Оценка залогового имущества

    Рыночная стоимость недвижимости оценивается для условий ее наиболее типичному покупателю (пользователю) и для наиболее эффективного использования согласно функциональному назначению зданий и сооружений.  
    При расчете залоговой (ликвидационной) стоимости недвижимости коэффициент ликвидационной скидки выбирается с учетом ликвидности данного вида объектов и продолжительности продажной экспозиции. Последняя для зданий и сооружений при продаже с открытых торгов должна укладываться примерно в срок взыскания, равный двум месяцам.

    К существенным факторам, влияющим на ликвидность объектов недвижимости, относятся: местоположение, физическое состояние, размер и стоимость, развитость рынка недвижимости в данном регионе и населенном пункте. Наиболее ликвидными являются офисные здания и помещения, ниже ликвидность у торговых зданий и еще ниже - у производственных и складских зданий. 

       Залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

       Залогодержатель - кредитор по обеспеченному залогом обязательству, на имя которого оформлен залог имущества.

       Залогодатель- лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения.

       Как правило, в качестве залогодателя имущества  выступает должник по обеспеченному  залогом обязательству. Закон не исключает возможности установления залога для обеспечения обязательства и третьим лицом. Однако независимо от того, кто является залогодателем (сам должник или третье лицо), вещь, передаваемая в залог, должна принадлежать ему на праве собственности. В определенных случаях допускается участие в этих отношениях не собственника вещи, а субъектов права хозяйственного ведения, к которым, как известно, относятся государственные и муниципальные предприятия. Вместе с тем необходимо учитывать, что передача имущества в залог означает распоряжение этим имуществом. Поэтому установленные в ГК (ст. 295) ограничения в распоряжении недвижимостью в отношении государственных и муниципальных предприятий в полной мере относятся и к залогу. Следовательно, залогодателем по договору ипотеки указанные унитарные предприятия могут стать лишь с согласия собственника. 

Предмет залога

       Предметом залога может служить всякое имущество (ст. 336 ГК). Вместе с тем в состав имущества (в гражданско-правовом смысле) входят не только вещи, то есть имущество  в натуре, но и имущественные права (ст. 128 ГК). Однако далеко не всякое право  может отчуждаться или передаваться другому лицу в иной форме. В частности, не допускается переход к другому  лицу прав, неразрывно связанных с  личностью кредитора, например требований об алиментах и о возмещении вреда  жизни или здоровью. Поэтому Закон  в отношении таких прав исключает  возможность передачи их в залог (п. 1 ст. 336 ГК). В тех же случаях, когда  предметом залога выступают иные имущественные права, их залогодателем  может быть лишь лицо, которому принадлежит  закладываемое право.

       Что касается иных видов имущества (неимущественных  прав), то они могут беспрепятственно служить предметом залога. Исключение могут составить лишь отдельные  виды имущества, в отношении которых  законом установлены различного рода запреты и ограничения. Например, имущество граждан, на которое не допускается взыскание в силу норм гражданского процессуального  законодательства.

       Размер  обеспечения обязательства передаваемым в залог имуществом должен определяться договором. Если же договор залога соответствующего условия не содержит, считается, что  залог обеспечивает требование залогодержателя  в том объеме, какой оно имеет  к моменту удовлетворения (ст. 337 ГК). Таким образом, в объем требований кредитора, погашаемых за счет выручки от продажи заложенного имущества, помимо собственно суммы долга должны включаться суммы, составляющие проценты, неустойку (штраф, пени), возмещение убытков, образовавшихся в связи с неисполнением должником своего обязательства, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество.

       Одна  из основных целей залога заключается  в том, чтобы к моменту, когда  должник не исполнит свое обязательство, кредитор располагал реальной возможностью обратить взыскание на заложенное имущество. Из этого следует, что имущество  залогодателя к этому моменту  должно, как минимум, сохраниться  в натуре. Этой цели служат некоторые  нормы, содержащиеся в ГК, которые  устанавливают возможность передачи залогодержателю заложенного имущества  либо предусматривают иные способы  обеспечения сохранности этого  имущества. К примеру, в случае, если предметом залога является имущественное  право, удостоверенное ценной бумагой, указанная ценная бумага должна быть передана залогодержателю либо в  депозит нотариуса, если залогодатель и залогодержатель не договорились по-иному. 

4. Тенденции  развития залоговых отношений  в России

       Нынешние  процессы в экономике практически  вывели из правового поля основные институты обеспечения исполнения обязательств. Нестабильность и последовавшее  за ней фактическое банкротство  многих организаций обернулись правовой незащищенностью их контрагентов по различным обязательствам. В ситуации, когда деловая репутация и  надежность основной массы хозяйствующих  субъектов сомнительны, когда становится все неопределеннее финансовое положение (вплоть до отсутствия оборотных средств) организаций, резко ограничивается применение таких форм обеспечения  обязательств, как гарантия, поручительство, задаток, неустойка, удержание, а также  страхование рисков.

       Ситуация  выдвигает залог как приоритетный способ обеспечения исполнения обязательств. Это объясняется и правовым менталитетом значительной части наших организаций, придерживающихся принципа сиюминутной  выгоды.

       Залог выходит на первый план в силу следующих  факторов:

• гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника (гаранта, поручителя) денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора. Подобные виды обеспечения надежны только при устойчивом экономическом положении контрагента и его проверенной деловой репутации, что нынче у нас большая редкость;
• реальная осязаемость предмета залога делает его в наши дни более привлекательным по сравнению с иными инструментами обеспечения;
• надежность различных инструментов обеспечения, предоставляемых иностранным контрагентам (нерезидентам), сомнительна в силу неустойчивого политико-экономического положения на рынке России, а применение этих инструментов сопряжено с трудностями;
• смещение акцентов в государственной политике на финансовых и экономических рынках в сторону субъектов "реального сектора" экономики в условиях денежного дефицита, но при наличии значительных имущественных ценностей;
• отсутствие у основной массы контрагентов кредитной и предпринимательской "биографии", наличие масштабного теневого сектора экономики. Продолжается использование различных организационно-правовых форм (в силу их неадекватности современным российским реалиям) криминальными элементами для мошеннических операций, и, как следствие, подрывается доверие к деловой документации вообще (от протоколов избрания руководящих органов до векселей и гарантий) и невещественным способам обеспечения обязательств (поручительство, гарантия, неустойка нередко становятся просто виртуальными);
• предпочтительность залога очевидна и при ликвидации (особенно в связи с банкротством) должника.

       Следовательно, можно говорить, что способы и  формы устранения, противоречий и  различий в гражданско-правовом регулировании  залога весьма разнообразны. Но как  бы далеко ни заходила унификация, все  же подлинно одинаковое правовое регулирование  оказывается недостижимым, поскольку, в конечном счете, многое зависит  от практики толкования и применения унифицированных норм судами, а в  конечном итоге, их единообразие в применении.

       Итак, в заключение, в качестве общей  тенденции унификации залогового права  хотелось бы выделить формирующую роль права в развитии залоговых отношений, а перспективы можно видеть в  гибкой и адекватной структуре правовых и неправовых норм, касающихся института  залога как превенции возникающих  коллизий экономических интересов  субъектов залоговых отношений  и механизма правового регулирования. Перспективы унификации залогового права невозможны без осмысления новых подходов к интеграционному  правовому взаимодействию.