Методика оценки различныx видов имущества

Санкт-Петербургский  Государственный Электротехнический

Университет СПбГЭТУ «ЛЭТИ» 
 

Факультет Экономики и Менеджмента 
 

Кафедра Прикладной Экономики 
 
 
 
 
 
 

Реферат 

Методика  оценки различныx видов имущества 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                      Выполнила: Мишкова  М.В.

                                                                    гр.5636

                                                      Преподаватель:  Магамедов  М.Н. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  

Санкт-Петербург

-2009-

 

Содержание 
 
 

 

1. Оценка  недвижимости. Оценка квартир, зданий, сооружений. Оценка стоимости  недвижимости.

 

      Недвижимость – это товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимости могут выступать жилые и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи, таун-хаусы, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласно действующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объекты недвижимости могут как юридические лица, так и физические. 

      Недвижимость  способна приносить доход – прямой или косвенный – в зависимости  от типа использования. Прямой доход  – арендная плата, отчисления за амортизацию здания, прочие платежи. К косвенным доходам можно отнести экономию от использования собственной, а не арендованной недвижимости. Величина дохода зависит от спроса на данный вид недвижимости, инфляции, износа здания или помещения, а также от качества управления. 

      Исходя  из вышесказанного, возникает необходимость  оценки объектов недвижимости. Рыночная оценка недвижимости определяет несколько  видов стоимости. Наиболее распространенными  являются рыночная, ликвидационная, восстановительная  и т.д. 

      Стоит заметить, что рыночная стоимость – это та стоимость, за которую объект недвижимости приобретет покупатель, владеющий информацией о сложившемся рынке. Рыночная стоимость, как правило, применяется при сделках купли-продажи, определении суммы арендных платежей и т.п. 

      Ликвидационная  стоимость обычно ниже рыночной. Это  такая стоимость, которую можно  получить при продаже объекта  недвижимости в предельно сжатые сроки. 

      Восстановительная стоимость чаще всего применяется  при заключении договоров страхования  и характеризует стоимость строительства нового здания или сооружения при наступлении страхового случая. 

      Правом  оценки недвижимости принадлежащей  субъекту обладают равно как юридические, так и физические собственники. 

      Проведение  оценки стоимости недвижимости и  определение рыночной стоимости объектов недвижимости, полностью либо частично находящихся в собственности государства, субъекта Федерации или муниципального образования производится в случае приватизации объекта, передачи его в аренду или доверительное управление, использования недвижимости в качестве предмета залога, продажи или иного способа отчуждения объектов недвижимости, переуступки долговых обязательств, передачи объектов недвижимости в уставные капиталы и фонды юридических лиц в качестве вклада, возникновения спора о стоимости объекта недвижимости, при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля правильности уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы. 

      Для рыночной оценки недвижимости и оценки имущества, находящегося в частной собственности, оценка рыночной стоимости осуществляется при купле-продаже объектов недвижимости или акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, при внесении объектов недвижимости в уставный капитал предприятий и организаций в качестве вклада, при привлечении новых пайщиков или дополнительной эмиссии акций, при ликвидации объектов недвижимости, при сдаче в аренду, при уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости и их страховании, при кредитовании под залог объектов недвижимости, при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, а также при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров. 

      Независимо  от права собственности на объект недвижимости, для проведения независимой оценки недвижимости необходимо предоставить документы, определяющие физические и юридические параметры объекта. Более точный список нужных документов Вам предоставит оценщик. Например, для оценки коммерческой недвижимости желательны договоры аренды. Для оценки складов обязательным условием является указание их площади и наличия подъездных путей. Оценка зданий чаще всего необходима для оформления залога для кредитования в банках. 

      Для оценки незавершенного строительства  обязательным параметром является степень завершенности объекта. При отсутствии такой характеристики, необходимо тщательное изучение уже завершенного строения и вычисление такого коэффициента.  

      Стоимость объекта не влияет и не может влиять на стоимость оценки объекта недвижимости (в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации), а напрямую зависит от трудоемкости оценки и удаленности объекта недвижимости. 

      Говоря  об оценке недвижимости, стоит начать с того, что же подразумевается  под понятием оценка недвижимости. Оценка недвижимости - это последовательность действий, регламентированная законом "Об оценочной деятельности в РФ" и стандартами оценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.  

      Оценка  недвижимости необходима для совершения сделки купли-продажи объекта, передачи в аренду недвижимости, внесения в  качестве вклада в уставный капитал  предприятия, предоставления объекта  в качестве залогового обеспечения  при кредитовании, вступления в права наследования, разделе имущества и др.  

      Оценить можно совершенно различные объекты: здания и помещения любого назначения, квартиры и комнаты, земельные участки, промышленные и бытовые сооружения, объекты незавершенного строительства. Методы, с помощью которых определяется стоимость тех или иных объектов, конечно, будут разные, они будет выбираться оценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации, необходимой для применения выбранных методов.  

      Наиболее  распространенными видами оценки недвижимости являются оценка квартир, оценка коммерческой недвижимости, оценка зданий, оценка складов.  

      Недвижимое  имущество в нашей стране находится  в свободном гражданском обороте  и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке стоимости имущества, т.е. в определении денежного эквивалента для различных видов объектов в конкретный момент времени.  

      В настоящее время профессиональная лицензированная оценка стоимости  недвижимости остается одним из самых  востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д.  

      Для определения  реальной стоимости производится рыночная оценка недвижимости. Например, оценка стоимости квартиры определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью и т. д.). 

      Кроме точности, преимуществом независимой оценки недвижимости, проведенной профессиональным оценщиком, является ее объективность. Таким образом, обращение к независимому оценщику при определении рыночной стоимости квартиры является оптимальным решением, которое выгодно всем участникам потенциальной сделки. 

      Оценить квартиру на сегодняшний день является , пожалуй, наиболее востребованной услугой  по оценке объекта недвижимости, говорит  о том, что рынок жилья в  нашей стране приобретает все  более и более совершенные  формы. 

      Оценка  незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, оценка незавершенного строительства может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство. 

      Оценка  коммерческой недвижимости включает в  себя определение стоимости права  собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования  и т.д. 

      Оценка  коммерческой недвижимости учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением; принимает во внимание множество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.); особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов.

 

2. Оценка транспорта. Оценка автомобилей, водных и воздушных судов.

 

      Для начала необходимо определиться, что  попадает под категорию транспортных средств. Итак, объектом оценки транспорта может быть, все то, что способно передвигать человека и грузы на определенные расстояния, а именно: велосипеды и мотоциклы, автомобили легковые, автомобили грузовые, автомобили специализированные, корпуса и прицепы автомобилей, автобусы и троллейбусы, локомотивы железнодорожные и рельсовый подвижной состав, производственный электротранспорт, суда, летательные аппараты и прочее. 

      Практически каждый владелец транспортного средства рано или поздно сталкивается с потребностью или необходимостью проведения профессиональной экспертной оценки автомобиля. Ситуации, при которых может возникнуть потребность такой оценки, бывают различными. Итак, оценка транспортного средства производится при: покупке-продаже транспортного средства по рыночной стоимости; при его сдаче в аренду; при расчете залоговой стоимости для получения кредита; передаче в лизинг; при разделе имущества; при вступлении в права наследования транспорта; при дарении; при всевозможных неприятностях: ДТП (определение стоимости восстановительного ремонта), либо при определении ущерба вследствие действия третьих лиц, или стихийного бедствия, пожара, наводнения и так далее. Если транспортное средство является собственностью предприятия или организации в качестве основных фондов, то экспертная оценка необходима для определения стартовой цены при проведении аукциона (с целью приватизации или передачи в доверительное управление). Также оценка необходима при определении таможенной стоимости машины, при ликвидации производства (бизнеса) и при необходимости в продаже транспортных средств, при разработке стратегии развития предприятия, для определения уровня технического обеспечения, выявления возможностей замены либо модернизации, при утилизации и прочее.  

      Для проведения оценки транспортных средств используют все три подхода: сравнительный, доходный и затратный. Лишь для проведения оценки автотранспортных средств самым оптимальным и приемлемым считается сравнительный подход. Для оценки необходимо предоставить следующую информацию: наименование, марку, модель, серию, заводской номер, название завода-изготовителя, технический паспорт, инвентарный номер, дату выпуска, дату приобретения и дату ввода в эксплуатацию, основные технические характеристики (согласно технической документации) – мощность, масса, габариты, пробег. Также необходимым является предоставление справки о первоначальной стоимости и об остаточной балансовой стоимости транспортного средства и начисленном износе, информации об обслуживании, эксплуатации, сведения о ремонтах (капитальный, поточный, профилактический и тому подобное), дефектах и наличие повреждений на момент оценки. Этот перечень является приблизительным и может быть сокращен или расширен в каждой конкретной ситуации. Стоит так же обратить внимание на тот факт, что ряд исходных данных, необходимых для независимой оценки автомобиля (чаще всего это касается не нового автотранспорта) невозможно установить экспертным путем. Это данные об условиях эксплуатации до исследования; данные о количестве предыдущих владельцев; работоспособности одометра с момента ввода в эксплуатацию; данные о проведении и характере ремонтов; данные об обновлении составных транспортного средства, о проведенных улучшения и так далее. Поэтому разумно будет, если договор будет содержать позиции, в которых будет подчеркнута и выделена ответственность заказчика оценки транспортного средства, за достоверность предоставленной им информации.