.Виды стоимости недвижимости

Задание 1.Виды стоимости недвижимости

Недвижимое имущество  находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В зависимости от целей  оценки, полноты оцениваемых прав на не движимость различные виды стоимости  могут быть объединены в три основные группы (рис. 1.2):

•      стоимость  в обмене как выражение меновой стоимости;

•      стоимость  в пользовании как выражение  потребительной стоимости;

•      специальные  виды стоимости.

Каждый из перечисленных  видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.

Первая группа – стоимость  в обмене – характеризуют способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Формы проявления стоимости в обмене:

•      рыночная;

•      ликвидационная;

•      утилизационная.

Согласно Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

•      одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана  принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

•      объект оценки представлен на открытый рынок в  форме публичной оферты;

•      цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к  совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было ;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Согласно Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость  объекта оценки – стоимость объек та оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Иначе говоря, ликвидационная стоимость – стоимость, с которой  приходится соглашаться продавцу при  вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий  значительному числу потенциальных  покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Утилизационная стоимость  объекта оценки – стоимость объекта  оценки, равная рыночной стоимости  материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Вторая группа – стоимость  в пользовании – обусловлены  полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования  и носит субъективный характер, отражая  сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в  пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Формы проявления стоимости в пользовании:

•      при существующем использовании;

•      инвестиционная;

•      стоимость для целей налогообложения.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании

– стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость  объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Расчет инвестиционной стоимости  основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых  от ис пользования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Инвестиционная стоимость  недвижимости для конкретного инвестора  отличается от ее рыночной стоимости  в результате разных оценок требуемой  ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения спиритического эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения –  стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и  рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом  установлено исчислять налог  от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.

Согласно Налоговому кодексу  налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены.

Третья группа стоимости  – специальные виды стоимости объектов оценки.

В соответствии со Стандартами  оценки, обязательными к приме  нению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства  РФ №519 от 06 июля 2001 года можно выделить специальные виды стоимостей:

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость  объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозмож на или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необ ходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Специальная стоимость объекта  оценки – стоимость, для определения  которой в договоре об оценке или  нормативном правовом акте оговариваются  условия, не включенные в понятие  рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

Стоимость замещения объекта  оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства  объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения и  стоимость воспроизводства используются в рамках затратного подхода к  оценке объекта недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание 2

Наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости необходимо определить для :

-все вышеперечисленное

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание 3

В течение 5 лет требуется  накопить 15000 у.е. депонируя ежемесячно равные денежные суммы. Ставка по вкладу составляет 11% годовых, процент будет начисляться каждый месяц. Каким должен быть месячный депозит?

Решение:

Определим месячный депозит.

РЫТ = /У — фактор колонки 3=15 ООО руб. • 0,0125758 (фактор колонки 3; / = И %; п = 5) = 188,64 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание 4

 Определить наилучшее  и наиболее эффективное использование  и стоимость земельного участка,  если имеются следующие данные:

- для офисного здания

- стоимость застройки  – 450000

- чистый операционный  доход – 65000

- коэффициент капитализации  для улучшений – 0,132

- коэффициент капитализации  для земли – 0,12

- для супермаркета

- стоимость новых улучшений  950000;

-чистый операционный доход – 130000

- коэффициент капитализации  для улучшений – 0,12

- коэффициент капитализации  для земли 0,10

Какова общая расчетная  стоимость объекта для выбранного Вами варианта использования?

Решение:

При оценке земельного участка  следует определить вариант его  наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов. Одним  из факторов при этом выступает максимальная доходность (максимум дохода собственности  и стоимости участка). Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость.

В процессе расчетов производится разделение общего дохода, полученного  от комплекса, на две части, относящиеся  к земле и к зданиям. Полученная таким образом прибыль, относящаяся  к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости  земельного участка выбирается вариант  инвестиционного проекта, который  и будет наилучшим и наиболее эффективным.

Необходимые расчёты представлены в таблице:

 

 

	Офисное здание	Супермаркет
1. Площадь возводимых зданий, м2
2. Стоимость строительства зданий, $/м2	450000	950000
3. Общая стоимость строительства  зданий (стр.1·стр.2)	450000	950000
4. Чистый операционный доход, $	65000	130000
5. Коэффициент капитализации зданий	0,132	0,12
6. Чистый операционный доход  здания (стр.3·стр.5)	59400	114000
7. Чистый операционный доход  земли (стр.4-стр.6)	5600	16000
8. Коэффициент капитализации земли	0,12	0,10
9. Стоимость земли (стр.7:стр.8)	46667	160000

 

Ответ. Наилучшее и наиболее эффективное использование и высокая стоимость земельного участка под супермаркет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание 5

Определить чистый доход, если: общая площадь здания – 1200м2, свободная площадь – 60 м2, ставка аренды для арендованных площадей составляет - $100/м2, операционные расходы 35% от действительного валового дохода, а платежи по обслуживанию дома – 30200у.е.

Решение:

Годовой валовой доход  равен доходу от аренды здания: 

100*(1200-60)=114000 у.е

Действительный валовой  доход (ДВД) равен годовому валовому доходу =

114000 у.е

Потенциальный валовой доход  составляет: 

1200*100=120000 у.е

Чистый операционный доход  равен разнице между действительным валовым доходом и операционными  расходами. 

Операционные расходы  составляют: 35 % действительного валового дохода, т.е. 0.35*114000=39900 у.е

Чистый операционный доход = 114000-39900-30200=43900 у.е

Ответ. Чистый операционный доход составил 43900 у.е

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 366 с. 

2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - Спб.: Питер, 2000. - 322 с. 

3. Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. - 2 - изд., переаб., доп. - М.: Маркетинг, 2003- 458 с. 

4. Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 358 с. 

5. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 2003. - 396 с. 

6. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. - СПб.: Изд- во СПбГТУ, 2002. - 247 с. 

7.Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. - М.: Дело, 2002. - 289 с.