Определение стоимости жилой недвижимости на примере однокомнатной квартиры

 Сравнительный  подход-совокупность  методов оценки  стоимости объекта оценки,  основанных  на   сравнении объекта оценки  с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный  подход – совокупность  методов оценки  стоимости объекта   оценки,  основанных  на  определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

1.5.«Процесс оценки»

Процедура оценки включает:

1. Заключение  с Заказчиком договора об оценке;

2. Интервью с  Заказчиком;

3. Изучение документов;

4. Сбор информации  и анализ рынка, к которому  относится Объект;

5. Определение  количественных и качественных  характеристик                 

Объекта;

6. Выбор и  применение стандартных подходов  и методов оценки,

осуществление необходимых расчетов;

7. Согласование  результатов, определение итоговой  величины 

стоимости Объекта  оценки;

8. Подготовка  Отчета об оценке;

9. Составление  и передача Заказчику Отчета.

     Отчет  является  полным  повествовательным  документом, отвечающим  требованиям  стандартов  и  законодательства  РФ  с применением всех существующих подходов к оценке.

     Глава 2. Характеристика местоположения объекта оценки.

     2.1. Местоположение объекта оценки на карте Ханты-Мансийска.

 
 
 
 

2.2. «Описание объекта оценки»

Оцениваемый объект расположен на ул. Гагарина 184,кв. 1 г.Ханты-Мансийска.

Объект недвижимости представляет собой однокомнатную  квартиру в пятиэтажном доме.  
 
 

 

Вывод: оцениваемый объект имеет хорошее  местоположение и является вполне ликвидным товаром на рынке недвижимости. Таким образом, объект оценки обладает высокой вероятностью быть проданным в короткие сроки на рынке недвижимости города Ханты-Мансийска. 

2.3. Обзор социально-экономического развития Ханты-Мансийска и рынка недвижимости Ханты-Мансийска. Итоги  социально-экономического развития города Ханты-Мансийска за 9 месяцев 2010 года, ожидаемые за 2010 год  и параметры прогноза на 2011 год.

Экономическое  развитие города Ханты-Мансийска  в  течение  2010  года  проходит  в условиях восстановления  докризисного  состояния  отдельных отраслей  экономики. Позитивными результатами можно отметить рост численности населения,  развитие малого бизнеса, развитие потребительского рынка,  ввод в эксплуатацию  объектов жилищного строительства, увеличение среднедушевых доходов жителей города, успешную организацию и проведение 39 Всемирной шахматной олимпиады  и Всероссийской переписи населения 2010. Среднегодовая  численность населения за январь – сентябрь 2010 года составила 77,347тыс. человек или 105,4% к итогам аналогичного периода 2009 года (73, 368 тыс. человек).  Естественный прирост населения за девять месяцев  текущего года составил 826 человек или 118,2%  к соответствующему  периоду  2009 года (699 человек). Миграционный  прирост  населения –  2096 человек или  88,1%  к аналогичному периоду  2009 года (2378 человека). Среднегодовая численность постоянного населения по оценке за 2010 год должна составить 78,1 тыс.человек или 105,7% к итогам 2009 года (73,9 тыс.человек). По расчетам на прогнозный период 2011 года численность населения предположительно возрастет  и составит по 1 варианту – 82,3 тыс.человек, по 2 варианту – 82,4тыс.человек.

Производство  промышленной продукции предприятиями  города в натуральных показателях  характеризуется следующими темпами:

Производство  хлеба и хлебобулочных изделий  - 2587,2 тонны  или 102,1 % к итогам  9 месяцев 2009 года  (2534,9 тонны).

Производство  кондитерских изделий – 82,3 тонны  или 108,1% к  итогам 9 месяцев 2009 года (76,1 тонны).

 Производство  безалкогольных  напитков  - 3,2 тыс.дкал.  или 87,7%   к итогам  9 месяцев  2009 года (3,65 тыс.дкал.).

Производство  товарной пищевой рыбопродукции  -  646,1 тонны или 74,4% к  итогам 9 месяцев 2009 года (868,9 тонны).

 Производство  домов деревянных – 1,01 тыс.кв.м.  или 52,9% к итогам 9 месяцев 2009 года (1,91 тыс.кв.м).

Рост  производства хлеба, хлебобулочной  и кондитерской продукции объясняется  ростом потребительского спроса в третьем  квартале  текущего года (увеличение числа гостей и участников 39 Всемирной  шахматной олимпиады).  На снижении объемов производства других видов  продукции (безалкогольные напитки, рыбопродукция, дома деревянные)  отразилось  недостаточно высокое качество местной продукции  и высокий уровень конкуренции  ввозимых разнообразных безалкогольные напитков, высокие цены на реализуемую  рыбопродукцию  и на дома деревянные. 

По оценке за 2010 год производство основного  вида продукции - товарной пищевой рыбопродукции  предусматривается в объеме 1,2 тыс. тонн или 100,0% к объему производства за 2009 год (1,2 тыс. тонн).  Прогнозом  на 2011 год предусмотрены объемы выпуска  товарной   пищевой рыбопродукции    по 1 варианту  1,2 тыс. тонн, по 2 варианту – 1,3 тыс. тонн, что соответствует  100,0%  и 108,3%  к итогам 2010 года. 

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ  и услуг собственными силами по крупным  и средним  предприятиям за 9 месяцев 2010 года (без добычи нефти) составил  3086,9 млн.руб. или 115,3% к итогам 9 месяцев 2009 года (2488,4 млн.руб.) в сопоставимых  ценах, что объясняется, с одной  стороны,  ростом потребления электроэнергии, газа и воды, а с другой стороны - снижением объемов производства продукции  в отрасли «обрабатывающие  производства».

Наибольшую  долю в общем объеме отгрузки промышленной продукции  занимают предприятия  по производству  и распределению  электроэнергии, газа и воды – 54,0%, предприятия  обрабатывающих  отраслей – 44,9%, предприятия  по предоставлению услуг по добыче нефти – 0,8% и предприятия по рыболовству  и рыбоводству – 0,3%.

По оценке за 2010 год объем отгрузки промышленной продукции (с учетом предприятий  всех  форм собственности) оценочно составит 6463,6 млн.руб. или 167,7% к итогам 2009 года (3282,8 млн.руб.) в сопоставимых ценах. На 2011 год  объемы промышленного  производства прогнозируются  в  сумме 7351,7 млн.руб. по 1 варианту и 7470,5 млн.руб. по 2 варианту или соответственно 102,3% и 104,2% к объему 2010 года в сопоставимых ценах. Рост отгрузки в стоимостном  выражении произойдет в основном за счет повышения цен и тарифов  на электроэнергию, воду и  газ, а  также за счет увеличения их потребления  населением  и предприятиями (ввод нового жилья, увеличение объемов электробытовой  техники, интернет- связи, компьютеров  и др.).

Производство  продукции сельского хозяйства  в хозяйствах  фермеров за девять месяцев 2010 года составило:  74,4 тонны  молока или 160% к аналогичному периоду  прошлого года (46,5 тонны),  40,5 тонны  скота на убой в живом весе или 111,6% к аналогичному периоду прошлого года (36,3 тонны), 134,2 тонны мясных полуфабрикатов или 128,2% к уровню прошлого года (104,7 тонны). По оценке за 2010 год  ожидается  производство  молока (включая хозяйства  населения) в объеме 265 тонн или 97,4% к  итогам 2009 года (272 тонны), скота на убой в живом весе -  114 тонн или 103,6% к итогам 2009 года (110 тонны). Прогнозом  на 2011 год предполагается  произвести скота и птицы на убой в живом весе 114 тонн по 1 варианту и 116 тонн по 2 варианту; молока соответственно 265 тонн и 270 тонн.  Все объемы производства будут зависеть от погодно – климатических условий и  запасов  (объемов закупа) кормов.

 Администрацией  города разработана  Программа  «Реализация приоритетного национального  проекта «Развитие агропромышленного  комплекса» в городе Ханты-Мансийске»  на 2010-2014 годы. Основная задача программы  - создание пригородной Агрофирмы  по развитию  тепличного хозяйства  круглогодичного пользования, птицеводства, производства и переработки мясной  продукции.

Проект  предусматривает строительство  тепличного комплекса на площади 1 га с планируемой урожайностью более 620 тонн овощей в год (огурцы, томаты), производство зеленых культур более 35 тонн, а также птицефабрики по производству 21,7 млн.яиц и 1400 тонн мяса птицы в  год. Планируется создание 251 рабочего места, в т.ч. 176 рабочих мест в  сельскохозяйственном производстве и 75 рабочих мест в сбытовой сети.

В целях  развития  садово-огороднических кооперативов и товариществ в 2010 году разработана  целевая  программа «Содействие  развитию садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений  граждан города Ханты-Мансийска» на 2010 – 2014 годы.

Малый бизнес - динамичная форма хозяйствования, которой присущи гибкость и умение чутко реагировать на изменения  рыночной конъюнктуры. По оперативным  данным на 01.10.2010 года количество малых  предприятий составило 558 единиц и  увеличилось на 14,8% по сравнению  с аналогичным периодом прошлого года (486). По данным межрайонной инспекции  ФНС России № 1 по Ханты – Мансийскому  автономному округу – Югре на 01.10.2010 года количество индивидуальных предпринимателей составило 2531 или 108,3% на ту же дату 2009 года (на 01.10.2009 года – 2338 человек).

За 9 месяцев 2010 года от субъектов малого бизнеса  в городской бюджет поступило  налоговых платежей 171,3 млн. руб., что  на 13,4 % больше, чем за  аналогичный  период прошлого года (за 9 месяцев 2009 года 151,1 млн.руб.). Объем налоговых платежей субъектов малого и среднего предпринимательства  составляет 11,7 % от всех налоговых поступлений  в бюджет города Ханты-Мансийска (за 9 месяцев 2009 года 11,0%).

Росту числа предпринимателей способствовали мероприятия, проводимые администрацией города Ханты-Мансийска в рамках Программы «Развитие субъектов  малого и среднего предпринимательства  на территории города Ханты-Мансийска» на 2008 – 2011 годы и  совместно с Ханты-Мансийским центром занятости населения в рамках программ содействия занятости населения и стабилизации ситуации на рынке труда города Ханты-Мансийска. За период с 01.01.2010 по 30.09.2010 зарегистрировано индивидуальное предпринимательство 57 СМП из числа безработных граждан (за аналогичный период прошлого года 8 СМП).

На реализацию мероприятий Программы в 2010 году из бюджета города Ханты-Мансийска  выделено 3375,0 тыс. руб., а в рамках софинансирования Программы из средств  окружного бюджета предоставлена  субсидия на сумму 3039,5 тыс.руб.

 За  9 месяцев 2010 года  на реализацию  программы направлено 3329,1 тыс.руб.  или 51,9% запланированных средств,  в том числе из средств городского  бюджета – 2558,25 тыс.руб. или  75,8%,  из средств  окружного   бюджета – 770,85 тыс.руб. или  25,4%. По оценке до конца 2010 года  все  запланированные  средства  будут  освоены в полном  объеме. Прогнозом на 2011 год  предполагается  увеличение числа субъектов малого  предпринимательства до 599 единиц  по 1 варианту и до 602 единиц по 2 варианту. Среднесписочная численность   работников, занятых на малых  предприятиях, в 2009 году составила  4,9 тыс.человек, по оценке 2010 года  – 5,3 тыс.человек. Прогнозом на 2011 год предполагается рост численности  работников в сфере малых предприятий  до 5,55 тыс.человек по 1 варианту и  до 5,58 тыс.человек – по 2 варианту.

Объем  инвестиций  в основной капитал  по всем отраслям экономики города  за январь – сентябрь 2010 года по крупным  и средним предприятиям составил 8529,0 млн.руб.   или  142,9% к аналогичному периоду  2009 года (5546,5 млн.руб.). По оценке за 2010 год  объем инвестиций  должен составить 12091,7 млн.руб. или 97,7% в сопоставимых ценах к итогам 2009 года (11497,4 млн.руб.). На 2011 год прогнозируется  снижение объема инвестиций до 11324,0 млн.руб. по 1 варианту и до 11712,4 млн.руб. по 2 варианту.  Снижение инвестиций  объясняется  двумя факторами:  осуществление  производственной деятельности ООО  «Сибнефть – Югра» на других территориях  округа, где и производится инвестирование капитальных средств.  Второй фактор – снижение инвестиций за счет бюджетных  средств  автономного округа.

Предприятиями всех форм собственности за девять месяцев 2010 года введено в эксплуатацию 53,2 тыс. кв.м.  жилья  общей площади  зданий или  96,5% к аналогичному периоду 2009 года (55,131 тыс кв.м.).

По оценке за 2010 год ожидается ввод в эксплуатацию 134,4тыс.кв.м жилья или 101,5% к итогам 2009 года (132,4 тыс.кв.м). На 2011 год прогнозируется  ввести жилья 132,5 тыс.кв.м по 1 варианту и 134,2 тыс.кв.м  по 2 варианту, что в  процентном отношении к 2010 году  соответственно составит 98,6,0% и 99,9%. Объемы строительства будут снижаться  по причине сокращения  бюджетных  средств на строительство жилья.

Оборот  розничной торговли  за девять месяцев 2010 года  составил  8955,7 млн.руб. или 112,9% к итогам 9 месяцев 2009 года (7213,1 млн.руб.) в сопоставимых ценах. До конца года оборот всех систем торговли города, включая  малые предприятия и индивидуальных предпринимателей, предполагается увеличить  до 11380,0 млн.руб. или 101,5% к итогам 2009 года в сопоставимых ценах (10378,3 млн.руб.). По прогнозным расчетам на 2011 год предполагается увеличить розничный товарооборот по 1 варианту – до 12 408,0 млн.руб., по 2 варианту – до 12650,0 млн.руб. в основном за счет неуклонного роста цен (в  том числе и по причине природных  катаклизмов весны – лета 2010года – жара, засуха, пожары) на мясо –  молочные продукты, сахар, овощи, фрукты и др. Частично рост товарооборота  произойдет и за счет физического  увеличения продаж  по причине общего роста  численности  населения  города.