Оценка арендованного и заложенного имущества

В-третьих, расчет залоговой (ликвидационной) стоимости выполняется на основе предварительной оценки рыночной стоимости.

Независимо от вида имущества (движимого или недвижимого) оценка залоговой стоимости имущества предусматривает следующий порядок:

1. Определяется текущая рыночная стоимость объектов имущества, предлагаемых в залог, на дату заключения кредитного и залогового договоров. Оценка залоговой стоимости рассчитывается как остаточная, т.е. с учетом износа всех трех видов.
2. Определяется текущая оценка залоговой стоимости выбранных объектов на дату заключения договоров пересчета ранее оцененной рыночной стоимости с помощью коэффициента ликвидационной скидки. Естественно, на этом этапе возникает задача определение коэффициента ликвидационной скидки.
3. Определяется прогнозная оценка залоговой стоимости объектов на дату их возможной продажи на торгах. Для этого текущая залоговая стоимость корректируется с учетом ожидаемого темпа инфляции и накопления износа.

Некоторые особенности имеет оценка недвижимости для целей залога. Для оценки недвижимости предприятие-залогодатель должно представить оценщику следующие документы:

-документы, подтверждающие право собственности на каждый объект (свидетельство о государственной регистрации)

-документы, на основании которых приобретена собственность (договора купли-продажи, мены и др., распоряжение вышестоящего органа и др.)

-справка БТИ установленной формы (форма 11а) с указанием объекта оценки

-технический паспорт строения

-документ на право пользования земельным участком

-договора аренды и субаренды (при их наличии)

-сводный сметный расчет по каждому объекту (при наличии)

Рыночная стоимость недвижимости оценивается для условий ее наиболее типичному покупателю (пользователю) и для наиболее эффективного использования согласно функциональному назначению зданий и сооружений.

При расчете залоговой (ликвидационной) стоимости недвижимости коэффициент ликвидационной скидки выбирается с учетом ликвидности данного вида объектов и продолжительности продажной экспозиции. Последняя для зданий и сооружений при продаже с открытых торгов должна укладываться примерно в срок взыскания, равный двум месяцам.

К существенным факторам, влияющим на ликвидность объектов недвижимости, относятся: местоположение, физическое состояние, размер и стоимость, развитость рынка недвижимости в данном регионе и населенном пункте. Наиболее ликвидными являются офисные здания и помещения, ниже ликвидность у торговых зданий и еще ниже - у производственных и складских зданий.

Залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Залогодержатель - кредитор по обеспеченному залогом обязательству, на имя которого оформлен залог имущества.

Залогодатель - лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения.

Как правило, в качестве залогодателя имущества выступает должник по обеспеченному залогом обязательству. Закон не исключает возможности установления залога для обеспечения обязательства и третьим лицом. Однако независимо от того, кто является залогодателем (сам должник или третье лицо), вещь, передаваемая в залог, должна принадлежать ему на праве собственности. В определенных случаях допускается участие в этих отношениях не собственника вещи, а субъектов права хозяйственного ведения, к которым, как известно, относятся государственные и муниципальные предприятия. Вместе с тем необходимо учитывать, что передача имущества в залог означает распоряжение этим имуществом. Поэтому установленные в ГК (ст. 295) ограничения в распоряжении недвижимостью в отношении государственных и муниципальных предприятий в полной мере относятся и к залогу. Следовательно, залогодателем по договору ипотеки указанные унитарные предприятия могут стать лишь с согласия собственника.

Предметом залога может служить всякое имущество (ст. 336 ГК). Вместе с тем в состав имущества (в гражданско-правовом смысле) входят не только вещи, то есть имущество в натуре, но и имущественные права (ст. 128 ГК). Однако далеко не всякое право может отчуждаться или передаваться другому лицу в иной форме. В частности, не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, например требований об алиментах и о возмещении вреда жизни или здоровью. Поэтому Закон в отношении таких прав исключает возможность передачи их в залог (п. 1 ст. 336 ГК). В тех же случаях, когда предметом залога выступают иные имущественные права, их залогодателем может быть лишь лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Что касается иных видов имущества (неимущественных прав), то они могут беспрепятственно служить предметом залога. Исключение могут составить лишь отдельные виды имущества, в отношении которых законом установлены различного рода запреты и ограничения. Например, имущество граждан, на которое не допускается взыскание в силу норм гражданского процессуального законодательства.

Размер обеспечения обязательства передаваемым в залог имуществом должен определяться договором. Если же договор залога соответствующего условия не содержит, считается, что залог обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст. 337 ГК). Таким образом, в объем требований кредитора, погашаемых за счет выручки от продажи заложенного имущества, помимо собственно суммы долга должны включаться суммы, составляющие проценты, неустойку (штраф, пени), возмещение убытков, образовавшихся в связи с неисполнением должником своего обязательства, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество.

Одна из основных целей залога заключается в том, чтобы к моменту, когда должник не исполнит свое обязательство, кредитор располагал реальной возможностью обратить взыскание на заложенное имущество. Из этого следует, что имущество залогодателя к этому моменту должно, как минимум, сохраниться в натуре. Этой цели служат некоторые нормы, содержащиеся в ГК, которые устанавливают возможность передачи залогодержателю заложенного имущества либо предусматривают иные способы обеспечения сохранности этого имущества. К примеру, в случае, если предметом залога является имущественное право, удостоверенное ценной бумагой, указанная ценная бумага должна быть передана залогодержателю либо в депозит нотариуса, если залогодатель и залогодержатель не договорились по-иному.

Залог выходит на первый план в силу следующих факторов:

- гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника (гаранта, поручителя) денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора. Подобные виды обеспечения надежны только при устойчивом экономическом положении контрагента и его проверенной деловой репутации, что нынче у нас большая редкость;

- реальная осязаемость предмета залога делает его в наши дни более привлекательным по сравнению с иными инструментами обеспечения;

- надежность различных инструментов обеспечения, предоставляемых иностранным контрагентам (нерезидентам), сомнительна в силу неустойчивого политико-экономического положения на рынке России, а применение этих инструментов сопряжено с трудностями;

- смещение акцентов в государственной политике на финансовых и экономических рынках в сторону субъектов "реального сектора" экономики в условиях денежного дефицита, но при наличии значительных имущественных ценностей;

- отсутствие у основной массы контрагентов кредитной и предпринимательской "биографии", наличие масштабного теневого сектора экономики. Продолжается использование различных организационно-правовых форм (в силу их неадекватности современным российским реалиям) криминальными элементами для мошеннических операций, и, как следствие, подрывается доверие к деловой документации вообще (от протоколов избрания руководящих органов до векселей и гарантий) и невещественным способам обеспечения обязательств (поручительство, гарантия, неустойка нередко становятся просто виртуальными);

- предпочтительность залога очевидна и при ликвидации (особенно в связи с банкротством) должника.

- Следовательно, можно говорить, что способы и формы устранения, противоречий и различий в гражданско-правовом регулировании залога весьма разнообразны. Но как бы далеко ни заходила унификация, все же подлинно одинаковое правовое регулирование оказывается недостижимым, поскольку, в конечном счете, многое зависит от практики толкования и применения унифицированных норм судами, а в конечном итоге, их единообразие в применении.

- Итак, в заключение, в качестве общей тенденции унификации залогового права хотелось бы выделить формирующую роль права в развитии залоговых отношений, а перспективы можно видеть в гибкой и адекватной структуре правовых и неправовых норм, касающихся института залога как превенции возникающих коллизий экономических интересов субъектов залоговых отношений и механизма правового регулирования. Перспективы унификации залогового права невозможны без осмысления новых подходов к интеграционному правовому взаимодействию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями от 27 июля 2006 г., 5 февраля, 13, 24 июля 2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г. N 31 ст. 3813.
2. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" // Российская газета от 4 сентября 2007 г. N 194.
3. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" // Российская газета от 4 сентября 2007 г. N 194.
4. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"// Российская газета от 5 сентября 2007 г. N 195.
5. Приказ Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 06/01 // Российская газета, N 91-92, 16.05.2001.
6. Андрианов Ю.А. Статистические исследования рыночной стоимости транспортных средств // Сборник «Междисциплинарные вопросы оценки стоимости», выпуск 1, ЗАО «Квието-Консалтинг». - 2006. - 145 с.
7. Валдайцев В.С., Оценка бизнеса и инновации: Учеб. пособие. – М.:ФилинЪ, 2008. – С. 157-168.
8. Графова Г.Ф. О методах оценки рыночной стоимости организаций // Аудитор. - 2005. - №12. - С. 34-40.
9. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 2008. – 224 с.
10. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика: Учеб.пособие - М.: Инфра-М, 2008. – С. 84-97.
11. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. Учебное пособие, Москва, Финансы и статистика, 2008. – 508 с.
12. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. Пер. с англ. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2007.- 520 с. 
13. Десмонд Гленн М., Келли Ричард Э. Руководство по оценке бизнеса: Пер. англ. /Ред. кол: И.Л. Артеменков, А.В. Воронкин. – М., 2007 – 24 с.
14. Есин М., Кислый М., Ковалев А. Наглядное представление методов оценки машин и оборудования // Московский оценщик. - 2007. - №3. - С. 25-31.
15. Есипов В. Е., Терехова В. В., Маховикова Г. А. Учебное пособие для вузов. Оценка бизнеса. - ИД Питер. 2007. – 620 с.
16. Ковалев А.П., Курова Е.В. Массовая оценка оборудования: методика и модели (часть первая) // Вопросы оценки. - 2007. - №1. - С. 7-16.
17. Козлов В.В. Техника оценки машин и оборудования // Вопросы оценки. - 2002. - №2. - С .48-63.
18. Кульгускин А.П., Есин М.П. Расчет стоимости комплекса имущества в рамках сравнительного подхода // Вопросы оценки. - 2006. - №4.-С. 25-35.
19. Лаврухина Н.В., Кручинин И.А., Коробкин Ю.Н. Оценка бизнеса. Учебно-практическое пособие. – М.: МЭСИ, 2008. – С. 125-133.
20. Марчук А.А., Танурков В.И. Об особенностях применения сравнительного подхода при оценке станочного оборудования // Вопросы оценки. - 2007. - №2. - С. 16-25.
21. «Общероссийский классификатор основных фондов» ОК 013-94 (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359). М.: М., ИПК Издательство стандартов, 1995.
22. Серебренников Л.А. Сравнительный подход к оценке машин и оборудования // Московский оценщик. - 2008. - №7. - С. 19-26.
23. Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Серия «Высшее образование». — Ростов н/Д: «Феникс», 2008. -384 с.
24. Тришин В.Н. Что есть отчет об оценке основных средств предприятия // Московский оценщик.- 2005.- №6..-С. 11-21.
25. Тришин В.Н. О начислении износов при массовой оценке имущественного комплекса предприятия. // Вопросы оценки. -2005. - №2. С. 7-9.
26. Федотова М.А. , Ковалев А.П. Практика оценки стоимости машин и оборудования. Учебник - М.: Юристъ, 2007.-272 с.
27. Черняк В.З., Оценка бизнеса. Учебное пособие – М.: Издательство Финансы и статистика, 2008. –452 с.
28. Шерстюков Н.Г. Об оценке рыночной стоимости партий непроизводственного оборудования в условиях вынужденной и ускоренной продажи // Вопросы оценки. - 2007. - №2.-С. 13-18.
29. Шинкевич О.В. Проблемы определения среднего срока службы оборудования // Тезисы доклада. Материалы научной конференции молодых ученых и студентов «Инновации в экономике – 2007» М.: ИЦ МГТУ «Станкин», 2007. – С.21-25
30. Яскевич Е.Е. Машины и оборудование. Оценка «потоком».// Московский оценщик. - 2006. - № 6. - С. 13 - 28.
31. Стандарты и правила СМАОс по оценке оборудования. // Сборник саморегулируемой межрегиональной ассоциации специалистов-оценщиков. - №8.- 2006. - 55 с.