачи имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

       Право залога означает, что у залогодержателя появляются либо право владения имуществом, либо право контроля за состоянием и порядком использования имущества и т.п.

       Стороны залогового правоотношения

       Сторонами залогового правоотношения являются:

• залогодатель (должник) - лицо, которое передает свое имущество в залог;
• залогодержатель (кредитор) - лицо, принимающее в залог имущество залогодателя с целью обеспечения исполнения обязательства.

       В соответствии с общим правилом ст. 335 ГК залогодателем вправе выступать  не только должник, но и третье лицо. Данное положение означает, что по соглашению должника с третьим лицом в залог может быть передано имущество последнего.

       При этом необходимым требованием к  залогодателю вещи является наличие  на нее права собственности или  права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335), поскольку залог имущества предполагает принципиальную возможность его продажи, осуществить которую или дать на это согласие правомочен только собственник.

       Следует отметить, что согласие собственника государственного или муниципального предприятия обязательно только в том случае, если в залог отдается недвижимое имущество. В отношении же остального имущества действует правило, в соответствии с которым указанные предприятия вправе заложить это имущество без согласия собственника, если иное не предусмотрено законами или иными нормативными правовыми актами (п. 2 ст. 295, п. 2 ст. 335 ГК).

       В отношении залога права аренды или  иного права на чужую вещь установлено, что лицо, которому принадлежит право  на эту вещь, не может без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, выступать залогодателем, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц (п. 3 ст. 335 ГК).

       Из  содержания ст. 335 ГК неясно, может ли быть залогодателем юридическое лицо, обладающее правом оперативного управления (казенное предприятие), однако, по смыслу ст. 297 ГК, предоставляющей казенному предприятию право распоряжения имуществом с согласия собственника этого имущества (Правительство РФ или Госкомимущество России), представляется, что это возможно.

       Согласно  общему правилу (п. 1 ст. 346 ГК) залогодатель вправе пользоваться предметом залога, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Однако пользование  должно иметь целевой характер и  не ухудшать качества имущества. Вместе с тем, в интересах залогодержателя, договором может быть установлено ограничение этого права.

       Залогодатель  имеет право (п. 2 ст. 346 ГК) осуществлять в отношении заложенного имущества  правомочие распоряжения, то есть отчуждать предмет залога, передавать его в аренду и т.п., но с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором.

       Залогодателю  предоставлено право перезалога уже заложенного имущества (последующий  залог), но при условии, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге (ст. 342 ГК).

       Данная  оговорка защищает интересы залогодержателя, так как предоставляет ему  возможность запретить перезалог  в течение определенного времени, если могут быть нарушены его интересы.

       Для обеспечения интересов последующих залогодержателей п. 3 ст. 342 ГК установлена обязанность залогодателя сообщать им сведения о предшествующих залогодержателях и существенных условиях договоров о залоге. Залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.