ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ 

РЯЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  РАДИОТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ 
 

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ, МЕНЕДЖЕМЕНТА

И ОРГАНИЗАЦИИ ПРОИЗВОДСТВА 
 

РЕФЕРАТ

ПО  ДИСЦИПЛИНЕ:

«ЭКОНОМИКА  НЕДВИЖИМОСТИ» 

НА  ТЕМУ: 

«СДЕЛКИ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                    Выполнил:

                                                                                студент гр. П-900

                                                                           Петрова М. М.

                                                                    Проверил:                                                                           

                                                                          Кутузова И.В. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Рязань 2011

Содержание

 

1. Сделки на  российском рынке недвижимости………………………………...3 

2. Понятие и  виды сделок с недвижимым имуществом………………………..4 

3. Форма сделок  с объектами недвижимости…………………………………...9 

4. Договор  как правовая форма сделок с недвижимыми вещами…………….13 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Сделки на российском рынке недвижимости 

     Отношения собственности и вещные права  субъектов рынка недвижимости реализуются  с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

     Правоспособность - это способность иметь гражданские  права и нести обязанности, а  дееспособность-это способность  своими действиями приобретать и  осуществлять права, создавать обязанности  и исполнять их.

     Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации. Она может быть универсальной (общей), позволяющей совершать любые виды сделок, не запрещенные законом, и специальной, которая дает право осуществлять строго определенные виды деятельности. Специальной правоспособностью обладают некоммерческие организации, унитарные предприятия и отдельные виды коммерческих организаций, в учредительных документах которых должны быть определены предмет и цели деятельности. Например, страховые организации не имеют права непосредственно заниматься производственной, торгово-посреднической и банковской деятельностью. Учредители сами могут, исходя из своих целей, наделить создаваемую коммерческую организацию специальной правоспособностью, включить в ее учредительные документы строго определенные виды деятельности, например, строительство, операции с жилыми помещениями, требующими лицензирования. Иначе говоря, коммерческая организация может добровольно ограничить свою универсальную правоспособность.

     Наличие у предприятия специальной правоспособности имеет существенные правовые последствия  в части совершения внеуставных  сделок. Согласно закону сделки, не соответствующие  целям деятельности юридического лица, закрепленным в его учредительных документах, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

     Правоспособность  граждан возникает в момент их рождения и прекращается со смертью, а дееспособность, позволяющая самостоятельно совершать различные сделки с  недвижимостью, наступает в полном объеме в день совершеннолетия, т.е. достижения 18-летнего возраста.

     В экономическом обороте не установлено  принципиальной разницы между терминами  «гражданин» и «физическое лицо», хотя последний имеет более широкое  содержание и включает в себя не только граждан России, но и лиц без гражданства и иностранцев, правоспособность которых на рынке недвижимости может быть ограниченной в отдельных случаях. Так, иностранные лица не имели до 2002 г. права приобретать в собственность земельные участки в России, участвовать в приватизации отдельных групп предприятий.

     При ограничении дееспособности граждан  по закону или по суду ГК РФ четко  определяет статус опекуна и попечителя. Опекун полностью замещает подопечного  в силу закона и совершает от его имени и в его интересах необходимые сделки. Попечитель же только контролирует действия подопечных, дает согласие на их совершение, а сделки они заключают сами от своего имени. 

     2. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом 

     Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление -внешнее выражение воли. Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.

     Различают следующие виды сделок с недвижимым имуществом:

• действительные;
• недействительные;
• односторонние;
• двух- и многосторонние;
• реальные;
• формальные;
• возмездные;
• безвозмездные;
• коммуникативные;
• условные и т.д.

     Каждой  сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

     В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с  землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов.

     Сделка  считается действительной при соблюдении четырех условий:

     • содержание и правовые последствия  ее не противоречат закону и иным нормативным  актам;

     • совершена она дееспособными  и правоспособными лицами;

     • волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

     • форма сделки письменная, нотариально  удостоверенная в установленных  законом случаях.

     Недействительные  сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта  и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются по порядку признания на две разновидности: ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная но решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее заключения независимо от решения суда и не порождает юридических последствий. 

     Среди ничтожных сделок с недвижимостью  наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие  правовые последствия. Нередко такие  сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.

     Притворной  называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно  имели в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника, или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др. Недействительные сделки можно подразделить на сделки с пороками:

     • воли;

     • субъектного состава;

     • формы;

     • содержания, а также кабальные  сделки.

     К действительным сделкам относят:

• купля-продажа;
• хозяйственное ведение;
• дарение, наследование, обмен и мена;
• страхование, траст;
• аренда, лизинг, залог;
• пожизненное наследуемое владение;

 

• безвозмездное пользование;
• вклад в уставный капитал;
• рента, концессия и иные.

     К недействительным сделкам относят:

     ничтожные;

• оспоримые по суду;
• совершенные с нарушением законов;
• не влекущие юридических последствий.

     Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных  и муниципальных предприятий  и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены и др.

     Последствия недействительных сделок:

       неисполнение сделки;

       двусторонняя реституция (восстановление  прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;

     односторонняя реституция - все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая передает в доход государства;

       никакой реституции-все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.

     При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок  или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.

     При односторонней реституции, если имели  место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государства  недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель ? соответствующий объект недвижимости.

     Самыми  ответственными моментами при совершении сделок с земельными участками, жилыми помещениями и другими объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку. Чтобы обезопасить себя, необходимо диверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем:

       страхования покупателя от потери  права собственности на земельный  участок или другое имущество;

       включения коммерческого банка  в сделку. В практике применяются  различные механизмы действий  по обеспечению интересов покупателя  и продавца с использованием кредит-ячейки, аренды ячейки в сейфе банка и др.