Оценка залогового имущества

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ МОСКОВСКАЯ БАНКОВСКАЯ ШКОЛА  ЦЕНТРАЛЬНОГО БАНКА  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 
 
 
 
 
 
 

ДОКЛАД 

ПО  ПРЕДМЕТУ «ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ» 

НА  ТЕМУ «ОЦЕНКА ЗАЛОГОВОГО ИМУЩЕСТВА» 
 
 
 
 
 

РАБОТУ  ВЫПОЛНИЛИ

СТУДЕНТЫ 415 ГРУППЫ

ГАВРИКОВ  Д.Ю.

КЛЕЙМЕНОВ Н.Ю.

ЧЕРНОВА Т.В.

ШОЛОХОВА  Д.С. 
 
 

МОСКВА 2010 

СОДЕРЖАНИЕ 

1)Оценка залогового имущества

2)Оценка  имущественных комплексов

3)Оценка  залоговой стоимости

4)Тенденции  развития залоговых отношений  в России  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Оценка  стоимости имущества

       Оценка  стоимости имущества и имущественных  комплексов представляет собой один самых полных типов оценки, который  включает в себя все услуги по установлению стоимости предприятий и бизнеса, нематериальных активов, недвижимости и так далее. Во всем мире оценка движимого имущества и недвижимого  признается эффективнейшим механизмом контроля за собственностью.

       В целом, оценка стоимости имущества – это установление цены на тот или иной вид имущества, которое производится специалистом фирмы по оценке имущества в Москве или другом городе страны. При этом оценщик придерживается профессиональной этики и процедуры оценки. Под понятие «имущество» попадают различные объекты использования  либо  владения юридических или физических лиц. В связи с этим оценка стоимости имущества предполагает и оценку залогового имущества, и оценку арестованного имущества, и оценку движимого имущества и т.д. 

       Центр оценки имущества и его специалисты  дают возможность определить разные типы стоимости имущества:

• - инвестиционной, которая устанавливается на основании доходности того или иного объекта при  установленных целях инвестирования;
• - восстановительной;
• - рыночной.

       Установление  разных типов стоимости при оценке имущества позволяет собственнику получить достоверные данные о цене его  собственности, получив на руки акт оценки имущества. Наличие акта оценки имущества от независимого центра оценки имущества дает возможность перед лицами, чьи финансовые интересы способна затронуть та или иная сделка, удостоверить, что она проведена грамотно и абсолютно честно.

       Оценка залога эффективная процедура, необходимая как банку, так и клиенту при проведении сделок по кредитованию. Оценка залога, предметом которого является жилье или транспорт, особенно актуальна также и для юридических лиц в целях расширения деятельности и технического перевооружения действующего предприятия. Оценка предмета залога служит для оформления кредита в банке и получения средств на развитие, расширение деятельности предприятия. Недвижимость, обладая достаточно большой стоимостью часто предлагается в качестве предмета залога. При этом банк проводит независимую оценку стоимости объекта недвижимости. Для этого могут привлекаться независимые оценщики. Предметами залога могут быть:

• Объекты недвижимости (здания, квартиры, земельные участки и др.)
• Машины и оборудование
• Ценные бумаги (векселя, акции предприятий, ГКО)
• Товары промышленной и продовольственной группы (продукции высокого качества с длительным сроком хранения), в том числе товары в обороте
• Имущественные права, которые могут быть отчуждены (например, право на долю в имуществе хозяйственного субъекта), долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права

       Не  рекомендуется до обращения в  банк оценивать имущество, которое  предполагается использовать в качестве залога. Причины в следующем:

• сначала банк будет проверять финансовое состояние заемщика. И если полученная информация не устроит, то предварительная оценка вообще не понадобится;
• банки, как правило, имеют собственных аккредитованных при банке Оценщиков. Есть вероятность, что вашего Оценщика банк не признает, и уплаченные деньги будут потрачены напрасно;
• неизвестно, сколько будет продолжаться рассмотрение кредитной заявки в банке. Есть вероятность, что банк объявит вашу оценку устаревшей.

       Банк  определяет залоговую стоимость  на основании предоставленного Оценщиком  отчета. Стоимость залога меньше, чем  рыночная стоимость имущества компании на величину дисконта. Дисконт обычно составляет 20-50% от рыночной цены объекта (этот процент устанавливается как  внутренний регламент отдела кредитования конкретного банка).

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Оценка  имущественных комплексов

       На  сегодняшний день, оценка имущественных комплексов, является самым распространенным видом оценочной деятельности, это обусловлено в первую очередь широтой спектра объектов оценки, классифицируемых как имущество.

       Имущество – обладающие полезностью  объекты владения или использования  физических или юридических  лиц. Другими словами, имуществом является совокупность имущественных прав конкретного юридического или физического лица.  Имущественный комплекс – комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности.

       Оценка  имущества во всем мире рассматривается  как один из механизмов эффективного управления собственностью. У каждого, кто намеривается реализовать свои права собственника, возникает ряд  вопросов, важнейший из которых –  вопрос о стоимости имущества.

       В следствие этого, оценка имущества или имущественного комплекса является наиболее полным видом оценки, включающий в себя оценку недвижимости, машин и оборудования, транспортных средств, финансовых вложений, нематериальных активов и прочее. При оценке имущественного комплекса, кроме оценки всех составных частей данного имущественного комплекса необходимо учитывать так называемый эффект синергии.

       Отчет об оценке имущественного комплекса  имеет большой вес в спорах с налоговой инспекцией, когда  речь заходит о правильности и  полноте исчисления налогов. Такой  отчет имеет статус официального документа доказательственного  значения и может быть использован  в суде. Кроме того, довольно часто  встречаются случаи оценки имущества  или имущественных комплексов при  совершении сделок купли-продажи. Несмотря на то, что покупатель и продавец вправе самостоятельно определить цену (если иное не предусмотрено законом), независимая оценка позволит установить реальный ценовой ориентир (рыночную стоимость) на объект продажи, существующий на дату проведения сделки. Наличие  отчета независимого оценщика позволит удостоверить перед лицами, чьи интересы может затрагивать данная сделка (акционеры предприятия, вышестоящая  организация, государственные органы), что сделка купли-продажи была проведена  добросовестно, каждый участник сделки действовал в интересах своей  стороны и был осведомлен о  реальной конъюнктуре рынка, реальной рыночной стоимости объекта купли-продажи  и стоимости аналогичных объектов.

       Оценка  имущества осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ и законом "Об оценочной деятельности в  Российской Федерации", а также  на основании лицензии на осуществление  оценочной деятельности.

       Оценка  стоимости имущественного комплекса имеет большое значение для:

• потенциального  покупателя и продавца (физических и юридических лиц) при определении  обоснованной цены объектов сделки –  купли-продажи, мены, иного отчуждения;
• кредиторов, при принятии решения о предоставлении кредита;
• арендодателей, при установлении арендной платы с учетом рыночной стоимости объектов аренды;
• собственников земельных участков (например, при прокладке дороги по земельному участку, находящемуся в частной собственности, может потребоваться оценка называемой собственности, чтобы оспорить предложение властей о «справедливой компенсации»);
• государства и общества в целом, при проведении приватизации и для развития рынков соответствующих объектов стоимости.

       Кроме того, оценка имущественных комплексов может осуществляться с целью:

       - корректного отражения в отчетности;

       -при проведении конкурсов, аукционов, торгов;

       -при передаче объектов в доверительное управление и лизинг;

       -выкупе, конфискации, изъятии;

       -ликвидации, слиянии, поглощении; разрешении имущественных споров;

       -передаче прав собственности; -

       -переуступке долговых обязательств;

       -внесении имущества в уставный капитал;

       -инвестиционном проектировании;

       -коммерческой концессии;

       -возмещении ущерба хранении, составлении брачных контрактов и др.

 
 
 
 
 

3. Оценка  залоговой стоимости

 

    Оценка залоговой стоимости имущества может производиться только независимым оценщиком, который не имеет имущественного интереса в объекте оценки, а также вещных и обязательственных прав в отношении оцениваемого имущества. Условие независимости оценщика, сформулированное в статье 16 Закона "Об оценочной деятельности", исключает возможность проведения оценки банком - потенциальным залогодержателем.  
   Строго говоря, оценка залоговой стоимости не является оценкой рыночной стоимости в том понимании, как требует Закон "Об оценочной деятельности". В стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519, ликвидационная стоимость отнесена к видам стоимости, отличным то рыночной стоимости. В этих стандартах дано следующее определение: "Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов".

 

    Продажа заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится с торгов в сжатые, оговоренные сроки, и поэтому эта вынужденная продажа происходит по ликвидационной стоимости.

 

    Отметим некоторые особенности оценки ликвидационной стоимости для целей оформления залога.

 

    Во-первых, данная оценка является прогнозной. Залоговая (ликвидационная) стоимость определяется при заключении кредитного договора, но по состоянию на момент истечения срока по кредиту с добавлением времени на быструю продажу с торгов.  
    Во-вторых, поскольку намечается возможная будущая продажа с открытых торгов, то вероятна смена собственника и соответствующая модификация условий применения имущества.  
    В-третьих, расчет залоговой (ликвидационной) стоимости выполняется на основе предварительной оценки рыночной стоимости.

 

    Независимо от вида имущества (движимого или недвижимого) оценка залоговой стоимости имущества предусматривает следующий порядок:

• Определяется текущая рыночная стоимость объектов имущества, предлагаемых в залог, на дату заключения кредитного и залогового договоров. Оценка залоговой стоимости рассчитывается как остаточная, т.е. с учетом износа всех трех видов
• Определяется текущая оценка залоговой стоимости выбранных объектов на дату заключения договоров пересчета ранее оцененной рыночной стоимости с помощью коэффициента ликвидационной скидки. Естественно, на этом этапе возникает задача определение коэффициента ликвидационной скидки
• Определяется прогнозная оценка залоговой стоимости объектов на дату их возможной продажи на торгах. Для этого текущая залоговая стоимость корректируется с учетом ожидаемого темпа инфляции и накопления износа

 

    Некоторые особенности имеет оценка недвижимости для целей залога. Для оценки недвижимости предприятие-залогодатель должно представить оценщику следующие документы:

• документы, подтверждающие право собственности на каждый объект (свидетельство о государственной регистрации)
• документы, на основании которых приобретена собственность (договора купли-продажи, мены и др., распоряжение вышестоящего органа и др.)
• справка БТИ установленной формы (форма 11а) с указанием объекта оценки
• технический паспорт строения
• документ на право пользования земельным участком
• договора аренды и субаренды (при их наличии)
• сводный сметный расчет по каждому объекту (при наличии)