Экономика недвижимости на международных рынках

   где г - требуемая ставка доходности в  национальной валюте; 1с -  ставка доходности в иностранной валюте; 1с = 0,35 + 0,35 • 0,15 + 0,15 = 0,5525, или 55,25%; )   - темпы обесценения иностранной валюты.

   Данная  формула показывает, что необходимо учитывать как приемлемую ставку доходности в национальной валюте, так и изменения валютного курса.

   Риск  малозначимых рынков

   К малозначимым рынкам относятся рынки  регионов (стран) с численностью населения  не выше 450 тыс. человек. Небольшой масштаб  таких рынков снижает реальные возможности для инвестирования в доходную недвижимость и повышает риск неопределенности. Для малозначимых рынков недвижимости характерна крайне низкая ликвидность и потому есть только один рецепт избежать данного вида риска - не вкладывать капитал в доходную недвижимость на малозначимых рынках.

. Классификация объектов  недвижимости на  зарубежных рынках 

    Для проведения анализа рынка зарубежной недвижимости первоначально необходимо ее классифицировать и определить группу объектов недвижимости, потенциально интересных для российских инвесторов, с целью «чистого» инвестирования, получения прибыли и удовлетворения личных потребностей в жилье. Цель классификации — выявить общие характеристики и типы зданий в различных странах, чтобы обеспечить сопоставимость при оценке их привлекательности.

    В основу классификации целесообразно положить следующие основные признаки:

• функциональное назначение (жилая недвижимость, офисные помещения, промышленная недвижимость, торговые объекты, рестораны, гостиницы, земля, объекты культурного и исторического значения и др.);
• место расположения (престижные районы, столичный рынок недвижимости, малопрестижные районы, курортные зоны, оффшорные зоны и др.);
• типы объектов недвижимости, удовлетворяющие различные потребности (отдельные дома, квартиры, бунгало, шалеты, дома на колесах, виллы, дворцы и др.).

    В соответствии с этой схемой и предварительным  анализом установлено: у российских инвесторов пользуются спросом (в порядке убывания) квартиры, дома, недостроенные квартиры и дома различной степени готовности, земельные участки под застройку и как вложение капитала небольшие гостиницы, прочая недвижимость. Наибольший спрос на жилую недвижимость: всевозможные квартиры и дома, отвечающие самым различным запросам потребителей. Большое значение для сопоставимости имеют их размеры и состав помещений в квартире или доме.

    Классификации жилой недвижимости США

    Синглхаус — дом в один или два этажа, перед ним аккуратно 
подстриженный газон, гараж на пару машин, задний дворик с деревьями (грецкий орех, апельсиновое дерево, персик, клен) и цветами, 
иногда с бассейном. Владелец этого дома — хозяин земли, сам занимающийся стрижкой газонов, уборкой территории, поливкой сада.

    Таунхаус  — городской дом; такие дома формируют квартал из нескольких десятков домов, примыкающих друг к другу; каждый дом имеет гараж на две машины спереди, между гаражом и домом — небольшой дворик размером 2x4 м, где растет пара кустов роз, с другой стороны — участок земли 2,5x5 м с небольшим садом-огородом. Помимо личной есть общественная часть: бассейн, джакузи, гриль, теннисный корт на 8—10 семей. Это может быть двухэтажный дом общей площадью до 120 м2, с оборудованной кухней, столовой, гостиной, на втором этаже — две спальни со встроенными шкафами и ванной. Ворота управляются дистанционно. Отопление и кондиционирование осуществляются одной установкой.

    Кондоминиум — дом, стоимость проживания в котором, число комнат, ванн, наличие бассейна и сада зависят от его типа и качества. Обычно такие дома имеют подземный гараж, помещение, где установлены стиральные, сушильные машины, за пользование которыми надо вносить  небольшую плату.

    Мезонет - представляет собой дом, в котором расположены две квартиры с отдельными, разнесенными друг от друга входами. Он может выглядеть, как два отдельных дома, чаще двухэтажных, соединенных обратной стороной. В некоторых случаях, это ряд соединенных торцами домов, перед каждым входом имеется небольшой участок земли, достаточный для размещения цветника. Такой вид недвижимости еще может называться "ТАУНХАУСОМ". Общая площадь обычно составляет около 80 - 150 кв. м. К мезонету относится небольшой участок земли до 50 кв. м. Мезонет позволяет иметь отдельное жилое помещение с участком земли, по цене близкой к стоимости квартиры. Поэтому он пользуется заслуженной популярностью у жителей небольших городов.

    Мобилхаус (дом на колесах) — собственный дом, стоит на арендованной земле. Хозяин обеспечивает владельца дома фундаментом, коммуникациями (газ, электричество, телефон, канализация), общественным бассейном, площадками для игр. Плата за аренду такой земли порядка 200 долл.* в месяц, зато сам дом значительно дешевле. Такой дом обычно изготавливается в заводских условиях; он может быть одинарным и двойным шириной соответственно3 и 6 м. В доме есть ванна, туалет, кухня и спальни, число которых определяется числом блоков.

    Роскошные виллы, особняки, возведенные на склонах гор; вход в дом на третьем или четвертом этаже; на крышах расположены гаражи и бассейны. Эти дома изготовляются по индивидуальным проектам. 

      Франция

    Вилла — усадьба современного стиля; жилая площадь — 220-420 м2, отдельно стоящий домик для гостей. Земельный участок — 2000-3000 м2. Бассейн 15,5x8 м с .раздевалкой и душем, гараж.

    Дом — прихожая, большая гостиная с камином, столовая, оборудованная кухня, пять комнат с ваннами, летняя кухня, гараж, бассейн 6x12 м.

    Роскошная усадьба — построена в начале века и полностью переделана в начале 1990-х гг., вестибюль, гостиная с мраморным полом, столовая, бар, большая оборудованная кухня, рабочий кабинет,4 комнаты, 3 ванные комнаты, отделанные мрамором, сауна, винный погреб, однокомнатная квартира для обслуживающего персонала.

    Дворец — уникальные, единственные в своем роде владения жилой площадью от 750 м2, отреставрированные под XV-XVI вв., земельный участок — 1,5 га, бассейн, 6 комнат с ванными, отдельный дом для гостей и дом для домашних служащих, гаражи.

    Резиденция — небольшой многоквартирный (или вернее многоапартаментный) дом, обычно рассчитан на 10-30 апартаментов различных по площади с большими красивыми террасами, с частными парками, бассейн для всех владельцев.

    Апартамент (от французского appartement - квартира) - в большей или меньшей степени соответствует нашему пониманию слова квартира. Тоже различаются по метражу, количеству комнат и степени комфортности.

    Кабина  - маленькое помещение в апартаменте или студио с одной или двумя (часто двухъярусными) кроватями. Примечание. Кроме кроватей нет ничего, даже тумбочек, а иногда даже окна.

    Студио - однокомнатная квартирка на 1-4 чел. метраж варьируется в зависимости от степени комфортности. Больше всего напоминает однокомнатную квартиру в "Хрущевке", где снесена стенка между кухней и комнатной.

      Испания

    Квартиры-апартаменты — одно-, двух-, трехкомнатные квартиры, дорогие современные квартиры 500 типов, имеющие две спальни, две ванные комнаты, гостиную, столовую, общая площадь жилых помещений и террасы по 100 м2, пневматический мусоропровод, мраморные или керамические полы. Apartamentos - апартаменты - так в Испании называют небольшие квартиры. Часто они располагаются в высотных домах в курортной зоне городов, вдоль пляжей, а иногда в компактных урбанизациях, но невысокой этажности. Различаются по количеству спален. Салон – гостиная за комнату-спальню не считается . Говоря о 3 спальной квартире – имеется в виду что по нашим понятиям квартира 4 комнатная.

    Estudio - самый простой вариант - квартира с одним большим помещением, которое служит и спальней и кухней и гостиной, санузел, конечно же отдельно.

    Современные дома, отделанные под старину, — дорогие, с тремя спальнями.

    Дом-шале — современный небольшой домик в альпийском стиле, состоящий из двух спален, туалета, кухни и гаража.

    Бунгало — представляет собой небольшой одноэтажный дом до 200 кв. м. с 2-3 (редко более) спальнями на двух и более хозяев с раздельными входами и участками, иногда их тоже называют виллами, обычно в рекламных целях. Бунгало могут стоять, прижавшись, стенка к стенке или располагаться отдельно, иметь бассейн, сад, а также в жилом комплексе, где садом и бассейном владеют несколько собственников. Участки около дома небольшие, поэтому обычно бассейны являются общими, один на несколько домов. Гаражи чаще всего рассчитаны на одну машину, иногда вместо гаража строится крытая стоянка.

    Pisos – это более распространенные квартиры с одной, двумя, тремя и реже четырьмя и более dormidorio (спальнями), в которых помимо спален имеется также холл или гостиная, кухня и один или несколько санузлов и терраса . Общая площадь делится на жилую и площадь террас. Как правило, все окна выходят в сторону моря, особенно в новых, расположенных в курортных зонах, которые строятся фактически с одной лицевой стороной, если дом не "односторонний", то большую стоимость при равной площади имеют квартиры с лучшим видом. Стоимость зависит от площади, количества спален, близости дома к береговой линии, размера лоджии или террасы, наличия общего бассейна, гаражей или стоянок, своей зоны отдыха, престижности. В многоэтажном доме верхние этажи обычно дороже.

    Villa (вилла) или еще на французский манер Chalet (шалет), иногда, особенно в сельской местности называют finca (финка) или просто – casa (дом) - обычно одно-двухэтажный отдельный дом с участком и, как правило, с бассейном. Стоимость виллы сильно зависит, помимо площади постройки от площади участка и стоимости этой земли. Стоимость на землю может сильно различаться в разных районах и обычно ощутимо растет последнее время. В urbanizacion (отдельных поселках) иногда строят виллы на небольших участках, что приближает их по стоимости к бунгало. Понятно, что цены на виллы ограничиваются только размером фантазии и средствами. Строятся они, как правило, или по типовым проектам на выбор, или по вашему собственному. Купив участок, также можно самому выбрать и застройщика.

    Оплата  за коммунальные и технические услуги рассчитывается советом владельцев урбанизационного комплекса исходя из установленной сметы на год. В расчёт обязательно принимается метраж занимаемой квартиры. Обслуживанием дома, сада и общего бассейна на территории урбанизации занимается как правило специальный персонал. Эти люди заключают с советом жильцов договор об обслуживании. Обычно плата за коммунальные услуги составляет от 100 до 180 евро каждый триместр .

    Около 130 евро в год стоит муниципальный  налог утилизации мусора и отбросов из ближайших уличных контейнеров для стекла, картона и использованных аккумуляторов.

    Годовой налог на владение недвижимостью  рассчитывается из квадратных метров занимаемой квартиры.

      Турция

    Средняя квартира — 4-5 комнат общей площадью 90 м2. Дома — 3—4 этажа с подземными гаражами и теннисными кортами, бассейнами, на 15 дорогих квартир; имеют салон 30 м2, несколько спален, кухню.

    Коттедж — две-три спальни, кухня, небольшой участок земли.

    Характеристики  рассмотренных выше основных типов жилой недвижимости отражают уровень развития страны, особенности ее климата, национальные традиции, запросы потребителей.

  ТАЙМШЕР 

    Таймшер – это разновидность аренды жилого помещения.

    Таймшер (англ. timeshare – разделенное время) – совместное владение недвижимостью в туристическом бизнесе с возможностью пользоваться ею на протяжении определенного времени, пропорционально денежному взносу. Таймшер означает "собственность на каникулы", которая приобретается на срок от 10 лет или в бессрочное пользование.

    Время пользования измеряется в неделях, которые сгруппированы в три цвета, которые отражают динамику спроса по сезонам:

• красный цвет – это сезон, он самый дорогой и престижный;
• белый цвет – межсезонье;
• голубой цвет – не сезон.

    Совладелец  кондоминимума может отдыхать в  приобретенных апартаментах в «свои» недели либо обменять место отдыха на аналогичное в рамках цвета. Кроме того, красный цвет меняется на красный, белый и голубой, белый – только на белый и голубой, голубой — только на голубой. По желанию также можно поменять сверхпопулярный и престижный регион на менее престижный с увеличением времени отдыха.