Сделки на Российском рынке недвижимости

     Страхование покупателей от потери прав собственности  означает:

     если  при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем  права собственности на объектах, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре;

     если  объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях  и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях  их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права собственности  и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.

     Все многообразие действительных сделок с  недвижимым имуществом можно осуществлять различными законными способами.

     К способам сделок с земельными участками относят:

• аукцион;
• коммерческий конкурс;
• инвестиционный конкурс;
• закрытый тендер;

     Сторонами в сделке могут выступать граждане-собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и (или) организации, имеющие статус юридического лица. В соответствии со ст. 55 ГК РФ филиалы и структурные подразделения различных организаций не являются юридическими лицами и не могут совершать сделки от своего имени, хотя нередко в их положения хозяйственные субъекты включают такие правомочия. Подобные случаи квалифицируются как превышение полномочий и присвоение функций законодательного органа. Представительства действуют по доверенности юридического лица, выданной конкретному физическому лицу, а не подразделению. Важно также, чтобы сторона, выставляющая объект на продажу или сдачу в аренду, была правомочна распоряжаться имуществом, в противном случае сделка будет недействительной. 

     3. Форма сделок с объектами недвижимости 

     Волеизъявление  участников сделки может быть выражено различными способами, в разных формах. Форма сделки имеет важное юридическое значение для ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между ними. Изменение, прекращение прав и обязанностей сторон, уступка требований и перевод долга по сделке производятся в той же форме, в которой она была совершена. Молчание может свидетельствовать о совершении сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Например, молчание арендодателя после истечения срока договора аренды может считаться выражением его воли возобновить (продлить) договор на тех же условиях на неопределенный срок.

     Сделки  с недвижимым имуществом совершаются  в письменной форме путем составления  единого документа, который должен:

     • выражать содержание сделки (ее условия);

     • быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двух- или многосторонних сделках) или уполномоченными их представителями;

     • быть удостоверен нотариально в  предусмотренных законом случаях  или по соглашению сторон, а подписи  должностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью;

     • зарегистрирован в учреждениях  юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.

     С введением в действие ГК РФ и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ренты ? продажи имущества с правом пожизненного проживания и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов.

     Отмена  обязательности нотариальной формы  сделок купли-продажи и дарения  недвижимости заимствована из англосаксонской  правовой системы без учета и  создания соответствующих механизмов:

     • участия в оформлении сделок маклера, адвокатов сторон и страховой компании;

     • обязательного заключения договора страхования права собственности  на недвижимость;

     • защиты прав добросовестного приобретателя  в случае признания сделки недействительной и возмещения понесенных им убытков.

     Полагают, что нотариус не в состоянии обеспечить надлежащие гарантии интересов сторон, так как не обладает всей документацией по предыдущим сделкам с данным объектом и не может достоверно подтвердить ее юридическую чистоту. В то же время ограничения сферы нотариата на рынке недвижимости могут вызвать ряд негативных последствий:

     • увеличить опасность для граждан  и их прав на имущество стать объектами  незаконного посягательства путем  инициирования другим лицом волеизъявления собственника либо подделки его подписи в доверенности, договоре купли-продажи или дарения;

     • сузить конституционные гарантии охраны прав и свобод граждан при совершении сделок с недвижимостью без установления личности сторон, без проверки их дееспособности и полномочий, обычно осуществляемых нотариусом;

     • исключить подписание договора заинтересованными  лицами непосредственно в присутствии  нотариуса, который обязан выяснить все обстоятельства дела и соответствие требованиям закона;

     • увеличить срок заключения сделок до трех месяцев и осложнить взаиморасчеты, совершаемые до регистрации договора;

     • расширить поле для недобросовестного  продавца недвижимости, который может  после заключения договора и до его  государственной регистрации еще  несколько раз подписать другие договоры и получить деньги заодно и то же имущество;

     • увеличить государственные расходы  на создание новой системы регулирования  отношений граждан и юридических  лиц на рынке недвижимости.

     Несоблюдение  нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается  ничтожной и не создает никаких правовых последствий. В целях защиты добросовестной стороны действующее гражданское законодательство допускает возможность в случае, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого оформления, признать по требованию исполнившей сделку стороны в судебном порядке данную сделку действительной. При таком варианте последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Но в данном случае важно иметь в виду, что приведенное правило допустимо при условии доказанности самого факта заключения договора.

     Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального  удостоверения сделки, а следовательно, нарушающая требования закона, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки.

     Положения о последствиях несоблюдения установленной  формы сделки применяются и в  том случае, если требование о нотариальном удостоверении сделки установлено  соглашением сторон. Это касается и несоблюдения приравненной к нотариальной формы доверенности и завещания.

     Согласно  ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество  подлежат государственной регистрации, которая с 01.02.1998 выступает как  единственное доказательство существования  прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

     Перечень  необходимых документов для регистрации, установленный законом, включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

     В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представленных документов регистратор может обратиться в  правоохранительные органы, в жилищно-эксплуатационные конторы и другие учреждения для проведения соответствующей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно исправить, то заявителю предоставляется право в месячный срок, а по письменному заявлению в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавливается.

     Отказ в государственной регистрации  прав на недвижимость возможен только в семи случаях, предусмотренных в ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и может быть обжалован в суде.

     Факт  государственной регистрации возникновения  и перехода прав на недвижимое имущество  удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации технологически сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах. 

     4. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами 

     Реализация  экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без  совершения сделок в форме договоров -соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости - это определенная совокупность сделок.

     Договор имеет два значения:

     а) юридический факт, порождающий права  и обязанности;

     б) само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности. Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

     • простых - когда заключается один договор между двумя сторонами;

     • сложных - если заключается несколько договоров с участием трех и более сторон.

     Важно четко отличать двухсторонний договор с множественностью лиц от многостороннего, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единым волеизъявлением.

     В зависимости от конкретных условий  сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу прав на имущество.

     Договор как главный инструмент регулирования  имущественных и обязательственных  отношений на рынке недвижимости выполняет сложные и многообразные  функции, которые можно объединить в две основные группы: общие и  специфические.

К общим  функциям договора относят:

• инициативную;
• координационную;
• гарантийную;
• волеизъявительную;
• информационную;
• обеспечение обязательств;
• критерий оценки управления недвижимостью;
• обеспечение свободы предпринимательства.

К специфическим  функциям договора относят:

• реализацию предпринимательского проекта;
• получение налоговых и амортизационных льгот;
• закрепление отношений сторон в форме обязательств;
• согласование интересов и действий сторон;
• введение санкций, предусмотренных сторонами и законом;
• осуществление прав на недвижимое имущество.

     К основным принципам договорных отношений  на рынке недвижимости относят:

• добровольность;
• равноправие сторон;
• автономию воли;
• заинтересованность;
• соответствие законам;
• обязательность исполнения;
• ответственность;
• презумпцию вины должников;
• защиту слабой стороны.

     Точное  определение момента (числа, месяца и года) заключения договора связано  с окончанием срока его действия и, следовательно, вытекающих из него юридических  последствий. Дата заключения контракта  может считаться моментом вступления договора в силу, если он прямо не указан в тексте.