Разработка бизнес-планирования ООО «ЗапСибСтрой»

     По  предварительным расчетам площадь  земельного участка под коттедж  определен в размере 4900 м². Для дальнейшего проектирования строительства необходимо определить типы и планировку коттеджей.

     В проекте выбраны 3 типа домов с  примерно одинаковым архитектурным  стилем.

     1.  Коттедж на семью площадью 360 м2. Коттедж состоит из цокольного этажа, жилого этажа, мансарды, гаража.

     Тип фундаментов: Монолитная ж/б плита 

     Материал  наружных стен: Пенобетон 400 мм

     Тип перекрытий: Монолитная ж/б плита 

     Крыша: Мансардная

     Тип кровли: Металлическая черепица

     Наружная  отделка: Сайдинг

     Наружная  отделка цоколя: Штукатурка 

     Количество  этажей: 2 этажа 

     2. Общая площадь - 413.3 кв.м. Жилая  площадь - 166.4 кв.м

     Гараж - нет

     Коттедж рассчитан на комфортное круглогодичное проживание семьи, состоящей из 5 - 8 человек.

     Тип фундаментов: Монолитная ж/б плита 

     Материал  наружных стен: Пенобетон 400 мм

     Тип перекрытий: Монолитная ж/б плита 

     Крыша: Мансардная

     Тип кровли: Металлическая черепица

     Наружная  отделка: Штукатурка или сайдинг

     Наружная  отделка цоколя: штукатурка 

     Количество  этажей: 2 этажа 

     Цокольный этаж: Отсутствует 

     3. Загородный дом с пристроенным  гаражом 

     Общая площадь - 393.0 кв.м

     Жилая площадь - 129.2 кв.м

     Гараж – есть

     Цокольный этаж – есть

     Коттедж, с просторным цокольным этажом, пристроенным гаражом. Под внешне простым оформлением фасадов дома скрывается хорошо продуманное и профессионально организованное планировочное решение, способствующее эффективному и комфортному отдыху и проживанию семьи из 4-8 человек. Первый этаж можно разделить на три основных группы. Прекрасно организованная входная группа во главе с прихожей. Спальная комната, либо гостевая образует другую группу. Объединенная в одно пространство кухня и гостиная с выходом на террасу - это еще одна группа дневных помещений. На втором этаже расположены три спальных комнаты и великолепная ванная с небольшим тренажерным залом. При необходимости вместо тренажерного зала можно оборудовать сауну.

     Подкровельное пространство над гаражом, между  первым и вторым этажом, занимает кладовая.

     Фундаменты - сборные ж/б

     Наружные  стены - пенобетон

     Перекрытия - ж/б плиты.

     Кровля - чердачная

     Покрытие - металлочерепица

     Наружная  отделка - штукатурка

     Цоколь - природный камень

     Возможность корректировки количества домов, в  зависимости от объективных факторов или в целях повышения уровня прибыльности проекта;

     Проект  предусматривает возможность корректировки  количества домов, в зависимости  от различных факторов и целей проекта. Достаточное расстояние до автомагистрали позволяет поместить в проектируемом поселке около 3-4 дополнительных домов. Возможно размещение и большего количества коттеджей, однако это повлечет приближение границ поселка с автомагистрали, а, как следствие, и больший шум для жителей граничных домов.  

     Увеличение  количества коттеджей может существенно  снизить общепроизводственные и  общехозяйственные расходы на один дом, а также повысить прибыльность проекта.

     Обоснование площади отдельных объектов с учетом маркетинговой концепции

     Изучение  рынка позволило определить предпочтения покупателей в отношении площадей. Сегодня большое количество граждан  желают жать в просторном комфортабельном  загородном доме.

     В нашем проекте 3 типа коттеджей:

     1. Общая площадь - 360 кв.м., Жилая  площадь – 131,2 кв.м.

     2. Общая площадь - 413.3 кв.м. Жилая  площадь - 166.4 кв.м

     3. Общая площадь - 393.0 кв.м. Жилая  площадь - 129.2 кв.м.     Меньший размер жилых и общих площадей не является мечтой современного человека. Больший размер площадей может значительно завысить цену на жилье и сложно реализоваться.

     Инфраструктура, благоустройство, обеспечение безопасности.

     В проектируемом поселке, как уже  предполагалось, будет построен ряд  объектов досугового и социально-культурного назначения. Это – фонтан, детская площадка, спортивная площадка (стадион), теннисный корт, магазин, скамейки в лесопарке и осветительные фонари.

     Магазин планируется выполнить в простом  архитектурном стиле. Магазин двухэтажный. Первый этаж – для продовольственных продуктов. Второй – для хозяйственных. Затраты на строительство предполагается определить исходя из типовых норм.

       Для организации сооружения детской  игровой площадки предполагается  оборудовать игровую песочницу,  вокруг которой будут находится живописно оформленные из дерева силуэты животных, 2 качелей, беседка.

     Стадион (спортивная площадка) предназначен для  игры в футбол (соответственно установка 2 футбольных ворот с сеткой), баскетбол (по флангам, вне игрового футбольного  поля расположены баскетбольные щиты с кольцами), волейбол. Отдельно оборудовано поле для волейбола. Покрытие стадиона – специальный футбольный газон. Вокруг футбольного поля беговая дорожка.

       В лесопарке, согласно плана,  предполагается установка 9 скамеек и 6 осветительных фонарей. Велосипедные и беговые дорожки усыпаются 20-сантиметровым слоем крошки из красного кирпича (тенист). 

     Планирование  благоустройства территории по объемам  и срокам.

     Определение объемов и сроков работ по благоустройству  территорий предполагает определение продолжительности работ по благоустройству территории.

     1. Для определения объемов выравнивания  грунта необходимо от общей  площади поселка отнять площадь  занятую коттеджами.

     (510×210 + 510×430 / 2 ) – (360×6 + 413,3 × 6 + 393 × 6)   = 209752,2 м²

     2. Асфальтирование дорог. 

     Длина всех дорог × ширину дорог + площадь  стоянок и асфальтных дорожек.

     Ширину  дорог примем 6 м.

     (1930 + 510 + 420 + 290) * 6 + (5000 + 2500 + 2500) + (620 * 3 + 250 * 1,5) = 31135 м²

     3. Установка бордюра.

     Тротуары  предполагается уложить по одной стороне (от домов), дорожные бордюры по обеим сторонам дороги, начиная от въезда в поселок.

     Рассчитаем  длину всех дорог и дорожек  с бордюрами и умножим на два.

     (510 + 420 + 350 + 150 + 650) * 2 = 4160 м.

     Эта величина указывает на протяженность установки дорожных больших бордюров (70 кг).

       Протяженность установки тротуарных  маленьких бордюров согласно  плана:

     510 + 420 + 350 + 200 + 650 * 2 = 2780 м.

     Итого: 4160 + 2780 = 6940 м.

     4. Укладка тротуарной плитки.

     Длина тротуаров равна длине протяженности укладки тротуарных бордюров = 2780 м.

     Ширина  тротуаров – 1,5 м.

     Sтротуаров  = 2780 * 1,5 = 4170 м²

     Укладку тротуарной плитки предполагается осуществить  дополнительно на территории фонтана  и во дворах домовладений.

     Радиус  фонтана 2,2 м.

     Площадь вокруг фонтана = 100 – (2,22 * 3,14) = 84,8 м²

     Удельная  площадь укладки тротуарной плитки на 1 коттедж в среднем 150 м²

     Таким образом, рассчитаем объем работ  по укладке тротуарной плитки.

     4170 + 84,8 + 150 * 18 = 6955 м²

     5. Установка бронзовой скульптуры на фонтан - 1 единица.

     6. Установка скамеек.

     Согласно  плана 9 шт.

     7. Посадка  деревьев для создания  лесопарка.

     Согласно  плана предполагается  организовать 1500 м дорожек.

     Ширина  дорожек – 2 м. Дополнительно - 0,5 м.

     1500 * (0,5 + 2) = 3750 м²

     Нормативов по посадки деревьев нет.

     8. Укладка беговых и велосипедных  дорожек.

     1500 * 2 = 3000 м²

     9. Цветочное оформление.

     15 м2  - у фонтана и по 10 м² в каждом дворе.

     15 + 10 * 18 = 195 м²

     10. Установка железного забора по  периметру поселка.

     Измерив расстояние на карте, получаем 3870 м. 

     11. Установка элитного (каменно-железного)  забора по периметру индивидуальных  владений:

     18 коттеджей по 70 м каждая из  сторон владений.

     18 * 70 * 4 = 5040 м.

     12. Посадка деревьев согласно предварительного плана 20 единиц.

     По  проекту на объекте будут работать 5 бригад по 5-10 человек. Распределение рабочих по точкам осуществляет прораб в зависимости от обстоятельств.

     Продолжительность строительных работ представлено с  учетом наложения работ, то есть несколько  бригад могут поочередно строить по 2-5 коттеджей, в то время как электрики оборудуют построенные ранее коттеджи (см. приложение 3). Для обеспечения безопасности общей территории предполагается строительство ограждения поселка, домика для сторожей. Все въезды в поселок – с видеофиксацией. Отдельные домовладения будут оснащены сигнализацией, отдельным забором, видеодомофоном. Охрана поселка благоприятно отразится при продаже коттеджей, так как население города очень ценит свою безопасность.

4. Финансовый план

     Основные  допущения и нормативы для финансово-экономических расчетов (в т. ч. платежи по налогам, издержки, способ отнесения выплат).

     К основным допущениям проекта отнесем:

1. платежи по налогам – налог на добавленную стоимость 18 % от сформированной цены. 

     В проекте допускается нормы расходов от проектной сметной стоимости поселка:

1. прочие производственные расходы – 3 % от стоимости строительства коттеджей;
2. затраты на маркетинг – 0,05 % от стоимости строительства коттеджей.
3. общепроизводственные расходы, в т.ч. отчисления на социальные нужды, заработной платы – 5% от сметной стоимости;
4. общехозяйственные расходы – 2 % от сметной стоимости.

     В проекте нет необходимости и  экономического смысла формирования стоимости  по экономическим элементам. Сметная  стоимость формируется по отдельным объектам и работам.

     Смета затрат на проект в соответствии с  основными составляющими:

     1. Земельный участок.

     По  информации кадастрового агентства  стоимость 10 соток земли без коммуникаций в названной зоне стоит порядка  150 тыс.руб.

     То  есть 1 м²  земельного участка стоит 150000 / (10*100) = 150 руб.  Произведем расчет площади под поселок.