Автор работы: Пользователь скрыл имя, 22 Ноября 2013 в 09:38, курсовая работа
Целью курсовой работы является анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России и определении основных направлений его развития.
Поставленная цель определяет основные задачи исследования:
Дать определения рынка недвижимости, его основных сегментов, участников и функций.
Проанализировать проблемы рынка недвижимости в современной России
Раскрыть основные тенденции развития рынка недвижимости
Рассмотреть на конкретном примере отдельный сегмент рынка недвижимости
Проанализировать и выявить тенденции развития данного сегмента на современном этапе
Введение …3
Глава 1. Основные понятия и особенности рынка недвижимости………….........5
1.1.Сущность рынка недвижимости………………………………………………..5
1.2. Субъекты рынка недвижимости………………………………………………..7
1.3. Виды и сегментация рынка недвижимости…………………………………....9
1.4. Функции рынка недвижимости……………………………………………….12
Глава 2. Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в России…………………………………………………………………..………...…15
2.1. Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России……………………………………………………………………………….15
2.2. Основные проблемы современного рынка недвижимости России………...19
2.3.Тенденции развития рынка недвижимости России…………………………..22
Глава 3. Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга……..24
3.1. Текущее состояние рынка коммерческой недвижимости…………………..24
3.2. Тенденции развития рынка в 2013-2014 годах……………………………....29
Заключение ...31
Список использованной литературы ...33
Классификация рынков недвижимости фасетным способом
Признак классификации |
Виды рынков недвижимости |
Вид объекта (товара) |
1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов. |
Географический (территориальный) фактор |
1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой. |
Функциональное назначение |
1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.) |
Степень готовности к эксплуатации |
1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства. |
Тип участников |
1. индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций. |
Вид сделок |
1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (аренды, залога и др.) |
Отраслевая принадлежность |
1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие. |
Форма собственности |
1. Государственных и муниципальных объектов. 2. Частных |
Способ совершения сделок |
1. Первичный
и вторичный. 2. Организованный и
неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой.
4. Традиционный и |
Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости – это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:
- рынок жилья;
- рынок коммерческой недвижимости;
- рынок земельных участков.
Рынок жилья
– сложная взаимосвязанная
Рынок нежилых
помещений, или рынок коммерческой
недвижимости, стал формироваться в
связи с приватизацией
Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.
В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений – на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.
1.4. Функции рынка недвижимости
Рынок недвижимости
оказывает большое воздействие
на все стороны жизни и деятельнос
Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены – избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования – это очищение экономики от некон курентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.
Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.
Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.
Инвестиционная функция – рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала.
Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.
Глава 2. Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в России.
2.1. Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала, ума и энергии.
Исследования рынка
1. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991 1995 годы.
Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала. Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога. Отсюда и многочисленные махинации с приватизационными чеками, и финансовые пирамиды, и пр. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые еще не написаны.
Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а, следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым уловкам и рекламным трюкам.
2. Период относительного затишья и осторожности: 1995–1998 годы
Передел собственности входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д. Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку относится с некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее.
Начинает развиваться новая законодательная база — основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила игры. Желающих инвестировать в строительство немного — эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка так называемых избранных — преуспевающих за счет нажитых доходов новых русских. Если кто и может позволить себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения — все самое дорогое (дорого априори значит престижно). Рынок недвижимости существует за их счет.
Появилось понятие элитной недвижимости — эксклюзивных, необычных для массово панельной Москвы проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать.
3. Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: 1998 – 1999 годы
Этот период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль — о том, как сохранить свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя оказывают влияние преимущественно внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное с кризисом доверия к рынку и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать минусовой. Все рынки, в том числе и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание.
4. Этап профессионального развития рынка недвижимости: 1998–2002 годы
Если за критерий деления
на этапы брать изменение
Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе, PR. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане.
5. Этап профессионального развития рынков: с 2002 года по настоящее время
Ключевые слова этого
периода — «уважение к