Оценка арендованного и заложенного имущества

Практика применения подходов в оценке машин и оборудования состоит в том, что все активы предприятия, принимаемые к расчету, оцениваются по рыночной стоимости. (Р.I + Р.II баланса). Затем из полученной суммы вычитается стоимость обязательств, принимаемых к расчёту (Р.IV + Р.V – с.640).

В рамках оценки рыночной стоимости предприятия методом откорректированных чистых активов важным элементом является оценка рыночной стоимости машин и оборудования.

Можно сделать следующие выводы: состояние действующей системы оценки стоимости данных объектов является не до конца разработанной, сложной и специфичной проблемой в отечественной науке и практике.

Оценка оборудования - это процесс, направленный на нахождение реальной рыночной стоимости оборудования. Потребность в оценке оборудования, транспорта чаще всего появляется в следующих случаях: продажа, страхование, оформление залога, вклад в уставный капитал и т.п.

Объектами оценки может быть оборудование, находящееся в эксплуатации, консервации, отечественные, импортные машины, универсальные, специализированные, автомототехника, морские, речные, воздушные суда и др.

Основным инструментом определения рыночной стоимости машин и оборудования являются затратный метод. Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за актив больше, чем стоимость производства аналогичного актива, эквивалентного по своим качествам и полезности оцениваемому активу. В качестве базы используется восстановительная стоимость имущества (стоимость воспроизводства или замещения), из которой затем вычитаются суммы, отражающие потерю в стоимости в результате износа имущества.

Поскольку большая часть оцениваемого имущества достаточно широко представлена на свободном рынке, информация о его восстановительной стоимости или стоимости замещения, которой в данном случае является стоимость приобретения, является открытой и доступной.

Таким образом, расчет рыночной стоимости машин и оборудования проводится в три этапа: расчет восстановительной стоимости объекта, анализ и расчет накопленного износа (в теории оценки существуют три вида износа: физический, функциональный и экономический), определяется рыночная стоимость как разница между восстановительной стоимостью и накопленным износом. Восстановительная стоимость машин, оборудования и транспортных средств может быть определена следующими методами: метод калькуляции затрат, метод актуализации затрат, метод оценки укрупненных показателей.

При оценке машин и оборудования применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство или замещение точной копии оцениваемого объекта или объекта, аналогичного оцениваемому за вычетом потерь стоимости от всех видов износа.

Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке.

Ключевым вопросом при данном методе оценки является накопленный износ – суммарная потеря стоимости имущества в сравнении с его стоимостью в первоначальном виде. Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как величину, равную разности между полной восстановительной стоимостью объекта без учета износов и его рыночной стоимостью на дату оценки.

Накопленный износ в зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости объекта, подразделяется на три вида: физический износ, функциональный износ и внешний износ. Первые два вида износов могут быть устранимыми и неустранимыми. При этом износ считается устранимым, если затраты на его ликвидацию меньше вклада в рыночную стоимость объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Оценка арендованного и заложенного имущества

1. Оценка арендованного имущества.

Аренда - форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и  пользование арендатору за арендную плату.

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования. Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре.

По законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон

Долгосрочный: 5- 20 лет

Среднесрочный: 1-5 лет

Краткосрочный: до 1 года

Оценка права аренды представляет собой определение величины в денежном эквиваленте платного пользования объектом для определенных производственных и хозяйственных целей. Арендная плата закрепляется в договоре и подлежит пересмотру обычно раз в год.

Если вы хотите сдавать свою квартиру в аренду, очень важно правильно оценить ставку арендной платы. Не завысив цену - чтобы не потерять потенциального нанимателя, и не занизив ее, чтобы получить весь возможный доход от аренды. Обычно предметом аренды выступают офисные, складские, торговые и производственные помещения. Размер площади также влияет на ставку аренды, поскольку здесь имеет место эффект масштабности производства. Чем меньше помещение, тем больше ставка аренды и наоборот. Ставки аренды варьируются в зависимости от местоположения объекта оценки.

Оценка квартиры для аренды - это оценка ставки арендной платы, для выяснения которой необходимо сопоставить множество факторов

Оценка прав аренды земли производится при:

1. купле-продаже права аренды земли;
2. внесении права аренды земли в качестве вклада в уставный капитал предприятия;
3. получении кредита под залог права аренды земли;
4. покупке или продаже предприятия, владеющего правом аренды земли;
5. слиянии или поглощении предприятия, владеющего правом аренды земли;
6. оценке общей стоимости предприятия, владеющего правом аренды земли, для управления стоимостью бизнеса;
7. разработке инвестиционных проектов;
8. судебном разбирательстве в отношении права аренды земли; определении начальной цены права аренды земли на торгах; решении имущественных споров в судебном порядке;
9. других операциях, связанных с реализацией прав аренды земли.

Процесс оценки должен содержать исследования и анализ, необходимые для заключения выводов об искомой стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта, сбор данных, обработку полученной информации и представление выводов и итогов работы, составление и передача Заказчику Отчета.Отчет является полным повествовательным документом, отвечающим требованиям стандартов и законодательства РФ с применением всех существующих подходов к оценке.

Оценочной деятельностью может заниматься:

1.Оценку выполняют физические  лица, являющиеся членами одной  из саморегулируемых организаций  оценщиков и застраховавшие свою  ответственность в соответствии с требованиями  Федерального закона №135 «Об оценочной деятельности».

2. Оценщик может осуществлять  оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а  также на основании трудового  договора между оценщиком и  юридическим лицом.

Главное, что следует помнить при проведении оценки имущества, что оценщик должен руководствоваться Федеральным стандартом оценки (далее-ФСО), разработанным с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».

1. Оценка заложенного имущества.

Оценка залога эффективная процедура, необходимая как банку, так и клиенту при проведении сделок по кредитованию. Оценка залога, предметом которого является жилье или транспорт, особенно актуальна также и для юридических лиц в целях расширения деятельности и технического перевооружения действующего предприятия. Оценка предмета залога служит для оформления кредита в банке и получения средств на развитие, расширение деятельности предприятия. Недвижимость, обладая достаточно большой стоимостью, часто предлагается в качестве предмета залога. При этом банк проводит независимую оценку стоимости объекта недвижимости. Для этого могут привлекаться независимые оценщики. Предметами залога могут быть:

- Объекты недвижимости (здания, квартиры, земельные участки и др.)

- Машины и оборудование

- Ценные бумаги (векселя, акции предприятий, ГКО)

- Товары промышленной и продовольственной группы (продукции высокого качества с длительным сроком хранения), в том числе товары в обороте

- Имущественные права, которые могут быть отчуждены (например, право на долю в имуществе хозяйственного субъекта), долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права

- Не рекомендуется до обращения в банк оценивать имущество, которое предполагается использовать в качестве залога. Причины в следующем:

- Сначала банк будет проверять финансовое состояние заемщика. И если полученная информация не устроит, то предварительная оценка вообще не понадобится;

- Банки, как правило, имеют собственных аккредитованных при банке Оценщиков. Есть вероятность, что вашего Оценщика банк не признает, и уплаченные деньги будут потрачены напрасно;

- Неизвестно, сколько будет продолжаться рассмотрение кредитной заявки в банке. Есть вероятность, что банк объявит вашу оценку устаревшей.

Банк определяет залоговую стоимость на основании предоставленного оценщиком отчета. Стоимость залога меньше, чем рыночная стоимость имущества компании на величину дисконта. Дисконт обычно составляет 20-50% от рыночной цены объекта (этот процент устанавливается как внутренний регламент отдела кредитования конкретного банка).

Оценка залоговой стоимости имущества может производиться только независимым оценщиком, который не имеет имущественного интереса в объекте оценки, а также вещных и обязательственных прав в отношении оцениваемого имущества. Условие независимости оценщика, сформулированное в статье 16 Закона "Об оценочной деятельности", исключает возможность проведения оценки банком - потенциальным залогодержателем.

    Строго говоря, оценка залоговой стоимости не является оценкой рыночной стоимости в том понимании, как требует Закон "Об оценочной деятельности". В стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519, ликвидационная стоимость отнесена к видам стоимости, отличным то рыночной стоимости. В этих стандартах дано следующее определение: "Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов".

Продажа заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится с торгов в сжатые, оговоренные сроки, и поэтому эта вынужденная продажа происходит по ликвидационной стоимости.

Отметим некоторые особенности оценки ликвидационной стоимости для целей оформления залога.

Во-первых, данная оценка является прогнозной. Залоговая (ликвидационная) стоимость определяется при заключении кредитного договора, но по состоянию на момент истечения срока по кредиту с добавлением времени на быструю продажу с торгов.

Во-вторых, поскольку намечается возможная будущая продажа с открытых торгов, то вероятна смена собственника и соответствующая модификация условий применения имущества.