Предоставление гражданам земельных участков

Описание  характеристик объекта оценки

Сводная таблица описания земельного участка  и его внешнего окружения 

Сравнительный подход

    На  сравнительном подходе основаны следующие методы: метод сравнения  продаж, метод выделения и метод  распределения. Объем информации по продаже или предложению застроенных и незастроенных земельных участков позволяет применить в рамках сравнительного подхода, метод сравнения продаж. При оценке использован  метод сравнения продаж.

     Метод применяется для оценки земельных  участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и  земельных участков, не занятых зданиями, строениями и сооружениями. Условие  применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными  факторами стоимости, как правило, являются:

• местоположение и окружение;

• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;

• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). 
  

      Проведенный анализ проданных или выставленных на продажу земельных участков в Приморье, позволил выбрать объекты близкие по назначению, местоположению, проданные и выставленные на продажу, в относительно близкие периоды. 

Характеристика  объектов аналогов 

       Корректировка стоимости  объектов аналогов

      Описание  принятых корректировок

1. Корректировка на уторговывание

      Данная  поправка основывалась на сведениях  продавцов относительно возможности  торга по данным объектам. С учетом назначения земельного участка, текущего состояния рынка купли-продажи  земельных участков, предназначенных  для индивидуального жилищного  строительства и ведения личного подсобного хозяйства, максимальная величина скидки, на которую может согласиться продавец, составляет 10% от стоимости цены предложения. Размер корректировки составил (1-0,10)=0,90 по всем объектам аналогам.

      2.Корректировка на дату продажи

      Дата  продажи/предложения по всем объектам аналогам совпадает с датой оценки. Корректировка не проводилась.

      3. Корректировка на  условия продажи

      Условия продажи/предложения объектов аналогов и объекта оценки - рыночные. Корректировка  не проводилась.

      4. Корректировка на  право собственности  на земельный участок

      На  все объекты аналоги, так же, как и на объект оценки оформлены права собственности, поэтому корректировка не проводилась.

      5. Корректировка на  местоположение

      Все земельные участки относятся  к одной категории - земли населенных пунктов. Они расположены в одном районе Приморского края. Корректировка не проводилась.

      6. Корректировка на  размер

      Объект  оценки и объекты аналоги имеют  разную площадь, однако в ходе проведенного анализа рынка недвижимости было выявлено, что существенное влияние  размера на стоимость объекта  оценки не оказывает. Поэтому корректировка  не проводилась.

      7. Корректировка на  характер использования

      Все объекты аналоги так же, как  и объект оценки выделены для индивидуального  жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Поэтому корректировка на характер использования ни по одному из объектов аналогов не проводилась.

      8. Корректировка на  наличие инженерных  коммуникаций

      По  всем объектам аналогам имеются часть  документов на согласование, подведение и подключение основных инженерных коммуникаций, по объекту оценки данное согласование отсутствует. В непосредственной близости с объектом оценки расположены жилые дома с подведенными к ним коммуникациями. Как показывает практика строительства жилых домов, при строительстве идет подключение к ближайшим точкам подключения, однако это требует дополнительных затрат как на разрешение, так и на само подключение. Поэтому по всем объектам аналогам была проведена понижающая корректировка в размере 0,85.