Экономика недвижимости на международных рынках

    Таймшер является одним из видов туристического продукта. Он впервые возник в США  в начале 1970-х гг. как правовой институт собственности на недвижимость в жилищной сфере в разделенные промежутки времени.

    Таймшер занимает промежуточное положение  между услугами риэлтеров и услугами туризма.

    В развитых зарубежных странах, где он стал одним из видов клубного отдыха, приняты соответствующие законы, регулирующие отношения в сфере  продажи услуг таймшерных клубов.

    Характерными  признаками таймшера являются:

• приобретение в собственность апартаментов, гостиничного номера или коттеджа в клубном отеле или комплексе на определенный договором срок с разделением времени – одна (или более) неделя ежегодно в течение 25 лет и более;
• владение собственностью не имеет индивидуализированного характера, т. е. не привязано к конкретному номеру или апартаментам в данном отеле или гостиничном комплексе, т. е. владельцу по прибытию на отдых могут быть предоставлены любой номер или апартаменты данного класса в данном отеле;
• права владельца в отношении собственности ограничиваются правом на отдых в указанные сроки по предварительной заявке, иных материальных прав нет;
• права владельца подтверждаются сертификатом, который по своей юридической природе аналогичен ценной бумаге и обладает всеми ее свойствами, а именно определенной номинальной стоимостью, уменьшающейся с течением времени (по мере пользования);
• возможность залога, например под обеспечение кредита или гарантии;
• уступка третьим лицам на любых условиях, но с соблюдением правил кондоминимума (клуба);
• передача по наследству;
• сертификат может быть выпущен на уже готовый объект, часть объекта, объект планируемый или начатый строительством. Возможность покупки собственности в еще не построенном отеле или курорте, т.е. кредитование строительства, исключительно важный аспект в смысле привлечения средств для финансирования реконструкции курортов и гостиниц;
• клубные правила допускают, что при минимальной ежегодной продолжительности отдыха в одну неделю имеется возможность накопления, например, если владелец пропускает год или два планового отдыха (но не более), то он может по заявке, поданной в надлежащий срок, получить два или три срока отдыха в один год соответственно;
• клиент имеет возможность внесения приобретенной собственности в таймшерном клубе в обменный банк Spacebank системы RCI или иной;
• в апартаментах может проживать количество отдыхающих не более установленного, например в двухкомнатном коттедже не более 6 человек;
• владелец дополнительно несет ежегодно расходы по профилактике номера независимо от использования;
• все дополнительные услуги, кроме проживания, например питание, транспорт, спортивные сооружения и др., оплачиваются отдыхающими дополнительно.

    Существуют обменные системы или системы таймшерных клубов: RCI, II, Holiday rights.

    Система Resort Condominimums International (RCI) была создана в 1971 г. Она занимается обеспечением совместного владения недвижимостью на курортах высшего класса и «обменом отдыхом». В эту систему входит свыше 2300 комплексов, расположенных на курортах 70 стран мира.

    Система таймшерных клубов Interval International (II) включаете себя более 1000 отелей высокого класса (как правило, не ниже 5 звезд). В правилах обмена установлено, что систему II можно поменять на систему RCI, а обратно поменять нельзя. Любой желающий независимо от гражданства вносит 22 тыс. USD и становится совладельцем коттеджа на одну неделю ежегодно сроком на 25 лет. В отличие от RCI система II является системой более высокого класса, коттеджи предлагаются общей площадью 160 м² и лучше оборудованы. Обычно они включают в себя две спальни, кухню, холл и т. д. В коттедже могут одновременно отдыхать до 8 человек. Отдыхать можно в любую неделю года, а также поменять данный коттедж на другой в системе II или RCI.

    Система Holiday rights включает права временного пользования и право предоставления третьим лица права пользования коттеджем, указанным в свидетельстве на право собственности на определенный период времени (например, на 25 лет). Особенностью таймшера является наличие сертификата собственности на определенный период отдыха, причем эти права передаются по наследству, а также могут быть предметом залога, обеспечения кредита и т. п.

    При покупке объекта таймшера следует иметь в виду, что таймшер – это удовольствие для людей богатых и твердо знающих, что на протяжении всего периода времени (25 лет и более) у них есть и всегда будут достаточные денежные средства для содержания своей жилой собственности, выплаты всех ежегодных обязательных платежей и для отдыха. При этом следует учесть, что оформление визы, авиаперевозка, трансферт и другие виды туристических услуг – это забота и оплата владельца данного таймшера. Это означает, что совокупные расходы на таймшер оказываются примерно на 40 % выше, чем расходы на обычные туристические путевки (при групповом путешествии). Кроме того, содержание таймшера требует уплаты налогов на имущество. Продажа таймшер производится, как правило, агрессивным способом, т.е. навязыванием его покупателю, заранее вводя его в заблуждение.

    Приемами  технологии продажи таймшер являются:

• продажа таймшерного продукта производится на индивидуальных или коллективных презентациях;
• на презентации приглашаются обычно пары, мужчина и женщина;
• презентации сопровождаются интенсивным информационно-рекламным воздействием на клиента;
• в беседах с клиентами участвуют исключительно хорошо подготовленные менеджеры, способные убеждать клиента, прошедшие отменную особую подготовку, часто обладающие незаурядными способностями воздействия на психику собеседника или даже гипнотическими способностями.

    В беседах с клиентом, сценарии и  тексты которых тщательно отработаны весьма компетентными психологами, часто опускаются важные экономические  особенности и последствия сделки, разумеется, в сторону ее кажущегося упрощения, повышения выгодности. Сделка оформляется заранее подготовленным формуляром, сопровождается договорными условиями, не позволяющими клиенту прекратить сделку досрочно, отказаться от поспешно сделанной покупки.

    В настоящее время в России насчитывается 20 тыс. владельцев таймшера на зарубежных курортах.

    В России таймшерного законодательства нет, поэтому специалисты до сих  пор решают, что же это такое. По мнению большинства, — это туристическая  услуга. Однако организация туристического отдыха предполагает наличие минимум двух компонентов из трех: ночлега, питания, экскурсии. Туризма, состоящего из одного ночлега, который и гарантируется таймшером, не бывает.

    Клиенты в основном принимают его как  вариант приобретения имущества. Это, кстати, одна из основных иллюзий российского таймшера — к покупке недвижимости он никакого отношения не имеет. Ведь, заключая договор, клиент получает что-то вроде временной дачи.