Совершенствование деятельности ипотечного кредитования для развития бизнеса на примере АО «АТФ Банка»

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции вторичном рынке, имеют возиожность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование  данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

Объектами ипотечного кредитования являются:

- земельные участки:

- жилые помещения – квартиры, дома, коттеджи, дачи и другие здания и сооружения предприятий, занятых в социональной сфере:

- офисные помещения, торговы центры, отдельные магазины, рестораны и  другие объекты сервисного обслуживания  коммерческой деятельности:

- производственные помещения –  склады, заводские здания и научно – исследовские инстетуты,объекты энергетики гаражи и другие соружение производственного назначения [14].

Ипотечное кредитование можно представить в следующих видах:

-  Кредитование строительства  жилья;

-  Долгосрочное кредтование  покупки жилья  населением;

-  Кредит на ремонт жилья;

Кредиты на строительство жилья является краткосрочными и представляются коммерческими банками или же специализированными и представляются коммерческими институтами, которые могут быть организованы как в виде организации, привлекающих средства на основе займов у банков и предприятий или через продажу ценных бумаг.

Главной задачей ипотечного кредитования является поддержание платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условии  в целях развития рыночных механизмов , мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-бюджетную сферу посредством развития системы долглсрочного ипотечного кредитования [15].

В настоящее время в мировой практике при кредитовании строительства, реконструкции или приобретениря жилья коммерческие банки предоставляют три вида кредитования:

- кратко- или долглсрочный кредит, выдаваемый юридическим или физическим  лицам на приобретение и обусройства  земли под предстоящее жилищное  строительство (земельный кредит )

- краткосрочный кредит на строительство  жилья, который могут получать  физические и юридические лица  для финансирования строительных  работ(строительный кредит)

-долглсрочный кредит , используемый  физическими и юридическими лицами для приобретения жилья.

Кредит на строительство жилья предоставляется в пределах, предусмотренных пректно-сметной документацией и договорами подряда на осуществление стьроительно-монтажных работ. Сроков их проведения.

Выдача строительного кредита осуществляется путем кредитной линии прим этом ссуда выдается заемщику по частям, соответчтвующим стоимости законченных этапов стротельно-монтажных работ.

На рынке ипотечных кредитов действуют следующие субъекты.

-Заемщик – кредитор -инвестор, который вкладывает срекдства в ипотечные кредиты(необъязательно банк выдавший ссуды)

-правительство.

Целью заемщика является приобретение , по возможности   лучщего и более дешевого жилья, при этом он должен производит ежемесячные выплаты по кредиту. Задача банка состоит в том что максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров. Инвесторв также стремиться получить небольшой прибыль, вкладывая свои средства в закладные ценные бумаги , обеспеченные закладными,

Сумма, выдаваемого ипотечного кредитования как правуило не превышает 70% от стоимости покупки земли или стоимости приобретаемого жилья по закладной.

Процесс ипотечного кредитования связан с повышенным кредитным риском. В связи с вероятностью кредитного риска принципиальное зпачение приобретает четкое законодательное заключение возможности лишения заемщика права на заложенное имущество и выселения из жилища в случае, если он не производит свои платежи.

После реализации дома или квартиры в результате обращения на него взыскания залогодатель и проживающие с ним члены семьи обязаны по требованию нового собственника освободить жилье в течение короткого времени. Однако на практике это требует судебного решения, а в случае децствующей в Казахстане системы социальной защиты осуществимо с большими сложностями [16].

В ипотечных кредитных операциях сделка оформляется с помощью закладной под недвижимость. Закладная –это документ, удостверяющий право временной передачи собственной  от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения  оплаты долга.Переданное право утрачивает силу, если долг пагашается полностью в установленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее закладную, но право собственности принадлежит банку до погашения ипотечного кредита.

Такая закладная является основным обеспечением ипотечного кредита.

В ней подробно описывается предмет залога, и она подлежит государственной регистрации. Закладная под недвижимость должна содержать пункты объязательств, общие для кредитных договоров: срок, сумму долга и процентов, Дополнительные условия предполагают регулирование выплаты налогов , ремонт и условия хранения собственности , объязательства по ее использованию. Сложность оценки ипотеки снижает максимальный уровень кредита.

Практически все закладные можно представить в виде ссуд с погашением в рассрочку.По ипотеке заемщик обязан погасить сумму взятой ссуды вместе с прцентами в форме. Ежемесячные платежи могут быть постоянными, а могут возрастать, что дает возможность скорректировать их размеры на уровне  инфляции [17].

При ипотечном кредитовании договоры о ссуде и средствах ее обеспечения иные, чем при других видах кредита, что предполагает применение особых юридических норм. К важнейшим из них относится прва принудительного  удержания имущества за долги. Вещное право на чужую недвижимость состоит в возможности преимущественного удовлетворения по требованияна стоимость заложенного имущества .Суть этого права заключается в том, что в случае невыпонения должником своего обязательства; н-р при  непогашения дожником  своего требования  должником своего объязательства, н-р при непогашении ссуды в срок, кредитор может получить удовлетворение своего требования из стоимости недвижимости, заложенной в обеспечение данного требования, причем преимущественно перед лругими кредиторами.

К экономическим требованиям относиться: правильный выбор объекта залога, оценка его стоимости, определение вида залога, в некоторых  случаях организация котроля за сохранностью предметов залога.

К юридическим требованиям относятся: четкое определение прав и объязанностейзалогодателя и залогодержателя, правильное офолрмление залоговых документов в соответствии с видом залога, порядок регистрации и хранения залоговых документов.

В догоаоре о залоге в зависимости от вида кредита определяются   форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут быть:

-земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика,

- готовое жилье или незавершенное  строительство

- другие виды имущества и  имушественных прав.

Залоговое имущество подлежит страхованию залогодателем отрисков утраты и повреждения. Решение о предоставлении кредита принимается банком-кредитором на основе кредитной заявки заемщика.

Существуют следующие требования к предметам залога:

А) наличие у залогодержателя права соьственности на предмет залога или права полного хозяйственного владения.

В) отсутствие претензии со стороны других кредиторов на тот же предмет залога.

Г) соответствие определенным критериям качества , дифференцированным в зависимости от вида закладываемого имущества.

Д) достаточность стоимости залога для удовлетворения соответствующего объязательства клиента.

Е) объязательная регистрация в специальной книге.

В качестве покрытия ссуд банки могут использовать самое разнообразное имущество: недвижимость,ликвидные (легко и быстро реализуемые товары) различные ценные бумаги, денежные средства, включая инвалютные, другое имущество и имущественные права [18].

Юриспруденция выработала соответствующие нормы: прежде всего так называемое «право следования», согласно которому кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения предмета залога собственнником в пользу третьих лиц. При этом кредитор может потребовать предмет залога у всякого владельца или их собственность.

Таким образом залог недвижимости-это не способ приобретения собственности , а лишь форма удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного имущества. Реализовать свое залоговое право, т.е. обратить взыскание на заложенное имущество, кредитор может только в судебном порядке.

В случае неуплаты долга лишение должника права выкупа заложенного имущества не является относительно простой процедурой. Анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования показывает, что это далеко не так. Согласно юрисдикции у должника имеется право выкупа имущества, которое объязательно оговаривается по закладным основывается на праве справедливости, что позволяет должнику по закладной погасить задолжнсть и тем самым выкупить имущество в течение некоторого периода до лишения его права выкупа и продажи собственности. Анализ отечественного и зарубежног опыта в этой области позволляет выделить следующие общие принципы ипотечного кредитования:

-оставление имущества в руках  должника на условиях ограничения  прав собственности.

- определние размера ссуды в  виде доли залога.

- получение под залог одного  и того же имущества добавочных ипотечных ссуд.

- предоставление ссуд с учетом  страхования.

- потеря недвижимости или передача  ее другому лицу при неуплате  задолженности в срок.

Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой.При этом каждый банк использует свою схему предоставления ипотечного кредитования. Они весьма разнообразны по своим объектам и субъектам кредитования, методам мобили зации ресурсов, взыскания основного долга и процентов. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов зависят от множества факторов, но преобладающим остается объект кредитования -вид недвижимого имущества.

Анализируя ипотечные ссуды , необходимо:

-разработать схему погащения  задолженности.

-определить эффективность ипотеки  для инвесторов и цену ссуды для должника.

- найти дополнительные условия, которые дают возможность более  обснованно выбрать наиболее  целесообразный вид ипотеки.

Решение этих проблем зависят от выбранного вида ипотечной ссуды и от конкретных условий ее выдачи.

Как известно, на долю субъектов малого и среднего бизнеса приходится немалая часть ВВП в экономике развитых стран. В РК  наблюдается все еще крайне небольшой удельный вес малых предприятий в общем объеме, как производства товаров, так и в сфере услуг. Соответственно, от степени развития малого бизнеса могут напрямую зависеть глобальные экономические показатели в масштабах государства, а значит поддерживать предпринимателей сегодня жизненно необходимо. В тоже время, уже достаточно давно остается актуальным вопрос кредитования субъектов малого бизнеса, или их простого доступа к финансовым ресурсам банковской системы.

Данная проблема остается на повестке дня, несмотря на то, что в последние несколько лет на рынке кредитования малого бизнеса произошли существенные сдвиги. Целевые программы по кредитному обслуживанию предпринимателей в массовом порядке стали появляться в отечественных банках всего несколько лет назад, причем эти шаги достаточно быстро привели к заметным положительным результатам. В ряде банков показатели объемов кредитования предпринимателей после введения в действие таких программ выросли в несколько раз, и вдохновленные таки успехом финансисты собираются уже в ближайшем будущем привлечь еще больше заемщиков.

Первые специальные программы, ориентированные на кредитование малого бизнеса появились в РК только примерно в 1998 году. Начиная с этого момента число банков, оказывающих услуги по кредитованию небольшого частного бизнеса, постоянно росло. То обстоятельство, что малым предприятиям хронически не хватает оборотных средств, стало поводом для вполне серьезного делового интереса банкиров по отношению к предпринимателям. Для бизнесменов же, в свою очередь, наиболее насущным вопросом по-прежнему остается стоимость такого кредитования. Ведь даже средний показатель процентных ставок по таким кредитам все еще остается высоким, что существенно уменьшает спрос со стороны пусть даже и заинтересованных заемщиков.

И все же банкиры надеются расширить клиентскую базу данных кредитных продуктов и в таких непростых условиях. Причем, привлекать новых заемщиков банки планируют вовсе не за счет снижения стоимости кредитов, а в результате внедрения упрощенных схем кредитования и упрощения процедур получения таких займов. Такие кредитные продукты действуют на финансовом рынке уже сегодня, и представлены всевозможными овердрафтами, беззалоговыми экспресс-кредитами, малыми кредитами и различными разновидностями проектного финансирования [19].