Разработка бизнес-планирования ООО «ЗапСибСтрой»

     1. Стоимость инвестиций.

     2. Цену изделия, по которой будет реализовываться продукция.

     3. Переменные и постоянные издержки производства (строительства).

     4. Производственную программу по годам реализации проекта.

     5. Процентную ставку по кредитам.

     6. Налоговые ставки, предусмотренные законодательством.

     Стоимость инвестиций должна быть представлена в разрезе основного и оборотного капитала (активы) и с учетом источников формирования собственных и заемных  средств (пассивы).

     Экономическое обоснование проекта включает:

     1. Структурный план.

     2. Общие исходные данные и условия.

     3. Материальные и иные факторы  производства.

     4. Место размещения и площадка.

     5. Конструкторская разработка.

     6. Организация предприятия и накладные расходы.

     7. Кадры.

     8. Осуществление проекта.

     9. Финансовая и экономическая оценка  проекта.

     Строительство поселка требует больших капиталовложений (инвестиций). Стоимость средств  необходимых для создания и организации  деятельности предприятия определяется на основании проекта. Выбор правильного направления инвестиций является ответственным решением, т.к. принимаемые инвестором обязательства являются долгосрочными. Инвестиции можно представить как обмен определённой имеющейся в настоящее время суммы на надежду получения в будущем доходов, которые растянутся на несколько лет. Риск инвестиций заключается в обмене уверенности на неизвестность. Инвестиционная стоимость проекта – это общая сумма капитала, которая вкладывается в его реализацию. Капиталовложения состоят из трёх основных частей:

     1. Материальное имущество, т. е.  земельный участок, здания, сооружения, оборудование и все сопутствующие  расходы (транспортные, строительно-монтажные, аренда).

     2. Нематериальные активы в частности  расходы на научно-исследовательскую и проектную работу,   приобретение    интеллектуальной

собственности, расходы на обучение специалистов, повышение квалификации.

3. Потребности в оборотном капитале, в запасах товарно-материальных ценностей и наличности.

     Капитал, вкладываемый в средства производства или активы балансируется с источниками финансирования инвестиций.

     Предварительная оценка данного сегмента рынка указывает  на постоянно растущее желание населения  города приобрести в качестве загородного дачного домика или для постоянного проживания загородный коттедж. Спрос на такого рода ресурс является эластичным. Это известно и без глубоких исследований.

     Без анализа сегмента рынка нельзя приступать ни к производству (строительству). Во-первых, необходимо определить ориентировочную стоимость домика (здания, сооружения), при которой не возникнет больших проблем реализации проекта, во-вторых, изучить общую характеристику производства (строительства), в-третьих, проанализировать спрос и предложение в данном сегменте рынка.

     Для выявления спроса на жилье, был проведен выборочный пилотажный опрос населения города. В опросе приняли участие 150 человек.

     В ходе опроса было выявлено, что 58 % респондентов желали бы жить за городом, в дали от городской суеты, с собственным, небольшим участком земли, гаражом, в экологически чистой зоне, на лоне природы (см. рисунок 6). Напряженная обстановка в Междуреченске с частным сектором поспособствовало тому, что жилой дом в городе  хотели бы иметь 21% респондентов.

     Пригород Междуреченска привлекает население города для проживания, уже длительное время. Участки под индивидуальный застрой реализуются на протяжении длительного времени.

     Минусом такой акции является то, что не каждый имеет возможность нанимать для строительства работников. Опрос позволил выявить то, что 75% респондентов желали бы приобрести загородное, готовое  жилье, комфортное для проживания, с развитой инфраструктурой, с небольшим земельным участком,  вдали от городской суеты на лоне природы.

     Имеет место тот факт, что у города можно выделить некоторые места, где предпочитают строиться или приобретать готовые коттеджи горожане. Но в массовом спросе направление совершенно не играет роли. 

     

     Рис. 6. Выбор место проживания респондентами

     Для этого, часть респондентов готова поменять городскую квартиру на индивидуальный дом, а также в Междуреченске достаточно земель, которые можно использовать под застройку. При том, не надо искать участки на расстоянии 20 и более км. Достаточное предложение и на расстоянии 2-5 км и даже в современной городской черте.

     Проблема  сегодняшнего рынка загородной недвижимости в том, что предлагаемые к продаже  коттеджи редко совпадают со сложившимся  в мечтах идеалом. Одним из важнейших факторов спроса на готовое жилье для междуреченцев остается цена. Увы, большие коттеджи, предлагаемые за сотни тысяч евро, это далеко не мечта основной массы потенциальных покупателей, поэтому что предлагается на нашем рынке не интересно. А то, что пользовалось бы спросом, не предлагается. Таким образом, мы имеем возможность реализовать проект с минимальными рисками. Непосредственно с ценой дома коррелирует и поиск подходящей недвижимости по площади (см. рисунок 7).

     Однозначно  можно отметить, что время гигантомании миновало, и пик популярности больших коттеджей прошел. Теперь даже те, кто согласен покупать загородное жилье, ищет варианты не с большей площадью, а с хорошими качественными характеристиками, с развитой инфраструктурой и менее безопасносное для проживания.

     

     Рис. 7. Выбор типа жилья респондентами

     Дальнейший  опрос показал, что 80% респондентов желали бы проживать в небольшом доме (коттедже), этажность такого коттеджа не должна превышать 2-х этажей.

     В ходе опроса было выявлено, что респонденты  выявили желание, что отдаленность от города должна составлять не более  10-20 км.

     Опрос позволил выявить, что население ориентируется на следующую жилую площадь домов/коттеджей:

1. 100 кв.м – 25 % респондентов;
2. 100-150 кв.м – 45 % респондентов;
3. 150-250 кв.м – 20 % респондентов;
4. более 250 кв.м –  10 % респондентов.

     В ходе опроса было выявлено, что респонденты желали бы присутствие инфраструктуры в поселке, как то магазины, садики, спортивные площадки. Средняя цена, на которую рассчитывают респонденты, составляет 4-7 млн. за дом/коттедж. Предложения, существующие в настоящее время на рынке недвижимости, не устраивают население Междуреченска по причине – дороговизны, нецелесообразности строительных объектов, наличие сложных нецелесообразности строительных объектов, наличие сложных архитектурных ансамблей и т.д.

     Таким образом, исследование данного сегмента показало, что население желает проживать в недорогом загородном коттедже, жилой площадью от 100 до 250 кв.м, при ценовых рамках от 4 до 7 млн.руб.

     На  Междуреченском рынке недвижимости имеются различные предложения загородных домов. Анализ предложений риэлтерских и строительных компаний, сделанный на основе специализированных изданий «Рынок недвижимости», «Недвижимость», «Проспект», показал, что средняя площадь предлагаемого загородного дома составляет 250 - 500м2. Цена предлагаемых домов варьируется от 5до 25 млн. рублей.

     По  статистическим данным, средняя заработная плата за  2010 год составила 12 тыс. рублей. Номинальная заработная плата составила в 2009 году 12 160 - 12 650 рублей, в 2010 году - 13 890 - 14 740 рублей. Денежные доходы в среднем на душу населения в месяц составил в 2009 г. 14 220 -14 490 рублей, в 2010 году - 16 380 - 16 850 рублей.

     Подтверждая экономическую обоснованность проекта, определим стоимость 3-комнатной квартиры в разных районах города (см. таблицу 9).

     Таблица 9

Стоимость 3-комнатной квартиры г. Междуреченска, млн. руб.,

 

     Проведенный анализ предложения указывает на положительную для нашего проекта сторону. В немалой степени обращает на себя внимание и тот факт, что сегодняшние вложения в загородную недвижимость сулят немалую прибыль в будущем любому участнику этого сегмента рынка. В настоящее время, при спаде спроса на недвижимость в городе, строительство загородных домов может решить проблему обеспечения жильем нескольких семей одновременно. Так, в одном доме могут проживать несколько поколений, т.е. пожилые родители, их взрослые дети и внуки. Собственный загородный  дом позволяет решить проблему расширения жилплощади, т.к. можно достроить недостающие комнаты. При желании жить отдельно, можно сделать отдельный входы-выходы в дом.

     Таким образом, экономическое обоснование  проекта позволяет населению  приобрести собственное жилье на собственной земле.

     Сегодня в части архитектурных решений  загородных коттеджей спрос смещается  в сторону уменьшения площадей домов, отказа от цокольных этажей. Популярны  коттеджные поселки с охраной  и сервисными службами. Наличие развитой инфраструктуры (как внутри поселка, так и по направлению в целом) и близость к базам отдыха также увеличивают интерес к объекту.

3.3. Архитектурно-строительная концепция

     Для реализации бизнес-плана, необходима обоснованная архитектурно-строительная концепция. Поселок предлагается разместить возле пос. Усинский , пригород г.Междуречерска. От автомагистрали поселок предположительно находиться на расстоянии 1,4 км, что положительно сказывается на потенциальном спросе. Расстояние достаточное для сохранения спокойствия местных жителей. Допустимые (оптимальные для размещения) размеры территории под поселок составляют 210 × 510 м. Первоначально предполагается строительство 18 коттеджей, что соответствует оптимальному для такого расстояния от города количеству домов.

     Таким образом, для расположения коттеджей  предполагается расположить их с  примерно одинаковой площадью пользования. Предварительный план позволяет  оценить примерную (±10 м²) площадь на размещение одного дома с дополнительными площадями (для дополнительных построек, для сада и т.д.). Итак, наш поселок по  ширине должен быть равен 210 м. Поэтому на один дом удельная длина территории составит:

     УД_Б = 210 / 3 = 70 м

     Длина поселка 510 м. Оставим из них 20 м на дорогу и придорожную территорию. Удельная длина территории коттеджей у леса:

     УД_Л = (510 – 20) / 7 = 70 м

     По  схеме видно, что приблизительно такая же территория будет принадлежать  и остальным коттеджам. Поэтому  можно сделать вывод, что предварительная  оценка удельной площади коттеджа дала результат:

     S_УД = 70 * 70 = 4900 м²

     Площадь, достаточная для дополнительных построек и идей современного потребителя загородного жилья.

     Следующим шагом следует изучить возможность  проведения бытовой инфраструктуры (водопровод, газовое отопление, канализация). Все перечисленные средства доступны в  поселке Усинский. Поэтому при разработке будем ориентироваться на данное направление.