Гражданско- правовые аспекты государственной регистрации залога недвижимости

       Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки на основании заявления залогодателя, а для ее осуществления должны быть представлены:

• нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
• документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
• доказательства уплаты регистрационного сбора;
• документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

       Если  в договоре об ипотеке указано, что  права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также:

• закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям пункта 1 статьи 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости», за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;
• документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

       Ипотека должна быть зарегистрирована в течение  одного месяца со дня поступления  необходимых для ее регистрации  документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, что требует ст.13 ФЗ №122 №О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

       Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной  записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

       Датой государственной регистрации ипотеки  является день совершения регистрационной  записи об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

       Для третьих лиц ипотека считается  возникшей с момента ее государственной регистрации.

       Учреждением юстиции по регистрации недвижимости может быть отказано в государственной  регистрации ипотеки в случаях, предусмотренных федеральным законом  о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно ст.20 «основания для отказа в государственной регистрации права», этими основаниями являются:

• с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
• документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
• акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
• лицо, выдавшее право устанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• право устанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

       Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:

• непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, какого-либо из предусмотренных документов;
• несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;
• необходимости проверки подлинности представленных документов.

       Принимая  решение об отложении государственной  регистрации ипотеки, орган, осуществляющий ее государственную регистрацию, запрашивает  необходимые документы или требует  устранения выявленных несоответствий.

       При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной  регистрации ипотеки должно быть отказано.

       При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом  ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

       Мотивированный  отказ в государственной регистрации  ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации.

       Регистрационная запись об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  вносится на основании договора об ипотеке и должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

       Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей:

• полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку;
• дату и место государственной регистрации ипотеки;
• номер, под которым она зарегистрирована и имеющую указанный ниже вид.

       Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.

       Если  договор об ипотеке предусматривает  выдачу закладной, орган, осуществивший  государственную регистрацию ипотеки, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, указанных в вышеприведенной регистрационной надписи, и указания на дату ее выдачи первоначальному залогодержателю, заверенных подписью должностного лица и скрепленных печатью этого органа.

       На  новой закладной, выдаваемой в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, указывается также дата ее выдачи, а на дубликате закладной - дата его выдачи, которые должны быть заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, зарегистрировавшего ипотеку.

       Учреждение  юстиции, оставляет в деле правоустанавливающих документов копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и копию закладной с приложениями.

       Исправление технических ошибок в регистрационной  записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

       Изменения и дополнения в регистрационную  запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.

       Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением следующего случая:

       В случае частичного исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства должник  по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

• такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;
• такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

       Данное  соглашение должно быть нотариально удостоверено.

       Расходы по уплате сборов за государственную  регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную  запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между  ним и залогодержателем не установлено  иное. Размер сборов за осуществление государственной регистрации определен Постановлением главы администрации Хабаровского края от 18.07.1998г. №277 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края» которые имеют следующие размеры: 

       В то же время Постановлением правительства РФ №248 от 28.12.1998г. «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах», установлен максимальный размер регистрационных и иных сборов, взимаемых учреждениями юстиции при осуществлении своей деятельности.

       Границы максимума установлены в следующих  пределах:

       Плата за государственную регистрацию:

• для физических лиц - 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда;
• для юридических лиц - 50-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

       Максимальный  размер платы за государственную  регистрацию прав на предприятие  как имущественный комплекс и  сделок с ним составляет 200-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

       Максимальные  размеры платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество составляют:

• для физических лиц - 25 процентов установленного законом минимального размера оплаты труда;
• для юридических лиц - установленный законом минимальный размер оплаты труда.

       Максимальный  размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие  как имущественный комплекс составляет 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

       Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании  заявления законного владельца  закладной, совместного заявления  залогодателя и залогодержателя  либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

       При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном п .7 ст.17 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

       Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная  запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.