Объекты представлены для продажи в июне 2011, вследствие чего корректировка на дату продажи не проводилась.

Поскольку объекты сравнения имеют разные площади, то стоимостным показателем  определена стоимость 1 кв. м квартиры.

В оценочной  практике принято выделять следующие  основные элементы сравнения, которые  должны анализироваться:

1. Корректировка  на рыночные условия (корректировка  отражает нетипичные для рынка  отношения между покупателем  и продавцом). Объекты-аналоги выставлены  на продажу на открытом рынке,  нет условий срочности продажи  и других нетипичных мотивов  сделки. Корректировка не проводилась.

2. Корректировка  на местоположение дома (когда  географическое положение объекта  сравнения отличается от положения  объекта оценки). Все объекты, кроме объекта №2 и объекта оценки, расположены в центре города, поэтому производятся корректировки №1,3,4,5 (-5%).

3. Корректировка  на местоположение квартиры. Квартиры, расположенные на первых и  последних этажах, теряют в цене  по сравнению со средними этажами  соответственно 10 и 15%. Для объекта №2(5 этаж)  производится повышающая корректировка(+15%),для объекта №3(1 этаж) производится повышающая корректировка(+10%).

4. Корректировка  на тип дома. Для блочных домов используется повышающая корректировка(+10%). В нашем случае корректируем объекты №2,4 (+10%)

5. Корректировка  на наличие отделки. Этот фактор  имеет важное значение при  оценке квартир, отделанных под "евроремонт". Стоимость помещения увеличивается на сумму затрат по проведению ремонтно-отделочных работ. В нашем случае оцениваемый объект имеет хорошую отделку. Корректировки: повышающая корректировка для объекта сравнения №3, так как он требует косметического ремонта. Средняя цена евроремонта в Ханты-Мансийске 15000за 1 кв.метр.  (45 кв.м*15000)/3200000)=21%(повышаюшающая корректировка)

6. Корректировка  на цены спроса и предложения  (на разницу цены продажи и  цены предложения). Оценщик располагает  ценой предложения, по данным  риэлторских фирм, как правило,  стоимость предложения отличается  от стоимости сделки на 5-10%. Это зависит от многих факторов (срочность продажи, ликвидность объекта, количество выставленных объектов на рынке). С учетом ликвидности квартир в районе расположения объекта оценки Оценщик использовал корректировку, равную 5%. 
 

Таблица корректировок: 

Рыночная стоимость объекта оценки составляет 3380700 рублей.

3.4.Доходный подход.

Расчет  стоимости объекта оценки методом ДДП. Ставка дисконтирования определяется как средняя ставка внутренней нормы доходности от сдачи в найм объектов-аналогов. Для расчета ставки дисконтирования были взяты 3 объекта-аналога в городе Ханты-Мансийске.

Средняя величина IRR составляет 5%.

Динамика  стоимости 1 кв.метр в городе Ханты-Мансийске:

2007г.  – 53000 руб.

2008г.  – 56000 руб.

2009г.  – 58000 руб.

2010г.  – 61000 руб.

Среднегодовой  базисный темп абсолютного прироста составляет 2700 руб. за 1 кв.м. Следовательно, стоимость 1 кв.м. приобретенной в 2010 году недвижимости в 2014 году составит 71800 руб. Стоимость аренды подобной квартиры в городе Ханты-Мансийске составляет 23000 руб. в месяц.

Соответственно, стоимость квартиры с использованием метода чистого дисконтированного  дохода составит: 3933414.83. Округлим данную величину до 3940000 рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Согласование  результатов и  заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

Список  использованной литературы:

1. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции от 22.07.2010 года №167-ФЗ.
2. «Оценка для целей залога. Теория, практика, рекомендации» М.А.Федотова, В.Ю.Рослов, О.Н.Щербакова, А.И.Мышанов. Издательство: Финансы и статистика, 2008 г.
3. «Оценка недвижимости» Грязнова А.Г., издательство «Финансы и статистика», 2002 год.
4. «Оценка недвижимости» Второе издание, Драпиковский А.И., издательство «Москва» 2007 год.
5. «Оценка объектов недвижимости», Комаров С.И., издательство «ФОРУМ», 2011 год.
6. «Оценка недвижимости» Швандер В.А., Москва, издательство «Юнити», 2005 год.
7. «Оценка и налогообложение недвижимости и другого имущества предприятия» Осоргин А.Н., Москва, МЭСИ, 2008 год.
8. «Оценка стоимости недвижимости» Грибовский С.В., Иванова Е.Н., издательство «Интерреклама», 2003 год
9. «Оценка недвижимости» И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко, издательство «Архитектура-С», 2005 год