Предоставление гражданам земельных участков

        Гражданам, проживающие в городах и поселках, имеют право на получение в собственность или аренду земельных участков для индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства. Предельная норма предоставления таких участков устанавливается местной администрацией, а конкретные размеры предоставляемых участков зависят как от размеров возводимых строений, так и от количества членов семьи заявителя и условий данной местности².

      Граждане, получившие земельные участки для  индивидуального жилищного строительства, обязаны оформить договор застройщика  с местными органами жилищного хозяйства. В договоре указываются сроки и условия строительства, основные права и обязанности застройщика, а также ответственность за нарушение принятых на себя обязательств. Договор застройщика регламентирует условия строительства на участке и размещения на нем строений. Обязательной частью договора является проект строительства дома и план размещения строений на участке, которые утверждаются и выдаются органами по делам строительства и архитектуры. В случаях отступления от утвержденного проекта застройщик обязан произвести необходимые изменения за свой счет. Договором застройщика могут быть установлены обязанности, вытекающие из утвержденного администрацией порядка благоустройства городской территории. Например, использовать часть участка для озеленения территории, в том числе — посадку плодово-ягодных насаждений и обеспечить их сохранность. Содержать мелкий домашний скот и птицу на указанных участках разрешается лишь в тех случаях и на тех условиях, которые установлены местной администрацией. В крупных городах (особенно в столичных) возможен полный запрет указанной деятельности.

      Разрешение  на строительство выдается органом  местного самоуправления на срок не более чем три года на основании заявления заказчика. Подготовку документов для выдачи разрешения на строительство осуществляют органы архитектуры и градостроительства.

      Орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство  в случаях:

      1) несоответствия проектной документации  разрешенному использованию земельного  участка; 

      2) несоответствия проектной документации  строительным нормам и правилам.

      Если  строительство жилого дома, другого  здания, строения, сооружения будет  осуществлено без получения разрешения на строительство или с существенными  нарушениями градостроительных  норм и правил, то такое строительство является самовольной постройкой³.

      Лицо, осуществившее самовольную постройку, не сможет зарегистрировать на нее  право собственности, а также  не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.). Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет, кроме случаев, когда право собственности на самовольную постройку признается судом. Такое решение суд может принять при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

      Участок может быть отведен сразу нескольким гражданам в случае совместного строительства жилого дома на праве общей совместной собственности. Раздел участка может быть в последующем произведен пропорционально долям собственности на жилой дом. Привлечение к участию компаньона-застройщика может иметь место только с разрешения местной администрации. В случаях, когда компаньон-застройщик подключается после заключения договора, договор подлежит переоформлению.

      Индивидуальное  дачное строительство осуществляется, как правило, за пределами городской (поселковой) черты, чаще всего в  пригородной зоне. Однако в малых  городах и поселках возможно предоставление участков для указанных целей. Земельные участки предоставляются в собственность или аренду по нормам, которые устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

      В тех случаях, когда ранее (т. е. до 1 января 1991 г.) предоставленные под дачи гражданам земельные участки превышают установленную предельную норму, они переоформляются в собственность бесплатно и независимо от площади (включая ее превышающую часть). Предоставленные для этих целей земельные участки используются для возведения жилого дома и необходимых хозяйственных построек, а свободная от застройки часть — для организации отдыха. По усмотрению граждан — субъектов права на указанные земельные участки они могут использоваться для производства сельскохозяйственной продукции. В частности, они вправе совершать все гражданско-правовые сделки с землей: куплю-продажу, дарение, наследование и др., в том числе отчуждение участков по договору ренты, включая пожизненную. Однако площадь отчуждаемой части участка не может превышать установленную предельную норму его предоставления, а целевое назначение должно сохраняться. Эти же положения относятся и к участкам, предоставленным для индивидуального жилищного строительства.

      Во  владении граждан (на разных титулах) могут  находиться участки, используемые для  ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального или коллективного садоводства и огородничества (соответственно как при жилом доме, так и за его пределами). Правовой режим этих земель, предоставляемых гражданам в городах, по сравнению с режимом в сельской местности имеет следующие особенности:

      — перспективное целевое назначение участков, выделяемых для личного подсобного хозяйства, определяется генеральным планом или проектом планировки и застройки города, поселка; по мере необходимости они могут изыматься (выкупаться) местной администрацией для использования в соответствии с этим целевым назначением;

      — возведение на указанных участках капитальных  строений и сооружений должно согласовываться с органами городского жилищного хозяйства и архитектуры;

      — предельные размеры предоставления участков устанавливаются городской, поселковой администрацией с учетом требований и условий генплана (проекта планировки и застройки).

      Земельные участки для ведения личного  подсобного хозяйства в сельской местности и в городах (поселках) граждане имеют право использовать для возведения жилых и хозяйственных построек и сооружений и для производства сельскохозяйственной продукции. Однако эта деятельность должна быть согласована с требованиями проектов планировки и застройки (генплана) и проекта земельно-хозяйственного устройства города.

      Земельные участки, предоставленные для ведения  личного подсобного хозяйства и садоводства, могут быть изъяты (выкуплены) для использования в соответствии с генпланом или проектом планировки и застройки города (поселка).

      Индивидуальные  земельные участки под огороды  могут предоставляться органом  местного самоуправления из свободных  городских земель, а также и предприятиями, организациями и учреждениями города (поселка) из предоставленных им, но временно не используемых земель в срочное пользование.

        Нормы предоставления земельных участков:

      1. предельные (максимальные и минимальные)  размеры земельных участков, предоставляемых  гражданам в собственность из  находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов российской федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

      2. Максимальные размеры земельных  участков, предоставляемых гражданам  в собственность бесплатно для  целей, предусмотренных правилами пункта 1, устанавливаются: 
федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности; 
законами субъектов Российской Федерации - из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации; 
нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований. 
3. Для целей, не указанных в пункте 1 , предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

3. Особенности регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства

        Регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 25.2 Закона о регистрации.

        Для государственной регистрации  прав граждан на земельные  участки представляются следующие  документы: 

• заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
• документы, удостоверяющие личность заявителя или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на земельный участок;
• в качестве правоустанавливающего документа для государственной регистрации прав на земельные участки может быть представлен один из указанных документов:
• акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент издания. Акт о предоставлении земельного участка представляется на государственную регистрацию в двух экземплярах - копиях.

      При этом архивные копии актов о предоставлении земельных участков должны быть заверены подписью заведующего архивом и  гербовой печатью организации , а иные копии подписью руководителя или уполномоченного на то лица и печатью организации. На копии указывается дата ее выдачи и делается отметка о том, что подлинный документ находится в данной организации;

• акт (свидетельство) о праве на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания. Акты (свидетельства) о праве на землю представляются на государственную регистрацию в двух экземплярах - подлиннике и копии;
• выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (в случае, если этот участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства). Выписка из похозяйственной книги представляется на государственную регистрацию в двух экземплярах - подлиннике и копии;
• иные документы, устанавливающие или удостоверяющие право такого гражданина на данный земельный участок представляются на государственную регистрацию в двух экземплярах, один из которых подлинник.  
  Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению ГЗК, и оформленный с учетом Правил оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденных Росземкадастром 10.04.2001. Кадастровый план земельного участка представляется на государственную регистрацию в двух экземплярах - подлиннике и копии.

      Регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный  до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, для  ведения личного подсобного, дачного  хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или  индивидуального жилищного строительства, осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в документе о праве на земельный  участок, не соответствуют данным кадастрового плана такого участка (пункт 4 статьи 25.2 Закона о регистрации).  
В этом случае при регистрации права на земельный участок, площадь которого уточнена в результате межевания, графа "Площадь" подраздела I-1 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна быть заполнена на основании сведений, указанных в строке "11" "Площадь" кадастрового плана, а не на основании данных о площади земельного участка, указанных в документе о праве на землю (пункт 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219).