Рынок недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ 

 

      

ВВЕДЕНИЕ 

     В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором  главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.

     Как известно цена и рынок неразделимо  связаны между собой, они дополняют  и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка  недвижимости, так как состояние  рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода.

     Таким образом, мы не можем быть полноценными и профессиональными участниками  рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Именно особенностям функционирования рынка недвижимости и посвящена данная работа. 
 
 
 
 

1. ПОНЯТИЕ РЫНКА  НЕДВИЖИМОСТИ 

     Недвижимость  — вид имущества, признаваемого  в законодательном порядке недвижимым.

     Перечень  объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимости по происхождению  относятся земельные участки, участки  недр и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

     Рынок - это совокупность субъектов отношений  и обмена товарами и услугами, между  продавцами, покупателями и посредниками и социально-экономических отношений  между ними;  совокупность существующих и потенциальных покупателей товара;  сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории.

     Рынок недвижимости — это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель.

     Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей. 
 

2. СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 

     Объектами недвижимости являются:

1) жилье  (жилые помещения);

2) коммерческая  недвижимость;

3) промышленная  недвижимость;

4) недвижимость  социально-культурного назначения;

5) земля  (земельные участки).

     Субъектами  рынка недвижимости являются:

1) продавец (арендодатель);

2) покупатель (арендатор);

3) профессиональные  участники рынка недвижимости (ПУРН):

     3.1) Институциональные участники рынка:

- специалисты  по инвентаризации земли и  строений.

- нотариусы  и органы регистрации имущественных  прав.

- институциональные  участники градостроительного развития ( территориа-льные органы по утверждению  и согласованию генеральных планов  застройки, строительных проектов, оформлению землеотводов, выдаче  разрешений на строительство  и надзору за строительством.

- проектировщики.

- строители.

- специалисты  по технической эксплуатации  объектов.

     3.2) Неинституциональные участники  рынка:

- риэлторы - ПУРН, занимающиеся любыми легальными  операциями на рынке.

- брокеры  - ПУРН, занимающиеся организацией  сделок между продавцом и покупателем и получающие комиссионное вознаграждение.

-  агенты - помощники брокера, выполняющие  его поручения.

- оценщики  недвижимости - ПУРН, занимающиеся оценочной  деятельностью (в том числе  независимые оценщики).

- финансисты (банкиры), ипотечные кредиторы - ПУРН, занимающиеся финансированием операций с недвижимостью, включая ипотечное кредитование.

- девелоперы - ПУРН, занимающиеся созданием и  развитием объектов недвижимости  и осуществляющие несколько видов  деятельности на рынке.

- управляющие недвижимостью (менеджеры по недвижимости) - ПУРН, занимающиеся организацией эксплуатации объекта с целью обеспечения максимальной его доходности.

- аналитики  - ПУРН, занимающиеся исследованиями  рынка недвижимости и финансовым  анализом объектов.

- специалисты по маркетингу, по связям с общественностью, по рекламе.

- юристы.

- страховщики.

- участники  фондового рынка недвижимости.

• члены национальных и международных профессиональных объединений участников рынка недвижимости.

3. ФАКТОРЫ, ВОЗДЕЙСТВУЮЩИЕ  НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 

     Развитие  рынка недвижимости определяется:

     • экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

     • финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

     • взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя чаще всего могут находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, Кемеровская область, которая зависит от угольной промышленности, упадок которой может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в условиях структурных изменений в экономике.

     Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

     Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

     1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

- нормативные  акты, регулирующие сделки купли-продажи  недвижимости;

- налоговое  законодательство, регулирующее сделки  с недвижимостью; 

- отдельные  нормативные акты, ограничивающие  сделки с недвижимостью на  региональном уровне.

     2. Общеэкономическая ситуация:

- производство  национального дохода;

- объем  промышленного производства;

- занятость  трудоспособного населения;

- платежный  баланс страны;

- рост  доходов населения.

     3. Микроэкономическая ситуация:

- экономическое  развитие региона;

- экономические  перспективы развития региона;

- притоки  и оттоки капитала в регионе.

     4. Социальное положение в регионе.

- возможность  межэтнических и военных столкновений;

- устойчивость  политики администрации региона;

- уровень  безработицы в регионе;

- популярность  проводимой администрацией региона  политики.

     5. Природные условия в регионе:

- экологическое  положение в регионе;

- наличие  развитой инфраструктуры.

4. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ  И МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ  РЫНКА НЕДВИЖМОСТИ 

     Этап  в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к  анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация (деление на сектора, структуры) рынка, позволяющая сосредоточить  основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта  решения предпринимателя.

     Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

- индивидуальность  ценообразования;

- высокий  уровень трансакционных издержек;

- важная  роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

- высокая  зависимость цен, доходности и  рисков  от состояния региональной  экономики;

- многообразие  рисков;

- низкая  ликвидность товара на рынке;

- слабость  ценовых механизмов саморегулирования  рынка.

     В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

     С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые  затрудняют его анализ. Этими факторами являются:

- труднодоступность  достоверной информации;

- ограниченное  число  аналогичных сделок (а  иногда и их полное отсутствие);

- многообразие  факторов, определяющих тенденции  развития рынка.

     С учетом указанных обстоятельств  анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.