Автор работы: Пользователь скрыл имя, 21 Ноября 2012 в 05:06, реферат
Управление недвижимостью - относительно новый для России вид предпринимательской деятельности, ориентированный на собственника объекта недвижимости или их комплекса. Профессиональное управление обеспечивает комплексный подход к прогнозированию денежных потоков от эксплуатации недвижимости, а также к организации технического обслуживания, к процессу поддержания и улучшения состояния объекта. В этом случае управление недвижимостью рассматривается именно как вид предпринимательской деятельности, а не как способ реализации полномочий собственника
1.Общая схема привлечения частных структур к управлению недвижимостью 3
2.Частные компании в системе управления муниципальной недвижимостью в жилищной сфере 10
3.Организация, планирование и финансирование деятельности компаний, управляющих муниципальной недвижимостью 13
4.Зарубежный опыт организации контрактной системы в управлении муниципальной недвижимостью 23
В случае невыполнения обязательств местная администрация может аннулировать контракт. Однако этому решению предшествуют встречи с руководством фирмы-исполнителя, телефонные переговоры, совместные совещания, опросы работников фирмы и ее конкурентов, потребителей услуг, экспертов, предварительный анализ данных хозяйственной деятельности фирмы, проведение собственного экономического анализа сложившейся ситуации на потребительском рынке. Затем подсчитываются убытки, компания информируется о штрафных санкциях, которые могут быть наложены на ее деятельность, посылается официальное предупреждение о возможной ликвидации контракта. Определенные трудности возникают, если компания, работающая по контракту, не имеет гарантов выполнения контракта, а местная администрация не может предоставить данные услуги своими силами, перезаключив контракт с новым исполнителем, а также в том случае, если до конца контракта осталось несколько месяцев и нет других компаний, с которыми можно заключить контракт на столь короткий срок в ближайшее время.
Аннулирование контракта всегда имеет определенный риск. Если фирма оспаривает этот шаг местной администрации, то последняя должна иметь документацию, содержащую факты, которые могли бы убедить судебные инстанции в правомерности подобного решения и в том, что оно является единственно правильным и юридически возможным.
Каждый контракт должен быть подстрахован подготовкой возможного варианта предоставления услуг в случае невыполнения компанией своих обязательств по контракту. Одним из таких вариантов может быть заключение нового контракта, с другой фирмой как на прежних, так и на новых условиях. В случае заключения контрактов на предоставление одного вида услуг с несколькими фирмами и при аннулировании контракта с одной из них объем работ перераспределяется среди других фирм либо на весь период, предусмотренный контрактом, либо на определенное время, в течение которого будет найдена другая фирма, с которой будет заключен новый контракт. Ответственность за предоставление услуг может взять на себя и местная администрация. Также возможны межправительственные соглашения о взаимной поддержке в критических ситуациях, когда услуги могут предоставляться после заключения специальных контрактов или соглашений между местными органами власти на предоставление необходимых населению услуг в конкретных областях городского хозяйства.
Подготовка и заключение нового контракта на необходимые для данной администрации услуги начинаются с поиска соответствующей фирмы для заключения нового контракта. Поиск может охватывать целый регион; в случае необходимости местная администрация может воспользоваться услугами крупных объединений, которые предоставляют услуги централизованно в пределах нескольких административных единиц, заключивших между собой договор на совместное обслуживание.
При переходе контракта из одних рук в другие местная администрация может столкнуться с проблемой ухудшения качества предоставляемых услуг, могут возникнуть трения в самом процессе предоставления услуг и во взаимоотношениях с местной администрацией.
Фирма, с которой местная администрация отказывается перезаключить контракт на новый срок, может саботировать выполнение условий контракта в течение оставшегося срока его действия, ухудшая общие показатели своей работы. Чтобы не допустить подобного, местная администрация должна предупредить фирму, что в случае невыполнения обязательств по контракту в течение оставшегося срока в местные профессиональные организации, в торговую палату и отделы по закупкам товаров и услуг местных административных единиц будет направлен документ о недобросовестном выполнении фирмой своих обязательств. В этом случае важно ужесточить контроль со стороны местной администрации, чтобы предотвратить ухудшение качества предоставляемых услуг и в дальнейшем взыскать с фирмы убытки, нанесенные ею в процессе невыполнения условий контракта. Опасность временного прекращения действия договора может заставить фирму-исполнителя контракта восстановить прежнее качество предоставляемых услуг. Если эта мера не возымеет своего действия, то возможно аннулирование контракта и заключение нового, с другим юридическим лицом. Чтобы облегчить процесс передачи контракта другому подрядчику, группа контроля подрядной деятельности должна оказать помощь и поддержку новому подрядчику, особенно в первые месяцы его работы по контракту: предоставить необходимую документацию и оказать содействие в привлечении к подрядным работам квалифицированного персонала. Контракт может быть перезаключен как на прежних условиях, так и на условиях, предложенных местной администрацией.
Список использованной литературы
Информация о работе Управляющие компании в системе управления муниципальной недвижимостью