Экономика недвижимости на международных рынках

     Зарубежная  недвижимость как один из способов управления капиталом всегда привлекала к себе внимание. При большом количестве вариантов инвестирования вложения в зарубежную недвижимость можно  считать классической схемой организации  бизнеса.

     Инвестор, желающий вложить свои деньги в недвижимость, имеет достаточно богатый выбор.

     Существует  возможность прямого инвестирования и опосредованных вложений.

     В первом случае речь идет о покупке  и последующем использовании  недвижимости с целью получения  дохода. В этом случае покупатель, сдает приобретенную собственность в аренду. Если владельцу по каким-то причинам обременительно принимать участие в процессе управления собственностью, можно воспользоваться услугами управляющей компании. Существует большое количество инвестиционных фондов, которые покупают акции компаний, работающих с недвижимостью, а так же компании, которые объединяют вклады частных инвесторов, одним словом, технология такого рода бизнеса достаточно ясна и отработана.

  ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ  НА МЕЖДУНАРОДНЫХ РЫНКАХ 

   Рассмотрев  перечисленные выше факторы, можно  перейти к оценке привлекательности  инвестиций в зарубежную жилую недвижимость. При этом надо иметь в виду, что оценка осуществляется с точки зрения среднего российского потребителя.

   В реальной жизни каждый покупатель имеет свою мотивацию при приобретении объекта недвижимости.

   Цели  клиентов классифицируются следующим образом:

1. личное проживание;
2. постоянное проживание семьи;
3. отдых;
4. бизнес;
5. коммерческое использование; вложение денег для перепродажи с прибылью.

   Преимущества  и недостатки выхода на международные  рынки недвижимости

   Основная  причина инвестирования в объекты  доходной недвижимости на международных рынках - стремление получать устойчивый поток доходов в виде арендной платы. Выход на международные рынки недвижимости позволяет добиться поставленной цели наилучшим образом в течение длительного периода времени, поскольку разные страны находятся в один период времени на различных этапах промышленного цикла и, следовательно, на различных этапах развития рынка недвижимости.

   Спад и подъем в разных странах происходят в разное время и потому выход на международные рынки позволяет инвесторам в доходную недвижимость получать относительно устойчивые потоки доходов. Кроме того, необходимо учитывать, что длительность цикла сжатия рынка различна в разных городах Европы, Англии и США, что имеет для инвесторов особое значение, поскольку для рынка недвижимости характерно циклическое развитие.

   Преимущества  инвестиций в недвижимость на международных рынках заключаются в том, что они за счет территориальной диверсификации обеспечивают:

   * устойчивый долгосрочный рост  стоимости недвижимости;

   * устойчивый поток доходов, скорректированный  на валютный риск;

   * защиту от инфляции.

   Данные  преимущества обусловлены действием ряда факторов. Прежде всего для различных стран характерны разные стандартные нормы свободной недвижимости, которые играют существенную роль при сжатии рынка недвижимости, поскольку они в краткосрочном периоде "гасят удары" рынка (рост или снижение спроса на объекты доходной недвижимости в результате изменений макроэкономической ситуации). 

   На  основе этого, можно сделать выводы:

   1)об  относительной устойчивости европейских  рынков недвижимости;

   2) о том, что инвестиционная привлекательность европейских рынков недвижимости и рынков США находятся в противофазе.

   Диверсификация  управляемого риска достигается  за счет того, что выход инвесторов на международные рынки в значительной степени нивелирует неизбежные в рамках одного национального рынка циклические изменения арендной платы, коэффициентов капитализации, стандартной нормы свободной недвижимости.

   Для рынков недвижимости в разных странах  характерна и разная степень государственного регулирования. Исследователи рынка недвижимости в Великобритании отмечают, что ослабление государственного контроля в 80-х гг. привело к противоречивым последствиям: на первом этапе вызвало рост доходов от инвестиций в недвижимость; на втором -рост инвестиций в недвижимость и строительный бум; на третьем этапе - рост предложения объектов недвижимости привел к неизбежному снижению арендной платы и росту стандартной нормы свободной недвижимости.

   Кроме того, к преимуществам  инвестирования в  недвижимость на международных рынках относятся:

   •  различная ликвидность объектов доходной недвижимости;

   • различия в структуре арендной платы (разные сроки и условия заключения договора аренды, сроки пересмотра арендной платы);

   •  различный уровень риска;

   •  различия в налогообложении операций с недвижимостью.

   Недостатки инвестирования на международных рынках недвижимости включают:

   •  недостаточное знание местных особенностей;

   • дополнительные политические риски;

   •  валютный риск.

   Риск  недостаточной информированности

   Серьезным дополнительным риском, характерным  для инвестиций в недвижимость на международных рынках, является риск недостаточной информированности. Это риск, вызываемый недостаточным знанием местных особенностей.

   Различия  между правилами, регулирующими  функционирование рынка недвижимости в разных странах, можно подразделить на формальные и неформальные.

   К формальным различиям относятся:

   •  различия в законодательных актах, регулирующих права собственности  на землю и объекты недвижимости;

   •  различия в налогообложении доходов  от операций с недвижимостью;

   •  традиционно сложившиеся сроки аренды и взаимоотношения между арендатором и арендодателем.

   К неформальным различиям относятся различия в практике ведения переговоров, обусловленные исторически сложившимся уровнем культуры ведения бизнеса и национальными, религиозными особенностями.

   Эти виды риска иностранный инвестор в недвижимость может уменьшить, пользуясь услугами посреднической фирмы, хорошо знающей особенности местного рынка. Однако российским инвесторам необходимо тщательно проверять деловую репутацию фирмы-посредника.

   Политический  риск

   Политический  риск - это, по существу, страновой риск. Существующая методика оценки странового риска требует учета ряда факторов.

   Расчет  странового риска  кумулятивным методом

   1. Риск, связанный с активами:

   политика  экспроприации,

   политика  национализации,

   возможности местного самофинансирования

   2. Риски, связанные с социально-экономической  ситуацией:

   политическая  стабильность

   отношение к иностранным инвестициям

   стабильность  правовой ситуации по защите частной собственности

   участие государства в управлении экономикой

   отношение населения к частной собственности

   наличие и стоимость рабочей силы

   отношения с сопредельными государствами

   степень коррумпированности и влияния

   организованной  преступности

   3. Финансовые риски: 

   конвертируемость  национальной валюты

     стабильность национальной валюты 

   ограничения на вывоз капитала емкость рынка

   доступ  на рынок ЕЭС

   тенденции развития экономики

   стабильность  налогообложения

   темпы инфляции и инфляционные ожидания

   местные потребности в иностранном капитале

   Рассмотренные факторы странового риска относятся  по принятой терминологии к глобальным политическим рискам.

   К локальному политическому  риску относятся сложности установления контактов с местной администрацией и определение соответствующего уровня принятия решений.

   Страновой риск учитывают, корректируя приемлемую ставку доходности инвестиций в недвижимость. Например, если приемлемая ставка доходности инвестиций в недвижимость составила 20%, а страновой риск - 6,38%, то ставка доходности с учетом странового риска равна 20% + 6,38 = 26,38%.

   Валютный  риск

   Валютный  риск - это риск получения убытков  в результате неблагоприятных краткосрочных и долгосрочных колебаний курсов валют на международных финансовых рынках.

   Ему подвержены инвесторы в доходную недвижимость в связи с необходимостью конвертации валюты в период покупки-продажи объектов недвижимости и переводом потоков доходов в национальную валюту.

   Косвенным образом валютному риску подвержена любая компания, сталкивающаяся с  иностранной конкуренцией на внутреннем рынке.

   Виды  валютного риска

1. Операционный
2. Трансляционный
3. Экономический
4. Прямой
5. Косвенный

   Операционный  валютный риск возникает, когда специфика деловой операции требует проведения платежа или получения средств в иностранной валюте в какой-то момент в будущем. Колебания валютного курса могут привести к сокращению реальной суммы выручки или увеличению реальной суммы платежа в иностранной валюте по сравнению с первоначальными расчетами. Этот вид риска связан с потоками денежных средств или величиной выплат. Например, стоимость объектов недвижимости может увеличиваться или уменьшаться из-за изменения валютных курсов.

   Трансляционный  валютный риск возникает при консолидации счетов иностранных дочерних компаний с финансовыми отчетами многонациональных корпораций. Это риск снижения стоимости активов и потери прибыли.

   Экономический валютный риск - это риск сокращения выручки или роста расходов, связанных с неблагоприятными изменениями валютных курсов. Он носит долговременный характер и связан с тем, что компания производит расходы в одной валюте, а получает доходы в другой, в результате любые изменения валютных курсов могут отразиться на финансовом положении компании.

   Существует  два главных последствия экономического риска:

   • уменьшение прибыли по будущим операциям (прямой экономический риск),

   • потеря определенной части ценовой  конкуренции в сравнении с иностранными производителями (косвенный экономический риск).

   Инвесторы в доходную недвижимость особенно подвержены прямому экономическому валютному риску, если вкладывают капиталы в страну, валюта которой обесценивается. Инвестиции в недвижимость носят в основном долгосрочный характер и потому страхование объекта недвижимости от валютного риска практически невозможно. Учет возможных потерь за счет обесценения иностранной валюты проводится через определение приемлемой ставки доходности инвестиций. Например, рассчитано, что ставка доходности инвестированного в недвижимость капитала в национальной валюте должна составить 35%. Если инвестиции осуществляются в страну, валюта которой обесценивается на 15% в год (это внешнее обесценение, выраженное в изменении валютного курса), то приемлемая ставка доходности в иностранной валюте: