Совершенствование деятельности ипотечного кредитования для развития бизнеса на примере АО «АТФ Банка»

На региональном уровне следует отметить следующие нормативные акты, регулирующие процесс финансирования и кредитования субъектов малого бизнеса:

1. Решение Акима Атырауской области от 4 февраля 2000 года №349 «О кредитовании в 2000 году бизнес-
2. проектов для развития малого предпринимательства на местном уровне».
3. Решение Акима Восточно-Казахстанской области от 4 октября 1999 года №763 «О мерах по финансовой поддержке субъектов малого предпринимательства на возвратной основе».
4. Решение акима г. Алматы от 10 июля 1998 г. №662 «О финансово-правовой поддержке субъектов малого предпринимательства города Алматы».
5. Решение Акима Западно-Казахстанской области от 10 декабря 1999 года №246 «О финансовой поддержке субъектов малого предпринимательства Западно-Казахстанской области».

 

 Проблемам финансирования различных форм малого предпринимательства посвящена также Программа микрокредитования наименее обеспеченных граждан Республики Казахстан на 1998-2000 годы, утвержденная Постановлением Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 1998 г. № 103.

По этой Программе условия предоставления микрокредитов определяются в кредитном договоре, в котором обязательно указывается целевое назначение микрокредита.

Микрокредиты выдаются только в денежной форме на основании заключенного кредитного договора между заемщиком и НПО "Микрокредит", в котором оговаривается целевое расходование выданных средств и запрет их использования на личные нужды (приобретение продуктов питания, покупка одежды, предметов бытового назначения и т.п.) Также в кредитном договоре должны быть четко оговорены условия по возврату полученных средств.

Сроки погашения микрокредита устанавливаются индивидуально в зависимости от вида деятельности.

Возврат микрокредита осуществляется в соответствии с графиком возврата средств, согласованным сторонами кредитного договора, с учетом цикла производства и реализации продукции. 
При получении второго (третьего) микрокредита требуется обеспечение в виде залога имущества, накопленного в результате реализации первого (второго) микрокредита и приобретаемого за счет второго (третьего) микрокредита.

Первый микрокредит предоставляется на сумму до 400 долларов США, с годовой процентной ставкой 5%, на срок не более 18-ти месяцев, с учетом цикла производства работы и оказания услуг.

Последующие микрокредиты предоставляются на более крупные суммы с годовой процентной ставкой, согласованной сторонами кредитного договора. 
Получение второго и последующих микрокредитов зависят: 
- от полного выполнения условий и возврата предыдущего микрокредита; - от степени укрепления материальной базы. 

Для оказания финансовой помощи друг другу субъекты малого предпринимательства могут создавать консорциумы или организации взаимного кредитования, которые аккумулируют их временно свободные средства в порядке, предусмотренном действующим законодательством Республики Казахстан. Общие условия деятельности кредитных товариществ, полномочия Национального Банка Республики Казахстан, порядок создания и прекращения деятельности кредитных товариществ, перечень выполняемых ими банковских операций, особенности регулирования и контроля за их деятельностью устанавливают Правила "О кредитных товариществах", утвержденные Постановлением Правления Национального Банка Республики Казахстан от 12 апреля 1997 г. N 106. 
В соответствии с Правилами кредитные товарищества и сельские кредитные товарищества могут создаваться с учетом особенностей законодательства Республики Казахстан в следующих организационно-правовых формах:

- коммандитное товарищество;

- полное товарищество;

- товарищество с ограниченной  ответственностью;

- закрытое акционерное общество.

Члены руководящих органов и крупные участники кредитного товарищества, созданного в форме коммандитного товарищества, должны быть полными товарищами.

Кредитно-депозитные товарищества создаются в организационно-правовых формах полного товарищества либо товарищества с дополнительной ответственностью и осуществляют отдельные виды банковских операций [4]. 

 

 

1.2. Роль ипотечного кредитования в бизнесе при условиях перехода к рыночной экономике

 

Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. 
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого имущества, право собственности, на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.

Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика [5].

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей. 
Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.

Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально- экономического прогресса в целом.

Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики [6].

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье [7].

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом. 
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации[8].

Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.  
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане [9].

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем: 
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости “связывает”  значительную часть денежных  средств и этим самым является  важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего  американца уходят на оплату  долгов по недвижимости;

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе банков  освоение технологии кредитования  под залог, в особенности под  залог недвижимости, позволяет сделать  шаг к общепринятой в мире  системе обеспечения гарантий  возвратности кредитов. 
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане [10].

 

 

1.3.Экономическая сущность, принципы, условия и основные  проблемы кредитования бизнеса

 

Ипотека  является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредита.По мере развития рыночных отношений в нашей стране потребность в развитии ипотечного кредита возрастает.Однако развитие ипотеки невозможно без соответствующих экономических условий,например,без существования собственников имущества.Универсальные нормы залогового права говорят, что заклкдывать имущество может только собственник кредита залога.

Наиболее часто казахстанские банки применяют следующие виды залога:недвижимость, высоколиквидные товары, гарантии крупных банков, депозиты в национальной и иностранной валюте, поручительства. В настоящее время они в сврей практике в большей степени прибегают к  залогу недсижимости [11].

Начало развитию ипотеки  вКазахстане было заложено Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу Закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23декабря 1955года №2723. Данный указ определил ипотеку как вид залога при котором заложенное имущество или доля в нем остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

Сегодня в нашей стране ипотекой  в нашей стране в юридическом смысле признается залог предприятия, строения,здания, сооружения или иного объекта, нгепосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Экономическое значение ипотеки состоит в том,что это – разновидность залога недвижимого имущества с целью получения ссуды в банке или другой финансовой организации [12].

Любой гражданин имеет теперь возможность рассматривать свое имущество и даже право владения и пользования имуществом в качестве определенной рыночной ценности, реализовать которую можно на рынке недвижимости.А право залога имущества предприятия, включая его основные фонды, с последующим обращением в соответствующих случаях к его взысканю делает рынок недвижимости масштабным и перспективным.

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, предоставления банками под золог недвижимости. Рыночная экономика предполагает широкое использование этого кредита. В классическом понимании ипотека – это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связнных с эмиссий ценных бумаг – закладных и облигаций.

Система ипотечного кредитования включает два направление: - непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению: - продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке ( ипотечных долговых обязательств), которые обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

В мировой практике первым направлением в основном занимаются ипотечные банки, вторым – финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем на их базе от своего имени выпускающие ценные бумаги ( облигации). Эти ценные бумаги ликвидны , посколько обеспечены недвижимостью и позволяют получить долгосрочный и стабилный доход на инвестиции.По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом шарантом выступупает государство, что повышает их надежность [13].

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по регионам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.