Рентабельность гостиниц Москвы

И в Москве, и в Петербурге, особенно в «высокий сезон», наблюдается острая нехватка гостиничных мест. В связи с планируемым ростом туристических потоков спрос на отели (в большей степени трехзвездочные) будет увеличиваться. В настоящей статье представлена информация о состоянии и перспективах рынка гостиничной недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, подготовленная компанией Becar. Commercial Property.

Москва: недорогих гостиниц не хватает 
 
Инвестиционная привлекательность московского рынка гостиничной недвижимости объясняется его стабильным развитием на протяжении последних нескольких лет и очевидными перспективами его роста. По данным Becar. Commercial Property, средний срок окупаемости инвестиций в строительство отелей высших категорий в столице достигает пяти — семи лет. Такие проекты наиболее интересны инвесторам. У проектов же эконом-класса (три звезды и ниже), требующих дополнительных финансовых затрат на снос, нередко больший, чем в среднем по рынку, срок возврата вложений капитала. Именно потому заинтересованность инвесторов здесь значительно ниже. В немалой степени срок окупаемости также зависит от грамотного позиционирования гостиницы и известности бренда управляющей компании. 
Тем не менее этот рынок все-таки привлекателен для инвесторов. Они могут получать прибыль, поскольку уровень заполняемости московских отелей высокий — в среднем 70–80 %. Однако стоит учесть, что названный показатель характерен для наиболее востребованных известных мировых гостиничных брендов. 
 
Приход иностранных инвесторов на столичный гостиничный рынок во многом сдерживается жесткими требованиями московского правительства к участникам проекта, высокой стоимостью права аренды земельных участков и сложностями с его получением. Чаще всего это проявляется по проектам, имеющим наиболее выгодное месторасположение. На увеличение стоимости возведения объектов также влияют различные обременения на участки, выделяемые под застройку. Малопривлекательным для инвесторов видится и распределение долей после завершения работ. Подобные обстоятельства вынуждают инвесторов, получивших участки, снижать долю гостиничной составлющей, отдавая предпочтение офисным и торговым функциям объекта.

Таблица 1

Объекты, введенные в эксплуатацию в 2005 году

Объем гостиничного рынка  столицы 
 
Развитие рынка гостиничной недвижимости напрямую зависит от развития туризма, включая как формирование привлекательности образа нашей страны у иностранных и российских путешественников, так и создание всей необходимой туристской инфраструктуры. 
 
На московском рынке представлены отели различных категорий. Иногда собственники присваивают гостиницам класс «звездности» в соответствии со своими представлениями об инфраструктуре, уровне комфорта и т. п. Категории упомянутых объектов могут определять и различные комитеты по сертификации, гостиничные ассоциации. Но единой системы классификации отелей на столичном рынке пока нет. 
 
В середине декабря 2005 года в Первопрестольной насчитывалось 156 гостиниц различных категорий с совокупным номерным фондом 34,307 тыс. (около 66 тыс. мест). По числу мест на 1 тыс. человек Москва значительно отстает от Европы: коэффициент насыщения в столице России 6,3, в Европе 25–26. В настоящий момент активно продолжают реконструкцию бывших советских гостиниц и строят новые. Значительное число объектов, заявленных к вводу до конца 2005 года, возведут лишь в текущем году.

Крупнейшие  отели Москвы следующие:

гостиничный комплекс «Измайлово» (Измайловское ш., 71) — около 4 тыс. номеров;  
«Космос» (пр-т Мира, 150) — 1,777 тыс. номеров;  
«Украина» (Кутузовский пр-т, 2/1) — 1,018 тыс. номеров;  
«Салют» (Ленинский пр-т, 168) — 1,001 тыс. номер. 
Больше всего в столице трехзвездочных гостиниц — 63 (номерной фонд 17,424 тыс.). Относящихся к категориям «две звезды и ниже» — 49 (6,479 тыс.), «четыре звезды» — 31 (7,010 тыс.), «пять звезд» — 13 (3,394 тыс.).  
Таблица 2

Структура номерного фонда  Москвы по округам и категориям (%) 

Большинство отелей высших категорий сконцентрировано в центре. Так, все пятизвездочные расположены в Центральном административном округе, за исключением Moscow Country Club (Волоколамское  ш., 21-й км). В ЦАО находится третья часть всего номерного фонда  столицы (в том числе номера категорий  «четыре звезды» и «три звезды»). 
 
По состоянию на декабрь 2005 года в Москве введено восемь гостиниц из 14 заявленных. Все реализованные проекты значимы для столицы. В сегменте пятизвездочных объектов появился отель высшего класса швейцарской группы Swissotel hotel & resorts: в июле 2005 года открыли первую в Восточной Европе гостиницу этой международной сети. Категорию четырехзвездочных пополнили еще пять отелей.

Реконструкция и новое строительство 
 
По данным Becar. Commercial Property, среди проектов, ожидающих выхода на рынок в 2006 году, надо отметить следующие: Ritz Carlton (бывший «Интурист», Тверская, 3–5), Holiday Inn Syshevski (Сущевский Вал, 74), «Корона Интурист» (бывший «Урал», Покровка, 40, стр. 3), «Сокольники» (Русаковская, 42), гостиница в составе многофункционального комплекса Lotte Group (пересечение Новинского б-ра и Нового Арбата, 29). 
 
Ввиду объективных сложностей реализации инвестиционных проектов не все запланированные к выходу отели поступят на рынок в 2006 году.

 
Практически все бывшие советские  отели сейчас реконструируют. Объекты, не представляющие архитектурной и  исторической ценности, намечено снести, а на их месте построить многофункциональные  комплексы с большой гостиничной  составляющей. Подобная участь не коснется лишь отелей, расположенных в «высотках» (гостиниц «Ленинградская», «Украина» и некоторых других в районе ВДНХ). Однако не все объекты возводят с сохранением и/или увеличением номерного фонда: бывшие крупнейшие отели столицы («Интурист», «Москва»; и «Россия») в новом качестве будут почти на 1,5 тыс. номеров меньше. Увеличение номерного фонда должно принести пока лишь заявленное переустройство гостиниц района ВДНХ («Останкино», «Золотой колос», «Турист», «Алтай» и др.). Изменится не только номерной фонд Москвы, но и категории отелей, а соответственно, и уровень цен на номера. Большинство новых объектов станет четырех- и пятизвездочными. 
 
Первыми из советских гостиниц полностью переделали «Интурист», «Москву»;, «Спорт», «Савой», «Будапешт». В ноябре 2005 года закрыли на реконструкцию гостиницу «Ленинградская». 
 
Обновленные проекты, реализованные в 2005 году, «Будапешт» и «Савой», уменьшили номерной фонд на 5 и 15 номеров соответственно. В конце прошлого года ожидали выход на рынок отеля, построенного на месте бывшего «Интуриста». Однако ввиду изменения сроков демонтажа объекта и общих темпов строительных работ его планируют ввести в строй позже. Управлять отелем намерена всемирно известная сеть Ritz Carlton. Продолжается строительство на месте бывшей гостиницы «Москва»;. Возводимый комплекс высшей категории, хотя и будет содержать гостиничную функцию, но не компенсирует потери в номерном фонде. 
 
Более чем на 1 тыс. номеров сократится номерной фонд «России». Сроки ее окончательного демонтажа перенесены с 1 января на июль 2006 года. По новому проекту между ул. Варварка и набережной Москвы-реки разместится многофункциональный комплекс с несколькими кварталами малоэтажных отелей категорий от трех до пяти звезд. Общая площадь сооружения увеличится почти в два раза и достигнет 410 тыс. кв. м. 
 
Отсутствуют данные по дальнейшим планам новых владельцев гостиницы «Украина», приобретенной недавно ООО «Бисквит» (ноябрь 2005 года) и ожидающей реконструкции. Ее нельзя снести, поскольку она имеет историческую и архитектурную ценность. Скорее всего номерной фонд «Украины» изменится.

Намечено  снести «Золотой колос» и «Останкино», расположенные вблизи ВВЦ. На их месте  предполагают построить гостинично-деловые  комплексы. Общее увеличение номерного  фонда составит 3,593 тыс. номера. На рынок  объекты выйдут уже в новой  категории «четыре звезды». Однако на реализацию данных проектов еще  не определен инвестор. Программа  реконструкции гостиниц «Восток», «Алтай», «Ярославская», «Байкал» пока не предусматривает их сноса, здесь запланировано надстроить верхние этажи и пристроить соседние корпуса. Это позволит увеличить существующий номерной фонд. О возможном повышении категории объектов информации нет. Наиболее вероятно, что в данных инвестиционных проектах примет участие группа АФК «Система».

Таблица 3

Проекты, заявленные к вводу  в эксплуатацию в 2006 году 

Москва: спрос и тарифы 
 
Основным показателем уровня спроса на гостиничном рынке служит заполняемость номеров, имеющая в Москве четко выраженную сезонность:  
периоды высокой загрузки (с середины марта до середины июля, с середины сентября до середины декабря);  
периоды низкой загрузки (с середины июля до середины сентября, с середины декабря до середины марта, выходные дни).  
 
Данное обстоятельство объясняется тем, что туристы приезжают в российскую столицу, руководствуясь прежде всего интересами бизнеса. Показатель среднегодовой заполняемости колеблется в пределах 70–80 %. Менее всего подвержены сезонности отели категории пять звезд, явная нехватка которых в Москве обеспечивает им высокую заполняемость даже в периоды низкой загрузки. В столице ощущается недостаток гостиниц всех категорий.

• "Пробизнес-Девелопмент"

Жилая и коммерческая недвижимость Подмосковья! Покупателям, инвесторам

www.prbd.ru

• "Келис Консалтинг"

Исследования  рынка, концепции, ТЭО, бизнес-планы, инвестиции в бизнес!

www.kelis.ru

• Недвижимость и цены.

Объявления  собственников с фото! Цены ниже рыночных!

realty.dmir.ru

Большинство из них необходимо бронировать почти  за месяц. Высокая заполняемость  объектов высших категорий обеспечивается в основном благодаря иностранцам, ожидающим соответствующего уровня услуг. У туристических групп  особой популярностью пользуются трехзвездочные отели. Таких объектов в Москве достаточно (около 51 % в общей структуре рынка гостиниц), однако предлагаемый в трех звездах уровень сервиса не отвечает существующим требованиям.

Тенденции развития гостиничного рынка 
 
Согласно планам правительства Москвы ежегодный прирост номерного фонда должен составлять не менее 22 тыс. мест. К 2010 году количество столичных отелей намечено увеличить на 248, а номерной фонд — до 170–200 тыс. мест). Однако ситуация на рынке коммерческой недвижимости такова, что инвесторы предпочитают вкладывать средства в наиболее доходные и менее рисковые виды активов, которыми считаются торговые, складские и офисные помещения. Сроки реализации гостиничных проектов затягиваются и зачастую срываются. По многим из них, заявленным в программе мэрии, до сих пор не найдено инвесторов ввиду малопривлекательных условий участия. Высокие цены на аренду земли в Первопрестольной увеличивают срок окупаемости и снижают рентабельность проекта. В среднем в год вводят не более десяти объектов, что лишь частично покрывает потребности рынка. Гостиничный сегмент развивается менее активно в сравнении с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости. 
 
Основные проблемы московского рынка отелей — недостаточность инвестирования в гостиничные проекты и отсутствие системы профессионального управления. Этим в большинстве отелей занимаются собственники. На столичном рынке представлено всего несколько отечественных управляющих компаний. Западные гостиничные сети и девелоперские фирмы, осваивающие российский рынок, интересуются проектами категории четыре-пять звезд, а трехзвездочные отели они расценивают как менее привлекательные. Среди отечественных фирм к сегменту категории три звезды проявляют заинтересованность компании: «Стабильная линия» (предполагает возвести в центре Москвы десять малых гостиниц), «Менатеп» (намерен вложить около 300 млн долл. в сооружение нескольких десятков отелей, к управлению отелями собираются привлечь сеть Marriott), «Дельта Капитал Менеджмент» (намечает построить около десяти отелей). 
 
В 2006 году запланировано ввести около 6 тыс. отельных номеров разных категорий. Активное развитие сегмента гостиничной недвижимости будет содействовать приходу на рынок новых международных операторов и расширению сети отелей под известными брендами. Выход на московский рынок международных гостиничных сетей способен повысить интерес к нему у других крупных игроков. 
 
Темпы ввода новых отелей в течение нескольких лет все еще не будут удовлетворять растущий спрос со стороны как возрастающего притока основных туристов, так и бизнес-туристов, обеспечивающих высокую заполняемость московских гостиниц высших категорий. Увеличение спроса, в свою очередь, повлияет на развитие рынка гостиничной недвижимости. Наиболее активный рост ожидается в сегменте высших категорий. Доля объектов экономкласса в центре Москвы постепенно снизится, если не улучшатся инвестиционные условия для девелоперов.  
 
Таблица 4