Предоставление гражданам земельных участков

      Продажа земельного участка для ведения  личного подсобного и дачного  хозяйства, садоводства, индивидуального  жилищного строительства, а также  под индивидуальные жилые дома и  хозяйственные постройки в частную  собственность граждан в городах, поселках и сельской местности производится его собственником самостоятельно путем заключения договора с покупателем  либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и  землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона.

      Завершением регулированного платного предоставления земельных участков в собственность  стал Указ Президента РФ от 26.11.97 N 1263 "О  продаже гражданам и юридическим  лицам предназначенных под застройку  земельных участков, расположенных  на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды", который нормативно определил, что  предоставление свободных земельных участков под застройку гражданам и юридическим лицам на территории населенных пунктов как сельских, так и городских возможно только по конкурсу (аукциону).

      Принятое  во исполнение Указа N 1263 от 26.11.97 постановление  Правительства РФ от 05.01.98 N 2 (ред. от 21.08.2000) "Об утверждении порядка  организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам  и юридическим лицам земельных  участков, расположенных на территориях  городских и сельских поселений, или права их аренды" установило право субъекта РФ предоставлять  льготы определенным категориям граждан  по приобретению земли по договору купли - продажи без проведения торгов.

      При этом в качестве продавца земельного участка от имени государства  или муниципального образования  выступает соответствующий орган  государственной власти или орган  местного самоуправления.

      Если  в решении о бесплатном предоставлении земельного участка в собственность  заявителю (правообладателю) отсутствует  указание на норму о льготном предоставлении, в принявший решение орган  направляется соответствующий запрос. Кроме того, заявитель вправе представить  документ, подтверждающий наличие у  него права на льготу.

        Классификация земель по категориям в зависимости от их целевого назначения, что позволяет обеспечить дифференцированный подход к правовому регулированию земельных отношений в рамках общего правового режима. Правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.

      Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок), который имеет правовой режим категории земель поселений, и земельный участок за черной поселений (полевой земельный участок), который имеет правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.

      На  приусадебном земельном участке  разрешается возводить жилые, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения с соблюдением градостроительных  регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных  и иных правил и нормативов.

      Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без  права возведения на нем зданий и  строений. Сооружения, например, закон  для скота, оборудованное место  дойки, водопоя или мелиоративные  сооружения, навесы для защиты от дождя  и другие подобные сооружения возводить  на нем можно.

      При ведении личного подсобного хозяйства  разрешается выращивать все виды сельскохозяйственных культур, включая использование теплиц без ограничения их площади, содержать все виды сельскохозяйственных животных, пчел и птицы без ограничения их поголовья и количества, но с соблюдением экологических и санитарно-гигиенических требований.  
Индивидуальное дачное строительство осуществляется, как правило, за пределами городской (поселковой) черты, чаще всего в пригородной зоне. Однако в малых городах и поселках возможно предоставление участков для указанных целей. Земельные участки предоставляются в собственность или аренду по нормам, которые устанавливаются органами государственной власти субъектов Федерации. Предоставленные для этих целей земельные участки используются для возведения жилого дома и необходимых хозяйственных построек, а свободная от застройки часть - для организации отдыха. По усмотрению граждан - субъектов права на указанные земельные участки они могут использоваться для производства сельскохозяйственной продукции. Граждане вправе совершать сделки с землей: куплю-продажу, дарение, залог, наследование и др., в том числе отчуждение участков по договору ренты, включая пожизненную. Однако площадь отчуждаемой части участка не может превышать установленную предельную норму его предоставления, а целевое назначение должно сохраняться. Эти же положения относятся и к участкам, предоставленным для индивидуального жилищного строительства. 
На территории муниципального образования в соответствии с законодательством могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование (особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других поселений, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества). 
Садоводам, огородникам, дачникам, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность. 
Приватизация садовых, огородных и дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами и иными нормативными правовыми актами ее субъектов. 
Граждане вправе в индивидуальном порядке приватизировать закрепленные за ними садовые, огородные и дачные земельные участки. При наличии встречных требований к границам земельных участков спор рассматривается органом местного самоуправления или в суде. 
В случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади таких участков, указанной в ранее принятых решениях, орган местного самоуправления вправе закрепить садовые, огородные и дачные земельные участки в новых границах или потребовать восстановления прежних границ. 
При совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается. 
Не допускаются сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками, если они приводят к нарушениям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдать целевое назначение указанных земельных участков и условия их разрешенного использования. 
Отчуждение, залог, сдача в аренду садового, огородного или дачного земельного участка, находящегося в общей собственности, осуществляются при согласии всех участников общей собственности. 
Собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков. Земельные участки, находящиеся в собственности граждан, наследуются по закону или по завещанию. 
Земельные участки общего пользования разделу не подлежат. 
Садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, можно передать в аренду, срочное пользование, обменять, приватизировать, а также добровольно отказаться от них. Эти земельные участки наследуются по закону. 
Садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, можно с согласия органа местного самоуправления передать в аренду, срочное пользование, обменять, приватизировать, а также добровольно отказаться от них. 
Садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные органом местного самоуправления на праве аренды или срочного пользования, можно с согласия органа местного самоуправления обменять, приватизировать, а также добровольно отказаться от них. 
За наследниками строений и сооружений, расположенных на садовых, огородных и дачных земельных участках и находящихся в собственности, указанные участки закрепляются на праве аренды или срочного пользования на оставшийся неистекший срок с правом их приватизации. 
Раздел садового, огородного или дачного земельного участка возможен только с согласия члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения или в судебном порядке. При этом образующиеся при разделе садовые, огородные или дачные земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Федерации. 
Возведение строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории. 
Контроль за соблюдением требований к возведению строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении проводит правление такого объединения, а также инспекторы государственных органов, осуществляющих контроль за соблюдением законодательства, в порядке авторского надзора организация, разработавшая проект организации и застройки территории такого объединения, органы местного самоуправления. 
Возведение гражданами на садовых, огородных или дачных земельных участках строений и сооружений, превышающих размеры, установленные проектом организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для данных строений и сооружений, допускается после утверждения органом местного самоуправления проектов строительства данных строений и сооружений в порядке, установленном градостроительным законодательством. 
В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности.

6.Расчет стоимости сделки сравнительным подходом.

Анализ объекта  оценки:

         Социально-экономическая характеристика Приморского края. 
       Численность субъекта Приморский край составляет более 2 млн. 050 тыс чел. С преобладанием городского населения. Общая площадь территории составляет 165,9 тыс. кв. км. Большая часть населения проживает в городе, крупнейшим из которых является Владивосток. Годовой прирост валового продукта составляет 4,9%. Основные производственные мощности приходятся на лесозаготовку, рыбную отрасль, химическую промышленность. 
Наибольший рост ввода жилья и квартир демонстрируют Находка, Артем, Лесозаводск и Дальнереченск. В 2009 году в Приморском крае сдано 391,9 тысячи кв. м жилья. По сравнению с 2008 годом прирост составил 4,4%. 
Годовой объем инвестиций в жилищное строительство составил 8,2 миллиарда рублей. 
Специалисты отмечают рост объемов индивидуального жилищного строительства. Если в 2008 году он составлял 54,8% от общего объема сданного жилья, то в 2009 году за счет средств населения построено 231,51 тысячи кв. м, что составило 59,1% от общего объема ввода жилья по краю. 
Дачи, коттеджи Приморского края начинают пользоваться повышенным спросом. Это связано с общим выгодным климатическим положением региона. Земля под Арсеньевым, поселки Горные Ключи - доступны для выгодного приобретения. Продажа данных объектов Приморского края является существенной статьей дохода.

      Приморский  край - государственно-территориальное образование и в соответствии со статьями 5 и 65 Конституции Российской Федерации является равноправным субъектом Российской Федерации. Столица Приморского края город Владивосток. Правовой статус округа определяется Конституцией Российской Федерации 1993 и Уставом Приморского края, принятым Законодательным собранием края 6 октября 1995 г. Приморский край на севере граничит с Хабаровским краем, на западе и юго-западе - с КНР, с востока и юго-востока омывается Японским морем, протяженность границ 3тыс.км., из них - 1350 км - морская. Минимальное расстояние до Японии около 300 км. Рельеф края преимущественно гористый. Две трети Приморья занимает горная система Сихотэ-Алинь и отроги Восточно-Маньчжурской горной системы, и лишь одна треть территории равнинная, включающая Западно-Приморскую равнину и узкую равнинную полосу вдоль побережья. Климат муссонный: в зимнее время ветер дует с материка (Северное, северо-западное направление), преобладает ясная погода с сильным выхолаживанием местности; летом – на материк (Южное, юго-восточное), что обуславливает большую влажность и сильные туманы на побережье. Около 70% территории края покрыты лесами, преимущественно широколиственными и хвойными породами. Общий земельный фонд составляет 16.5млн.га., из них сельскохозяйственные угодья - 1,64 млн.га. Площадь пахотных земель, вовлеченных в сельхозоборот составляют – 751,5тыс.га. Речная сеть на территории Приморья развита хорошо. Средний коэффициент густоты речной сети составляет 0,73км. на кв.км. территории. Основным водоразделом является хребет Сихотэ-Алинь. С восточного, более крутого склона реки текут в Японское море, с западного склона – в реку Уссури.

    Край - крупный транспортный центр, где сходятся железнодорожные, автомобильные, морские и воздушные пути. Здесь расположен мощный железнодорожный узел, включающий в себя крупнейший в регионе пассажирский вокзал, вагонное и локомотивное депо.

      Через Владивосток проходят главные автомагистрали региона федерального значения. Город состоит из районов - Ленинский район, Первомайский район, Первореченский район, Советский район, Фрунзенский район

    Анализ  состояния рынка земли в Приморском крае

      Ситуация  на рынке участков во Владивостоке достаточно сложная. 

      С вступившей в силу чуть более двух лет назад «дачной амнистией» цена стала мало зависеть от того, находится  ли участок в аренде или личном владении продавца. Помимо этого, в  последнее время на цену начал  накладываться ещё один фактор –  саммит АТЭС 2012 года. В основном он повлиял  на цены участков, находящихся в  районах застройки под объекты  саммита и дополнительной инфраструктуры. Так, например, достаточно сильно выросли  цены на земельные участки на островной  части Владивостока, а так же на полуострове Де-Фриз и в Надежденском районе. Для того, что бы лучше  проследить, как примерно изменились цены с весны, рассмотрим участки, предложенные на рынке, по районам месторасположения:

      Район фабрики «Заря», как самый близкорасположенный  к городской черте, имеет достаточно высокий ценовой уровень и  самый низкий объём предложений. Поэтому средняя цена здесь очень  сильно колеблется. В марте месяце 2010 года не наблюдалось предложений, а сейчас представлен всего лишь один участок по цене в 560 тыс.руб. за сотку.

      Район станции «Седанка» также встречается  в списке предложений нечасто, а  цены несколько выше чем на «Заре». С начала весны средний индекс цен вырос на 21% и составил 642 тыс.руб. за сотку земли.

      Станции Океанская и Садгорода в общей  структуре предложения составляет около трети всего объёма предложений. Этот район несильно отдалён от города и в то же время здесь хороший  экологический фон. Цена за рассматриваемый  период практически не изменилась и  осталась примерно на уровне 400-410 тыс.руб./сот.

      Зона  станции Весенней наиболее часто  предлагается из всех зон пригорода  Владивостока и при этом является самое недорогой из всех, из-за чего на неё резко возрос спрос в  этом году: за 7 месяцев средняя цена фактически удвоилась. Если в марте  месяце показатель был около 138 тыс.руб. за сотку, то в ноябре уже 279 тыс.руб./сот.

      Кроме этого определённым спросом пользуются участки в районе Артёма. С весны  средняя цена выросла на 40% до 101 тыс. рублей за одну сотку. В Надежденском районе средние сто квадратных метров земли стоят порядка 68 тысяч рублей.

      Рынок и земельных участков в частности довольно быстро развивается в последнее время. Постоянно увеличивается спрос на загородную недвижимость, подогреваемый высокими ценами на квартиры, однако, если сейчас цены на квартиры несколько снижаются, то на загородную недвижимость и земельные участки пока только растут. Тем более, всегда будет оставаться перспективным направление по покупке земли с последующим строительством дома и развития территории в целом. Стабильно высокими всегда будут оставаться цены в районах застройки коттеджных посёлков, поскольку они имеют достаточно развитую инфраструктуру и определённый социальный статус жителей. Такие объекты практически вне зависимости от района будут в высокой ценовой категории. К ним по стоимости, по мере застройки, будут постепенно приближаться остальные участки имеющие выгодное месторасположение. В ближайшее время ожидается небольшое снижение спроса, носящее сезонный характер. Однако, в отличие от квартир в городе цены не снизятся, ведь даже сейчас на рынке можно найти как участки с очень низкой, так и по крайне высокой цене.

    Характеристика  объекта оценки:

    Объектом  оценки является земельный участок, площадью 1500,00 м ² под строительство индивидуального жилого дома и ведение личного подсобного хозяйства, который расположен по адресу: в 65 м по направлению на север от ориентира дом 15, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Шкотовский район, с. Анисимовка, ул. Смольная. Кадастровый номер земельного участка: 25:24:23 01 001:0037.

    Согласно  выписки из государственного земельного кадастра земельный участок выделен  для строительства индивидуального жилого дома и  ведения личного - подсобного хозяйства.

    Земельный участок находится в индивидуальной собственности на основании  договора купли-продажи земельного участка  от 20.09.2006 г.

    Оценочная зона - зона индивидуальной жилой застройки усадебного типа выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов низкой плотности застройки, - жилых домов усадебного типа и блокированных жилых домов этажностью не выше 3-х этажей с земельными участкам.Рядом располагается туристическая зона, горнолыжная база.