Рынок недвижимости Российской Федерации

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

“САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ”

(ФГБОУ ВПО  «СПбТЭУ»)

КАФЕДРА ФИНАНСОВ, ДЕНЕЖНОГО ОБРАЩЕНИЯ  И КРЕДИТА

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Финансы»  на тему

“Рынок недвижимости Российской Федерации”

 

 

 

 

Выполнила: Кузнецова А.Н.,ФЭФ, 233 группа,

№ зачетной книжки:           -УД

                                    Проверила:              В. Е., зав.  кафедры

финансов, денежного  обращения и кредита

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2013 

Содержание

Введение …3

Глава 1. Основные понятия и особенности рынка  недвижимости………….........5

1.1.Сущность  рынка недвижимости………………………………………………..5

1.2. Субъекты рынка недвижимости………………………………………………..7

1.3. Виды и  сегментация рынка недвижимости…………………………………....9

1.4. Функции рынка недвижимости……………………………………………….12

Глава 2. Проблемы и перспективы развития рынка  недвижимости в России…………………………………………………………………..………...…15

2.1. Этапы развития и  системные проблемы рынка недвижимости  в России……………………………………………………………………………….15

2.2. Основные проблемы современного рынка недвижимости России………...19

2.3.Тенденции развития  рынка недвижимости России…………………………..22

Глава 3. Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга……..24

3.1. Текущее состояние  рынка коммерческой недвижимости…………………..24

3.2. Тенденции развития  рынка в 2013-2014 годах……………………………....29

Заключение ...31

Список использованной литературы  ...33

 

 

Введение

В условиях преобразования общественного строя в России, развертывания и укрепления системы  рыночных отношений начал формироваться  новый сектор экономики – рынок  недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой  экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения.

Рынок недвижимости в целом  выполняет экономическую функцию  сведения вместе покупателей и продавцов  прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. они дают все большую отдачу со временем.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления  и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций.

Хотя период развития рынка  недвижимости в России еще невелик, но сегодня этот рынок имеет все  традиционные составляющие: рынок земельных  участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует  в операциях с недвижимостью.

Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.

Целью курсовой работы является анализ экономических отношений, связанных  с формированием и функционированием  рынка недвижимости в России и  определении основных направлений  его развития.

Поставленная цель определяет основные задачи исследования:

• Дать определения рынка недвижимости, его основных сегментов, участников и функций.
• Проанализировать проблемы рынка недвижимости в современной России
• Раскрыть основные тенденции развития рынка недвижимости
• Рассмотреть на конкретном примере отдельный сегмент рынка недвижимости
• Проанализировать и выявить тенденции развития данного сегмента на современном этапе

Объектом исследования является рынок недвижимости.

Предметом исследования –  система экономических отношений действующих на рынке недвижимости в процессе создания, оборота, использования и развития объектов недвижимости.

 

Глава 1. Основные понятия и особенности рынка недвижимости

1.1.Сущность  рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем.

Основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны, и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом.

Каждый конкретный рынок недвижимости: рынок земельных участков, рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости– развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу.

Национальный (отечественный) рынок недвижимости – совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности он

имеет свои достоинства и  недостатки.

Особенность рынка  недвижимости заключается в том, что среднестатистический покупатель недвижимости, как правило, не обладает опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, а также

информацией о реальных ценах  сделок.

Сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок, неодновременность, неоднотипность и даже неповторимость объектов недвижимости как товара позволяют  сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. В силу длительности строительства объектов предложение на рынке недвижимости не может формироваться исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке недвижимости. Отсюда следует, что цены на рынке недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и предложения фактически отсутствуют.

Более того, достоверное (точное) определение рыночной цены объектов

недвижимости принципиально  невозможно. Возможными оказываются только разного рода приближения, основанные на статистических распределениях вероятностей. Следовательно, будет существовать и достаточно большая неопределенность в цене по сравнению с другими рынками.

Немаловажную роль на рынке  недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и  покупателей (арендаторов) по отношению  друг к другу. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременно возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости поднимают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится.

Время пребывания товара на рынке формирует его экономические  свойства – ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более, что свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

1.2. Субъекты рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:

• развитие (создание) объектов недвижимости;

• управление (эксплуатация) объектами недвижимости;

• оборот прав на ранее созданную недвижимость.

Основные признаки сектора развития (создания) объектов недвижимости в переходный период – это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления объектами  недвижимости отслеживает степень

влияния товарных характеристик  объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных шипов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее

объектов.

Помимо указанных секторов развития и функционирования рынка  недвижимости часто выделяют в отдельный  сектор процессы исследования развития рынка недвижимости как самоорганизующейся системы. Этот сектор связан со всеми тремя секторами функционирования рынка недвижимости, и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не

может быть включен ни в  один из них, так как исследование развития рынка недвижимости должно представлять обособленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирования рынка недвижимости.

Различают следующие  субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего, покупатели (юридические и  физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости – собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Участниками рынка  недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие  функции консультантов по сделкам  с недвижимостью: купля-продажа, сдача  в аренду, залоговые операции.

Брокеры – агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Совершенно  новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно  с появлением самого рынка недвижимости – это риэлтерская фирма. За короткий период времени, с 1991 года риэлтерская фирма прошла путь от простого посредника до ведущего профессионального участника рынка недвижимости, предлагающего целый комплекс услуг на данном рынке.

Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости недвижимости. В странах с рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости. В России учетом и определением стоимости недвижимости занимаются бюро технической инвентаризации. Кроме того, существуют общественные организации оценщиков, институт независимых оценщиков, лига независимых экспертов.

Девелопер –  это тот, кто преобразует землю  к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.

Самая консервативная структура, действующая на рынке  недвижимости, - банки. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.

Менеджеры по управлению недвижимостью осуществляют эффективное  использование объекта недвижимости при его эксплуатации.

Средства массовой информации реализуют рекламные  акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости.

Рынок недвижимости – рынок ограниченных возможностей продавцов и покупателей.

1.3. Виды  и сегментация рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового  актива, географическому фактору, функциональному  назначению и другим показателям.