Рынок недвижимости Российской Федерации

Что касается рынка предложения, то он тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи  с растущим уровнем благосостояния населения увеличивается прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу. Рынок реагирует на эту тенденцию растущим количеством проектов бизнес класса.

Развитие рынка недвижимости в России, если рассматривать его  в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичных рынков на Западе, идет в верном направлении — от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. Сегодня стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5–10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости. Это важно учитывать при анализе российского рынка и оценке того или иного этапа его развития, а также при формировании потребительских предпочтений.

2.2. Основные проблемы современного рынка недвижимости России.

За последние пятнадцать лет появились многочисленные исследования о тяжелых последствиях социалистического эксперимента в нашей стране. По крайней мере одно из них мы будем преодолевать еще несколько десятилетий: речь идет об особенностях рынка недвижимости современной России. Дело в том, что недвижимость и время неотделимы друг от друга. Недвижимость воплощает в себе все особенности времени и окружающей среды, для которых она создавалась. Выделим фундаментальные проблемы в этом вопросе.

Во-первых, подавляющая часть  объектов недвижимости современной  России обладает признаками нe только физического, но также функционального и внешнего износа. О физическом устаревании объектов сказано и написано немало. Факт естественного хронологического устаревания значительной части объектов жилой, промышленной и коммерческой недвижимости налицо, достаточно совершить экскурсию по любому российскому городу. Однако, куда более серьезной проблемой является наличие признаков функционального и внешнего износа.

Функциональный износ  заключается в обесценении недвижимости в силу устаревших архитектурных, технических  и иных решений, примененных при  создании этого объекта. Примеров в российской практике более чем достаточно. Например, клуб или дворец культуры, которые превращаются в площади для коммерческой аренды (затраты на реконструкцию и перепланировку- функциональный износ), цех высотой в 30 м, в то время как рынком востребовано помещение высотой 20 м (затраты на обслуживание избыточной высоты - также функциональный износ), предприятие бытового обслуживания, отапливаемое паром (затраты на модернизацию системы теплоснабжения - опять же функциональный износ). В ряде случаев функциональный износ неустраним (например, вряд ли экономически целесообразно уменьшать высоту цеха).

Внешний износ - это обесценение объекта в силу изменившихся условий окружающей (экономической, политической, экологической, правовой) среды. Наиболее ярко это проявляется в показателях, характеризующих загруженность мощностей предприятий. Например, недвижимость леспромхоза, созданного под производство 500 тыс. м³ пиломатериалов в год, однозначно обесценится, если в настоящее время леспромхоз выдает максимум 80 - 100 тыс. м³ пиломатериалов. Таким образом, если в современных условиях имущественный комплекс нe востребован, он теряет свою стоимость, даже если признаки физического износа минимальны. Этот процесс весьма актуален для нашей страны, поскольку у нас огромное количество предприятий, созданных под военные цели, не задействованы по своему основному профилю.

Во-вторых, еще более негативной по сравнению с износом тенденцией следует считать проблему интенсивного введения рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере градостроительства, землепользования, архитектуры, налогооблажения земли и недвижимости. По сути, на выстроенную по социалистическим принципам структуру рынка недви жимости наложена сетка рыночных норм и правил. Особенно ярко это видно на примере земельных отношений. В городах, которые изначально нe создавались по рыночным правилам, применяется система зонирования, логика которой заключается в соответствии платы за землю (земельного налога или арендной платы) и оценочной зоны. Бесспорно, это очень эффективная и стимулирующая система, но только в экономике, которая изначально создавалась на основе рыночных принципов. Если же предприятие появилось методом народной стройки или просто рабского труда тысяч советских людей, а впоследствии обросло бараками, "хрущевками", "брежневками", в результате чего промзона оказалась в центре современного города, то нe совсем справедливо к этому предприятию применять рыночные принципы налогооблажения земли. Конечно, с течением времени произойдет перемещение мощностей предприятий в адекватные оценочные зоны, но это никак не вопрос пяти-десяти лет, в лучшем случае - это вопрос десятилетий. Однако плата за землю взимается уже сейчас.

В-третьих, поистине системной проблемой является рынок жилой недвижимости в России. Корень проблем - опять же в длительном социалистическом эксперименте в нашей стране. Менее чем за 20 лет наша страна из аграрной превратилась в индустриальную, причем с явным уклоном в сторону военной промышленности. Результат массового исхода граждан из аграрного сектора очевиден: вся история жилищного строительства в Советском Союзе - это история попыток разместить максимальное количество людей на минимальной площади. Даже типы жилых домов у нас называли именами вождей ("сталинки", "хрущевки", "брежневки"), и вся эта линия укладывается в стремление перейти от коммунальных квартир к тесным, но отдельным жилищам.

Ясно, что при такой политике в сфере жилищного строительства, которая в принципе не подразумевала средний и уж тем более высокий уровень жизни человека изначально нe создавалась необходимая инфраструктура - подземные и наземные гаражи, магазины, банки, салоны и т. п. Результат известен: в настоящее время при минимальном росте уровня жизни обитателей домов дворцы превращаются в парковки, первые этажи массово переводятся в нежилой коммерческий фонд. Следующий уровень проблем, который мы уже переживаем, - это стремление людей улучшить свои жилищные условия и вырваться из тесных квартир. А это означает, что при все еще низком среднем уровне доходов населения "шквальный" спрос на ипотечные жилищные кредиты обеспечен.

2.3 Тенденции  развития рынка недвижимости  России

Рынок российской недвижимости стоит на пороге серьезных  изменений. Такого мнения придерживаются эксперты в данной отрасли, которые проанализировали посткризисные процессы, происходящие в отрасли, а также провели масштабное исследование потребительских предпочтений потенциальных покупателей домов, квартир и объектов элитного жилья в России. Тенденции вырисовываются достаточно интересные, причем, они затронут практически все сектора данной отрасли экономики, а также ряд смежных. 
            Начать стоит с ипотечного кредитования, которое во время кризиса было практически заморожено банками. Этот шаг был полностью оправдан, так как в такое время дополнительные риски неуместны, а даже в докризисный период многие банки испытывали серьезные трудности с возвратом потребительских кредитов, то, что уж говорить об ипотеке в кризис! Сейчас ситуация несколько изменилась, сказывается государственная поддержка, ипотечными услугами стало пользоваться больше молодых семей. Можно делать осторожные прогнозы о том, что через несколько лет подобное кредитование станет популярным и доступным как, например, ипотека в Чехии или другой европейской стране. 
             Другие изменения ждет загородное строительство. Во-первых, отмечается тенденция к изменению самого данного формата жилья – классические шесть соток с невзрачным домиком уже далеко не в почете. На первое место выходит коттеджное строительство, комфортабельное и обеспеченное всем необходимым жилье. Активно продаются большие земельные участки уже не в самих пригородах, а в экологически чисты районах, достаточно удаленных от мегаполисов. Особенно ярко это проявляется на рынке недвижимости Северо-Запада страны. 
             Интересными представляются перспективы и жилья в курортных регионах России. В первую очередь к ним стоит отнести Краснодарский край. В настоящее время именно сюда направлен серьезный поток инвестиций в связи с подготовкой к Олимпиаде в 2014 году, что почти автоматически переводит недвижимость в ряде объектов в раздел элитной.

Глава 3. Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.

3.1. Текущее  состояние рынка коммерческой  недвижимости

Анализируя рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за 2011 год, следует, прежде всего, отметить, что рынок коммерческой недвижимости ожил, увеличилось количество сделок купли-продажи. В 2011 году рост рынка недвижимости в Петербурге составил 8-12% (данные информационно-аналитического отдела Департамента оценки ГУП ГУИОН). В этом году эксперты прогнозируют стабильный рост на 10-12% за год с замедлением активности в I полугодии и ускорением во II-м.

На рынке  коммерческой недвижимости наблюдается  некоторое перераспределение сил в инвестиционном сегменте и девелопменте – происходит «смена составов», обусловленная предыдущим кризисом. В 2011 году, особенно со второго полугодия, наблюдается заметное и достаточно резкое увеличение активности покупателей на рынке за счет физических и юридических лиц, заинтересованных в приобретении сравнительно крупных объектов коммерческой недвижимости (прежде всего, зданий) различного назначения – торгового, офисного, досугово-развлекательного. Такая тенденция во многом обусловлена тем, что Россия и, в частности, Санкт-Петербург в 2011 году окончательно преодолел кризис и вышел на рынок недвижимости на стабильные показатели роста.

С другой стороны, мировую экономику и финансовые рынки продолжает лихорадить в связи  с известными событиями в США и Европе. Это порождает у инвесторов определенную неуверенность в завтрашнем дне и достаточно серьезные инфляционные ожидания. В данной ситуации у клиентов появилась мотивация приобретать действующие объекты, которые уже построены и заполнены арендаторами. Такая недвижимость служит инструментом вложения средств и страхования себя от обесценивая денег. Ведь по опыту 2008-2009 годов хорошие качественные объекты, заполненные арендаторами, хоть и показывали некоторое снижение текущих показателей по заполняемости и доходности, но продолжали генерировать денежный поток.

Помимо инвесторов, достаточно заметно активизировались конечные покупатели. Это можно связать  как со стабилизацией экономики, так и с процессом перевода в Санкт-Петербург офисов ряда крупных компаний, прежде всего, сырьевого сектора. Очень часто в стратегию таких компаний входит не аренда, а владение недвижимостью. Они нацелены на приобретение современных высококлассных зданий в лучших местах города и готовы заплатить за них соответствующую цену.

В 2011 году рынок  коммерческой недвижимости пополнился предложениями. Следствием кризисных  явлений стало то, что ряд собственников, по тем или иным обстоятельствам, выставляли свои объекты на продажу. Кроме этого, именно в 2011 году стали  продаваться залоговые объекты банков. Банковские структуры подошли к той критической черте, когда необходимо было принимать решение относительно таких активов. И часто оно было в пользу продажи, хотя иногда с существенным дисконтом. Необходимо отметить, что в этой залоговой массе качественные объекты с хорошей локацией и уровнем строительства встречаются редко. Сейчас у покупателей, внимательно отслеживающих текущую ситуацию, есть возможность вступать в переговоры с банками и выкупать данные залоговые активы.

Рассмотрим отдельные сегменты коммерческой недвижимости более подробно.

Рынок торговой недвижимости. В 2011 году рынок торговой недвижимости развивался достаточно динамично и преодолел негативные последствия кризиса. Это подтверждается увеличением спроса, снижением уровня вакантных площадей, ростом арендных ставок и увеличением количества строящихся проектов. К концу года объем действующих торговых центров в Санкт-Петербурге составил 3,7 млн. кв.м. За год было введено в эксплуатацию 11 торговых объектов общей площадью 291 000 кв.м.

Новой тенденцией на рынке стала реконцепция существующих торговых объектов.

Спрос арендаторов  в 2011 году был ориентирован в первую очередь на торговые центры, расположенные  в спальных районах города. На них  приходится   85% всех площадей. В среднем по городу уровень заполняемости торговых центров к концу года составил 93-95%. Как до кризиса, так и в период кризиса успешные проекты были заполнены на 100%. По мере достижения высоких показателей по заполняемости собственники торговых центров начали повышать арендные ставки. В течение 2011 года ставки выросли в среднем на 7-10%.

Рынок офисной недвижимости. По итогам 2012 года объем предложения качественной офисной недвижимости в бизнес-центрах класса А и В составил 2,2 млн. кв.м. В 2012 году введено в эксплуатацию 210 тыс. кв.м офисной недвижимости, что на 20% больше, чем в предыдущем году. Среди новых объектов 40% или 80 000 кв.м относится к классу А.  В общем объеме действующих офисных центров города в 2011 году увеличилась доля проектов класса А с 20% до 23%.

В 2012 году стабильный спрос со стороны потенциальных  арендаторов привел к плавному росту  арендных ставок. Высокий уровень  конкуренции не позволяет офисным  центрам существенно изменять коммерческие условия. В течение года ставки в офисных центрах класса А и В выросли на 8-10%, что немногим выше темпов официальной инфляции в стране.

В 2012 году активность спроса находилась на достаточно высоком  уровне, однако на докризисные показатели спрос ещё не вышел. В 2012 году доля новых компаний, арендующих помещения в офисных центрах класса А и В, увеличилась с 5% до 7% по сравнению с предыдущим годом. Таким образом, новых компаний на рынке по-прежнему мало, и говорить о существенном росте поглощения пока рано. Основным источником спроса являются арендаторы, мигрирующие из зданий класса C, а также офисных центров класса B, построенных в начале 2000-х годов, концепции которых уже устарели, в более современные бизнес-центры.

В 2012 году переезжали и расширялись преимущественно  торговые, IT компании, СМИ, а также компании, связанные с энергетикой, промышленным производством и оборудованием. Основная миграция арендаторов, обусловленная снижением арендных ставок и большим количеством вакантных площадей, происходила в 2010 году. В текущем году крупных сделок (более 1 000 кв.м) было значительно меньше, и во многом это обусловлено тем, что уже достаточно сложно найти офис площадью 1 000 кв.м единым блоком в одном здании. По сравнению с 2010 годом уровень вакантных площадей в офисных центрах класса А снизился с 22% до 17%, класса В – с 19% до 12% к концу 2011 года. Большая часть офисных зданий заполнена на 90-95%, остальная на 50% и более .