Управляющие компании в системе управления муниципальной недвижимостью

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ 

 «БРАТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра Экономики и менеджмента

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                                              Реферат

Основы управления недвижимостью

 

 

 

 

 

 

 

Управляющие компании в  системе управления муниципальной  недвижимостью

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил:

ст.гр. ЭУН-04            Курамшин М.А.

 

Принял:

                                    Никишина О.Б.

 

 

 

 

 

Братск-2007

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

1.Общая схема привлечения  частных структур к управлению  недвижимостью  3  

2.Частные компании в системе управления муниципальной недвижимостью в жилищной сфере 10

3.Организация, планирование  и финансирование деятельности компаний, управляющих муниципальной недвижимостью 13

4.Зарубежный опыт организации  контрактной системы в управлении  муниципальной недвижимостью 23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Общая схема привлечения частных структур к управлению недвижимостью

Управление недвижимостью - относительно новый для России вид предпринимательской деятельности, ориентированный на собственника объекта недвижимости или их комплекса. Профессиональное управление обеспечивает комплексный подход к прогнозированию денежных потоков от эксплуатации недвижимости, а также к организации технического обслуживания, к процессу поддержания и улучшения состояния объекта. В этом случае управление недвижимостью рассматривается именно как вид предпринимательской деятельности, а не как способ реализации полномочий собственника. Управляющим может быть юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом.

Что касается муниципального управления, то современная практика включает три основных блока действий, связанных с управлением муниципальной недвижимостью:

- принятие рациональных решений о форме использования недвижимости (продажа, аренда, доверительное управление и др.);

- принятие решений о развитии недвижимости и реализация инвестиционных проектов;

-    управление портфелем проектов.

Функции по управлению муниципальной  недвижимостью действующее законодательство возлагает на органы местного самоуправления, которые могут заниматься этой деятельностью самостоятельно или привлекать профессиональных управляющих.

За рубежом функции  собственника и управляющего чётко  разделены, управление недвижимостью  рассматривается как самостоятельное направление бизнеса, и управляющие компании распространены достаточно хорошо. В России тоже накоплен определённый опыт профессионального управления недвижимостью. В основном это работа с высоколиквидными объектами в коммерческой сфере, в жилищном секторе и с другими муниципальными объектами.

Первоначально управляющие  компании появились на рынке коммерческой недвижимости как структурные звенья или дочерние фирмы банков и крупных финансовых, инвестиционных компаний, которые обладали финансовыми возможностями и могли привлекать к работе опытных риэлтеров. Они выкупали объекты в собственность с целью выгодного вложения капитала и последующего извлечения дохода или управляли объектами, переданными им на баланс другими собственниками, в том числе органами местного самоуправления. В качестве основных направлений деятельности рассматривалось финансирование перспективных коммерческих проектов, в том числе жилищного строительства, операции с залоговыми объектами банков-учредителей.

В 1995г. в Москве предполагалось создание управляющих компаний для управления объектами, не вошедшими в планы приватизации и подлежащими приватизации в последующие годы. Если рассматривать предприятия как объекты недвижимости в виде единых имущественных комплексов, а государственный и муниципальный сектор экономики - как систему отношений по поводу использования государственной и муниципальной собственности, то для государственных и муниципальных предприятий необходимо было найти специфические методы управления. Такими методами стали утверждение уставов и оформление контрактов с управляющими (директорами) этих предприятий. По каждому предприятию Москомимущество вырабатывало обязательные условия производственной и финансовой деятельности, в том числе по управлению недвижимым имуществом, которые составляли основу контракта с руководителем. В случае невыполнения или непринятия условий контракта должен был назначаться новый руководитель или управляющая компания (возможно, на конкурсной основе). Контракт включал обязанности и ответственность руководителя по выполнению обязательств предприятия, обязанности города по отношению к предприятию и его руководителю, а также соответствующие санкции за нарушение условий контракта, в том числе в сфере управления имуществом.

Спектр услуг управляющих  компаний с течением времени менялся, постепенно пришло понимание, что управление - это и строительство, и эксплуатация, и реализация объектов на рынке недвижимости.

Даже единичную сделку купли или продажи на вторичном  рынке можно рассматривать как  часть процесса управления имуществом в пользу собственника. Решение задач, которые ставили перед собой управляющие компании, должно было вывести их в новые сферы бизнеса на рынке недвижимости.

Рассмотрим наиболее типичные проекты, реализация которых  осуществляется управляющими компаниями.

1.Управление арендными площадями собственника. На этом сегменте рынка работает значительная часть управляющих компаний. Эти проекты реализуются на основе договора с собственником нежилых помещений, которые стали для него “избыточными”, т.е. не используются в основном производстве, но являются привлекательными на рынке аренды. В основном это офисные и складские помещения достаточно крупных приватизационных производственных предприятий, основной бизнес которых не связан с управлением собственностью.

2.Продвижение  на рынке и реализация функционирующих  объектов недвижимости (офисного здания, комплекса административно-производственных зданий). В процессе реструктуризации своего имущественного комплекса многие предприятия сталкиваются с необходимостью продать объекты недвижимости, которые не включены в основной бизнес или требуют слишком больших эксплуатационных затрат. Реализация проекта с участием управляющей компании отличается от традиционной работы брокера, являющегося посредником между продавцом и покупателем. Управляющая компания защищает интересы собственника, соответственно все мероприятия направлены на извлечение максимальной выгоды для владельца.

3.Проекты,  связанные с развитием объектов  коммерческой недвижимости. Основной целью является повышение эффективности использования простаивающих объектов.

4.Проекты развития  объектов недвижимости, находящихся  на балансах государственных  и муниципальных предприятий  и учреждений.. Возможными участниками данного проекта могут стать любые предприятия и учреждения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, имеющие на балансе объекты коммерческой недвижимости, расположенные в центральных районах города.

Основными владельцами  подобных объектов на сегодняшний день являются следующие организации:

- Российская академия наук и другие научные учреждения;

- ведомственные научно-исследовательские институты и центры;

- профсоюзные организации;

- Министерство обороны РФ и прочие военные организации;

- Министерство здравоохранения РФ;

- Министерство образования РФ;

- прочие социальные службы и организации (связь, муниципальный транспорт, контролирующие органы и пр.).

Государственные и муниципальные  предприятия и учреждения получают недвижимость, как правило, под определенные цели, указанные в уставах, положениях и соответствующих договорах на передачу недвижимого имущества, и не имеют возможности распоряжаться ею без согласования с собственником. Однако их деятельность чаще всего не требует жесткой привязки к определенному месторасположению.

В основном это административные здания, но на балансах подобных организаций  могут находиться другие виды площадей: складские, производственные и развлекательно-спортивного  характера. По мере сокращения масштабов производства в государственном и муниципальном секторе эти площади могут стать «избыточными».

Таким образом, целесообразность и даже необходимость проектов развития государственной и муниципальной  недвижимости с привлечением частных  компаний диктуется следующими объективными условиями:

1) площади, занимаемые государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, как правило, требуют значительного ремонта или реконструкции, однако организации, финансируемые из бюджета, практически не имеют собственных средств на подобные мероприятия;

2) несмотря на многократные попытки ввести нормативы использования площадей (в Москве, например, 9кв. м на человека), многие некоммерческие организации занимают гораздо больше помещений, чем им необходимо. Вопросы повышения эффективности использования недвижимости официально выведены за рамки их деятельности, в их штате нет специалистов, в чьи обязанности входило бы решение подобных задач, но они продолжают нести затраты, связанные с содержанием объектов, значительная часть которых приходится на коммунальные платежи;

3) потребность в дополнительном  финансировании текущей деятельности  есть практически у всех государственных и муниципальных предприятий и учреждений;

4) объекты недвижимости, расположенные в центральных районах городов, нуждаются в инвестициях как с экономической, так и с социальной точек зрения. Наличие недвижимости рассматривается как основное условие развития предприятий малого и среднего бизнеса, за счет которых формируется от 30 до 50% местных бюджетов и которые создают новые рабочие места, решая проблемы занятости. В то же время у администраций городов отсутствуют средства на реконструкцию или ремонт зданий (или хотя бы их фасадов), чтобы сделать их привлекательными для потенциальных арендаторов.

Основная идея проекта  развития объектов недвижимого имущества, пока не находящихся в коммерческом обороте, базируется на том, что в настоящее время многие потенциально высоколиквидные объекты (в основном за счет их месторасположения) заняты организациями, не использующими эти площади в коммерческих целях. Некоторые из них могут быть введены в оборот, что позволит создать значительные денежные потоки. Проблема решается путем обмена недвижимости в центре города, требующей капиталовложений для повышения ее рыночной стоимости, на более приемлемые объекты в других районах. Освободившиеся площади подлежат ремонту, реконструкции для последующей продажи или передачи в аренду.

Организация данного  проекта предполагает постепенное осуществление мероприятий, включающих:

- привлечение участников;

- поиск новых площадей для организаций - участников проекта;

- создание программ инвестиционной поддержки для каждого из участников, учитывающих все его особенности;

- оформление юридических формальностей;

- переезд организации-собственника;

- ремонт или реконструкцию освобожденных собственником площадей;

- постепенную продажу или передачу в аренду площадей.

Для реализации проекта  необходимо разработать механизм взаимодействия частных управляющих компаний и государственных и муниципальных структур. Если соответствующие комитеты по управлению имуществом не могут сбалансировать структуру при надлежащих им площадей таким образом, чтобы обеспечить эффективное использование недвижимости и устойчивые финансовые потоки от ее использования, они могут привлечь частные управляющие компании, которым передаются освободившиеся площади.

Управляющая компания является ответственным организатором проекта  и начинает его осуществление. Желательно, чтобы к моменту начала проекта компания уже располагала площадями для размещения организаций, заинтересованных в данном проекте, и была готова нести дальнейшие расходы по осуществлению проекта, в частности связанные с перемещением государственных и муниципальных предприятий из центра города. Помимо предоставления новых объектов недвижимости компания может взять на себя расходы по обеспечению предприятий и учреждений, участвующих в данном проекте, необходимыми и недостающими активами (компьютеры, мебель и пр.) и даже оборотными средствами для решения текущих проблем организации (выплата зарплаты, коммунальные платежи и пр.). Компания может использовать собственные средства и привлечь средства сторонних инвесторов для развития переданных объектов.