Приватизация земельных участков

 

1. Приватизация земельных участков.

 

Приватизация земельных  участков – это способ приобретения в частную собственность земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных  на земельных участках, относящихся  к государственной или муниципальной  собственности, обязаны либо взять  в аренду, либо приобрести у государства  или муниципального образования  указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным  законом.

В силу положений абзаца второго пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных  участков имеют граждане и юридические  лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных  на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. К таким законам относятся, в частности, ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" и Закон о приватизации. 

Как предусмотрено в абзаце пятом пункта 3 статьи 28 Закона о  приватизации, отказ в выкупе земли  не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Земельным кодексом РФ и Законом о приватизации предусмотрен ряд норм, исключающих приватизацию земли. Исчерпывающий перечень обстоятельств, являющихся препятствием для приватизации земли, на которых находятся здания, строения, сооружения, в виде единого списка отсутствует, что создает определенные сложности в определении того, возможна или нет приватизация того или иного земельного участка.

Препятствием к приватизации земли является изъятие из оборота  земельных участков, установленные  в статье пункте 4 статьи 27 ЗК РФ. Это  земли государственных заповедников и парков, земли стратегического  назначения, земли вооруженных сил  и федеральной службы охраны, земли  под объектами атомной энергетики, земли занятые воинскими и  гражданскими захоронениями и другие земли, имеющие особое значение для  безопасности и обороноспособности государства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ не предоставляются  в частную собственность земли  ограниченные в обороте, за исключением  случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, земли, ограниченные в обороте, это земли в пределах особо охраняемых природных территорий, земли водного и лесного фонда, земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными заповедниками, земли необходимые для обеспечения безопасности и обороноспособности государства, земли в границах закрытых административно-территориальных образований, земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, для нужд связи и другие подобные.

Однако не допускается  отказ в предоставлении в собственность  граждан и юридических лиц  земельных участков, ограниченных в  обороте и находящихся в государственной  или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено  предоставлять их в собственность  граждан и юридических лиц. Так, например, в соответствии с Земельным кодексом РФ земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности и земли иного специального назначения могут находиться в собственности граждан, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями использования земли для указанных нужд. 

Объектами приватизации могут  быть земельные участки. При этом необходимо иметь ввиду, что приватизация части земельного участка допускается только в случае, когда эта часть образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и такой участок более минимального размера земельного участка, установленного субъектом РФ.

Существует различная  классификация земельных участков. Наиболее важными для понимания  процесса приватизации земли являются 4 вида классификации.

1. По категории земельного  участка.

2. По наличию прав на  земельный участок до приватизации:

• земельные участки, находящиеся  на праве постоянного (бессрочного) пользования;

• земельные участки, находящиеся  у граждан на праве пожизненного наследуемого владения;

• земельные участки, находящиеся  на праве аренды;

3. По месту расположения  земельных участков (для определения  выкупной стоимости).

4. По наличию на земельном  участке строений:

• земельные участки, расположенные  под зданиями, строениями, сооружениями, находящиеся в собственности  граждан и юридических лиц;

• земельные участки свободные  от зданий, строений, сооружений.

Земельный участок может  быть приватизирован на следующих правах:

-единоличная собственность  (один собственник земельного  участка);

-долевая собственность  (каждый из сособственников имеет  право собственности на долю земельного участка);

-совместная собственность  (это собственность супругов и  лиц, которые ведут крестьянское (фермерское) хозяйство).

Земельным кодексом РФ установлен общий порядок приватизации земельных  участков. Однако для каждого вида участка существуют особенности  приватизации.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и  юридическим лицам в собственность  или в аренду. Принципиально называть приватизацией передачу в аренду земельного участка нельзя, но тем не менее на практике аренду часто называют приватизацией.

Предоставление земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, в собственность граждан и  юридических лиц осуществляется за плату. Однако каждый гражданин имеет  право бесплатно приобрести в  собственность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или находящи9шйся в его пожизненном наследуемом  владении, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных  федеральными законами, не допускается.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных  участков в собственность или  в аренду из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, подают заявления, в  котором должны быть определены:

-цель использования земельного  участка,

-его предполагаемые размеры,

-местоположение,

-испрашиваемое право  на землю.

Необходимо также предоставить документы, удостоверяющие личность гражданина.

Не допускается отказ  в предоставлении в собственность  граждан и юридических лиц  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной собственности, кроме земель изъятых или ограниченных в обороте.

Приватизацию земельного участка осуществляет исполнительный орган федеральных органов власти или органов власти субъекта федерации  или органом местного самоуправления в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный  участок.

Собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право  на приватизацию расположенных под  принадлежащей им недвижимостью  земельных участков.

В случае, если здание, строение, сооружение (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, принимается совместное заявление от этих лиц о приобретении данного земельного участка в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В случае, если в здании, строении, сооружении, находящемся на неделимом земельном участке, помещений принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, принимается совместное заявление от этих лиц о приобретении данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Поскольку в общем случае приватизация земли платная, при  приобретении в собственность земельных  участков под объектами недвижимости также необходимо уплатить выкупную цену, однако эта цена существенно  ниже. Размер стоимости земли устанавливается органами государственной власти или местного самоуправления в зависимости от вида собственности на земельный участок. Указанная цена выкупа не может превышать его кадастровую стоимость.

 

 

2. Правовой режим земель промышленности и  иного специального назначения.

 

Выделение земель России в  отдельные категории осуществляется по их основному целевому назначению. Основным целевым назначением данной категории земель является специальное назначение их для целей, обусловленных располагаемыми на этих землях объектами. Например, расположенное на указанных землях горнообрабатывающее предприятие является недропользователем, а значит, и земельный участок под ним имеет правовой режим, установленный не только земельным, но и горным законодательством (ст. 87 ЗК РФ).

В связи с развитием  науки, техники, форм хозяйствования появляются новые формы целевого использования земель, не известные ранее в сфере землепользования.

Землями специального назначения признаются земли, отведенные в установленном порядке предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения соответствующих задач.

Субъектами, осуществляющими установленное законом использование данных земель, являются, как правило, предприятия, учреждения и организации, поскольку специальная несельскохозяйственная деятельность гражданам практически не присуща. Например, гражданин не в состоянии осуществлять в одиночку такую деятельность, как производство промышленной продукции, строительство и эксплуатация дороги, автотранспортного предприятия и т.п., — данная деятельность осуществляется посредством создания соответствующего предприятия. Даже если собственником его является гражданин, владение земельным участком под этим предприятием осуществляется именно данной предпринимательской структурой.

Правовой режим земель специального назначения распространяется и на земли других категорий. В зависимости от нахождения в той или иной категории земли специального назначения имеют определенный правовой статус. Так, если данные земли (например, земли транспорта) проходят по землям сельскохозяйственного назначения (в сельской местности), то они приобретают статус категории земель специального назначения; однако если они проходят по землям населенных пунктов, то трансформируются в новую категорию земель — земли населенных пунктов.

В силу этого в правовом режиме данных земель большое значение имеет регулирование отношений  соседства со смежными землепользователями, проявляемое, как правило, через установление особых «буферных» (охранных) зон и особого правового режима, обязательного для всех лиц. Так, в пределах охранных зон линий электропередач запрещается жечь костры, располагать полевые станы, содержать скот, складировать корма, материалы, удобрения и т.п.

Правовой режим данных охранных зон зависит от особенностей объекта, возводимого на землях несельскохозяйственного специального назначения. Так, если на трассах радиорелейных линий охранные зоны создаются с целью прежде всего предупреждения их экранизирующего действия на распространение волн, то в охранной зоне автомобильных дорог эти зоны служат для препятствования нарушению растительного покрова способами, которые могут привести к образованию оползней, осыпей, селевых потоков, оврагов и т.п.

Действие правового режима земель специального назначения распространяется только на те земельные участки, которые предназначены для непосредственного обслуживания нужд, обусловленных эксплуатацией и развитием соответствующего несельскохозяйственного объекта. Поэтому нельзя отнести к данным землям, к примеру, земли, отведенные промышленному предприятию в поселении для жилищного строительства своих работников.

Земли специального назначения имеют две основные формы —  в виде компактных либо разрозненных земельных участков и «ленточную». К первым относятся земельные участки под предприятиями, учреждениями, организациями, станциями железных дорог и т.п.; ко вторым — земли под автомобильными, железными дорогами, под трубопроводным транспортом и т.п.

Земли под предприятиями, являющимися источником повышенной опасности, подлежат ограждению, поскольку владелец такого источника несет ответственность за причинение им вреда и при отсутствии своей вины в этом. Ленточные же земельные участки (линейные сооружения), хотя и являются потенциальным источником повышенной опасности (автомобильные, железные дороги), ограждению не подлежат, поскольку это ограничило бы доступ людей в места, где допускается общее землепользование (местонахождение, проезд людей, проход к нужным объектам и т.п.). Исключение составляет снегозаградительное ограждение, допускаемое в зимнее время на низинных участках автомобильных и железных дорог.

На правовой режим земель специального назначения влияют следующие обстоятельства:

• объект, под который предоставлена земля специального назначения. Так, горнодобывающее предприятие, для которого отводится земельный участок, обусловливает особый горно-земельный правовой режим на данном участке,  выражающийся в обеспечении не только рационального использования земельного участка, но и экологически правильной добычи полезных ископаемых, складирования выработанных горных пород, для чего выделяются специальные места, безопасные для окружающей среды и населения, и т.п.;
• правовой статус субъектов, использующих земельный участок специального назначения. Например, если использование земель осуществляет железнодорожная транспортная организация, то порядок использования земли урегулирован не только действующим земельным законодательством, но и специальным, распространяющимся на данных  субъектов. Использование подъездных железнодорожных путей, к примеру, осуществляется  в соответствии  с требованием Федеральных законов от 25.08.1995 №  153-ФЗ «О федеральном железнодорожном  транспорте» (в ред. от 10.01.2003), от  08.01.1998 № 2-ФЗ «Транспортный устав железных дорог Российской Федерации» и др.;
• особенности  земель, на  которые распространяется режим специального назначения. Если, к примеру, под земли железнодорожного транспорта предоставлена холмистая местность, по низине которой проходит железнодорожная ветка, то в целях предотвращения снежных заносов землепользователи вправе осуществлять в зимнее время специальное огорождение для снегозадержания. Подобного ограждения нельзя делать на возвышенных местах, поскольку это будет необоснованным препятствием для переходов или переездов людей;
• обстановка,  которая сложилась в данной местности. Так, проведение в данной местности военного положения управление делами на специальных несельскохозяйственных объектах переходит к местным военным властям; при введении чрезвычайной экологической ситуации осуществляется прекращение или приостановление деятельности данных объектов, если они отрицательно или неблагоприятно влияют на окружающую среду, на здоровье человека и на его генетический фонд; при придании данной местности статуса зоны экологического бедствия допускается лишь деятельность тех несельскохозяйственных объектов, которая связана с обслуживанием проживающего на данной территории населения (железнодорожный, автомобильный транспорт, предприятия пищевой промышленности), деятельность же остальных приостанавливается и т.п.