Управляющие компании в системе управления муниципальной недвижимостью

В стратегическом плане  необходимо рассмотреть вопрос о  дальнейшем участии в проекте  местной администрации в виде внесения доли в уставный капитал управляющей компании или участия в прибыли от реализации проекта. Другой вариант - закрепление части прибыли или части переданных площадей за организациями-участниками. Разница между рыночной стоимостью отремонтированных помещений и стоимостью помещений, передаваемых организации-участнику, может составить от 100 до 500 долл. США за 1кв. м. За счет этих средств могут быть обеспечены дальнейшие обязательства управляющей компании перед организациями-участниками. Вопросы о стоимости и количестве передаваемых и получаемых организациями площадей решаются с органами государственного управления и местного самоуправления, с руководителями предприятий и учреждений при участии министерств и ведомств, в ведении которых находятся рассматриваемые объекты недвижимости, с учетом их рыночной стоимости и потребностей участников проекта.

5.Информационно-консалтинговое обслуживание по объектам незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, в том числе находящиеся в государственной и муниципальной собственности, составляют значительный сектор рынка недвижимости. Заказчиками информационно-консалтинговых услуг по объектам незавершенного строительства в основном являются компании, обладающие инвестиционными ресурсами.

6.Проекты по  привлечению инвестиций и дальнейшему управлению ими в целях развития территорий муниципальных образований. Центральным звеном экономического механизма строительства и реконструкции объектов недвижимости на территории муниципальных образований является мобилизация и использование инвестиционных ресурсов. Основная идея проектов развития территорий базируется на технологиях привлечения средств от различных субъектов экономической деятельности и объединения их ресурсов на локальной территории через управляющую компанию – корпорацию развития территории (КРТ).

 

2.Частные компании  в системе управления муниципальной  недвижимостью в жилищной сфере

Система управления муниципальным жилищно-коммунальным хозяйством в большинстве городов является трехуровневой:

- собственник жилищного фонда и других объектов недвижимости;

- заказчики жилищно-коммунальных услуг;

- подрядные организации, обеспечивающие предоставление жилищно-коммунальных услуг.

Одной из главных целей  жилищно-коммунальной реформы является демонополизация обслуживания и управления жилищным фондом и формирование рынка услуг, а реформа собственности в жилищном хозяйстве должна обеспечить формирование двух уровней конкурентных отношений:

- конкуренцию в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом;

- конкуренцию подрядных организаций за получение заказа на обслуживание жилья.

Создание эффективных  механизмов управления муниципальным жилищным фондом и его инфраструктурным обеспечением должно достигаться путем четкого выделения функций собственника жилищного фонда и делегирования функций управления и обслуживания муниципальной недвижимости специализированным организациям, как правило, на конкурсной основе. Формирование службы заказчика как субъекта рыночных отношений является ключевым вопросом для развития конкуренции в муниципальном жилищном хозяйстве, а также для построения современной системы управления муниципальной недвижимостью в жилищной сфере. Служба заказчика должна быть ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг.

Основными задачами службы заказчика являются:

1) выбор наилучшего  подрядчика по предоставлению  жилищных и коммунальных услуг  на вверенном ему в управление  жилищном фонде;

2) заключение договоров  с выбранными подрядчиками на  предоставление жилищных и коммунальных  услуг заданного количества, качества  и стоимости;

3) обеспечение системы  контроля за предоставлением  этих услуг и оплаты их по  факту предоставления.

При формирующихся экономических взаимоотношениях в сфере обслуживания жилья лучшей организационной формой службы заказчика является муниципальное унитарное предприятие. Условиями обеспечения эффективности деятельности такого предприятия являются:

-расширение объема обслуживания муниципального жилищного фонда;

-получение заказов на обслуживание других объектов муниципальной недвижимости (школ, детских садов);

-заключение договоров на обслуживание кондоминиумов с товариществами собственников жилья;

-минимизация задолженности населения по оплате жилищно-коммунальных услуг;

-выбор, где это возможно, на конкурсной основе самого эффективного подрядчика для предоставления услуг;

-система эффективного контроля за деятельностью подрядных организации.

Служба заказчика (в  Москве - это дирекция единого заказчика в форме государственного унитарного предприятия, в Санкт- Петербурге - районное жилищное агентство в форме государственного учреждения) в настоящее время является практически единственной структурой на территории муниципальных образований или соответствующего района города, осуществляющей функции заказчика на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, и единственной структурой, функции которой наиболее близки функциям управляющей компании

В Москве и в других городах России начиная с 1998г. в рамках реализации жилищно-коммунальной реформы городской муниципальный заказ на обслуживание, ремонт и развитие объектов жилищно-коммунального назначения формируется на конкурсной основе. Предприятия, выполняющие работы по ремонту и эксплуатации жилищного фонда, поэтапно приватизируются. Подрядчики для выполнения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и его оборудования (независимо от хозяйственно-правового статуса) отбираются на конкурсной основе - при наличии лицензии на соответствующий вид работ.

Конкурсный подход к  отбору подрядных организаций имеет ряд преимуществ:

- четко обусловленные критерии определения победителя и коллегиальность работы конкурсной комиссии предопределяют объективность в отборе подрядных организаций;

- за счет избыточности в сфере предложения услуг и создания конкурентной среды появилась возможность снизить расценки на конкретные виды работ, что очень важно в условиях дефицита бюджетных средств;

- появилась возможность влиять на качественные характеристики выполняемых работ, что выразилось прежде всего в увеличении срока гарантийного обслуживания сданных в эксплуатацию объектов;

- конкурентная среда и условия отбора подрядных организаций заставляют участников конкурса пересматривать свое отношение к развитию материально-технической базы, к себестоимости работ и качеству их выполнения.

Доля жилищного фонда, обслуживаемого предприятиями, отобранными на конкурсной основе, наиболее велика в Москве - 74%, в Нижнем Новгороде - 45, в Великом Новгороде - 40, в Оренбурге - 33, в Рязани - 28, а в целом по России - 10%. В результате конкуренции Стоимость обслуживания и эксплуатации 1 кв. м была снижена с 1,2-1,4 до 0,9-1 руб. в месяц. В некоторых случаях размещение заказов на конкурсной основе позволяет снизить эксплуатационные издержки до 30%.

В положениях о конкурсах  предусмотрено участие в конкурсных комиссиях и в приемке работ территориальных комитетов общественного самоуправления, правлений жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья (в Москве еще и представителей районных собраний).

3.Организация,  планирование и финансирование  деятельности компаний, управляющих  муниципальной недвижимостью

Взаимоотношения собственника недвижимости и управляющей компании строятся по следующей схеме. Управляющая компания реализует цели, которые определены собственником и изложены в контракте или плане управления конкретным объектом недвижимости и которые постоянно обсуждаются и с течением времени могут быть откорректированы. Информация о ходе работ передаётся собственнику в отчётах. Содержание и периодичность отчётов оговаривается в контракте на управление. Собственник или его представитель имеет право посещать объекты недвижимости, чтобы сравнивать реальное положение вещей с планом управления; он оценивает степень достижения целей, что является критерием эффективности деятельности управляющей компании, и в случае необходимости их корректирует.

За рубежом управляющая  компания обычно ежемесячно представляет собственнику:

- отчёт о прибылях  и об убытках;

- об источниках и  использования средств;

- о счетах, подлежащих  оплате;

- по дебиторской задолженности  клиентов;

- о наличии незанятых  помещений;

- ежемесячный реестр  счетов.

В конце года собственнику представляется:

- отчет о доходах и расходах на конец года в сравнении с плановыми данными;

- о прибылях и об убытках (отчет о хозяйственной деятельности);

- балансовая ведомость на конец года.

В системе управления муниципальной недвижимостью функции собственника выполняет местная администрация (комитет по управлению муниципальным имуществом). В Москве реализация описанной схемы наиболее реальна на уровне района, поэтому эти функции должна выполнять районная управа, даже не будучи собственником. Наиболее реальный объект, который может быть передан в частное управление, муниципальный жилищный фонд, причем речь идет об оперативном управлении отдельными объектами муниципальной недвижимости.

План управления, который должна представить на утверждение собственнику управляющая компания, выигравшая конкурс и получившая контракт на управление муниципальным жилищным фондом, состоит из нескольких разделов, полный перечень и содержание которых может уточняться и изменяться по согласованию с собственником.

План включает следующие основные разделы:

- план технического обслуживания и ремонта (производственная программа);

- финансовый план (бюджет);

- план материально-технического снабжения;

- план маркетинга;

- план управления персоналом.

Рассмотрим некоторые  разделы плана.

План содержит сведения об объектах, нуждающихся в ремонте  в соответствии с действующими нормами  и правилами. Эти же сведения служат основой для подготовки лотов  при проведении конкурсов по выбору подрядчиков. Содержание договора с  подрядчиком не должно отличаться от содержания конкурсного предложения, поэтому изначально следует самым серьезным образом подойти к определению объема работ по обслуживанию жилищного фонда, выставляемого на конкурс, и их ориентировочной стоимости (которая окончательно определяется по результатам конкурса).

Финансовый план составляется управляющей компанией сроком на один год. План утверждает собственник  – местная администрация ( в Москве – районная управа). Бюджет включает плановые доходы и расходы по содержанию объекта недвижимости. Смета расходов должна основываться на плане хозяйственной деятельности на планируемый год, а также на данных о предыдущих расходах и прогнозном уровне инфляции.

В хозяйственной практике не всегда удается добиться баланса доходов и расходов. Если планируемые расходы превышают планируемые доходы, то управляющая компания по согласованию с собственником должна снизить объемы хозяйственной деятельности на год и соответственно расходы, а также предусмотреть поступление доходов из других источников или же использовать оперативные резервные фонды.

Управление  расходами. Поскольку сама управляющая компания эксплуатацией не занимается, то в ее задачи входит создание эффективной системы контроля за всеми видами расчетов с подрядчиками и поставщиками, что является необходимым условием функционирования системы управления муниципальной недвижимостью, особенно в условиях бюджетного дефицита. Некоторые расходы, например на оплату коммунальных услуг, невозможно проконтролировать непосредственно, по крайней мере до тех пор, пока отсутствуют индивидуальные приборы учета. Однако многие другие виды расходов - на материалы, на контракты с подрядчиками и субподрядчиками, на сверхурочную работу персонала - вполне поддаются контролю. В различных компаниях по управлению недвижимостью применяются свои методы контроля. Некоторые компании требуют согласования практически всех плановых и внеплановых расходов. В других компаниях персонал в определенных пределах может действовать по своему усмотрению, пока размер расходов остается в пределах баланса.

Управляющая компания должна определить, какие решения могут приниматься подрядчиками самостоятельно.

При согласовании расходов необходимо учитывать состояние бюджета. С этой целью следует держать под контролем следующие вопросы:

-какая часть бюджета не истрачена; по каким статьям есть неоплаченные счета и согласованные ранее расходы, по которым счета еще не поступили; предполагаются ли еще расходы по этой статье в текущем году;

- если принимается решение об осуществлении расходов, в результате чего будет превышена сумма соответствующей статьи расхода баланса, то желательно указать статьи, по которым возможна экономия средств;

-соответствует ли смете закупка товаров и услуг;

-предусмотрен ли контроль качества плановых закупок товаров и услуг до оплаты контракта.

Мировая и российская практика показывает, что расходы  на содержание управляющей компании составляют от 4 до 8% стоимости жилищных услуг.

Управление доходами. В основном эта деятельность управляющей компании сводится к своевременному и полному получению арендной или квартирной платы (плата за наем, оплата техобслуживания для собственников жилья) и других поступлений от собственников, арендаторов и пользователей жилых и нежилых помещений.