Проблемы и перспективы развития залоговых операций

xt-indent:36pt;line-height:15pt">Для целей залога применяются  два метода оценки:

1) метод сравнения со стоимостью 1 кв. м аналогичных по своим характеристикам и назначению объектов недвижимости;

2) метод определения рыночной цены на основании капитализации предполагаемого дохода от сдачи недвижимости в аренду.

Для определения стоимости  объекта недвижимости, как правило, используют ликвидную стоимость, т.е. стоимость, позволяющую максимально  быстро его реализовать. Обычно банки  сотрудничают с несколькими оценочными компаниями, достоверность отчетов  которых не подвергают сомнению.

Банк определяет залоговую  стоимость на основании предоставленного оценщиком отчета. Стоимость залога меньше, чем рыночная цена имущества  компании на величину дисконта. Дисконт  обычно составляет 20–50% от рыночной цены объекта. Залоговая стоимость рассчитывается как Залоговая стоимость = Рыночная стоимость х (1 – дисконт).

Таким образом, если компании необходимо представить залог в размере 500 тыс. долл., а величина дисконта в  данном случае оценивается банком как 35%, то рыночная стоимость предоставляемой  в качестве залога недвижимости должна составить 500 : (1 – 0,35) = 69 тыс. долл.

Банк определяет величину дисконта исходя из конкретных условий  кредитования, степени ликвидности  объекта, наличия у потенциального заемщика положительной кредитной  истории. Показатель включает в себя возможные потери кредитной организации: непогашение (частичное или полное) кредита, неуплату процентов, штрафы и  пени. Сумма процентов рассчитывается за весь срок кредитования, а если кредит предоставлен на срок свыше года, то за один год пользования кредитными ресурсами.

Кроме того, на случай неисполнения должником  своих обязательств в дисконте учитывают  возможные судебные издержки, возникшие  при обращении в судебном порядке  взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также расходы, связанные  с дальнейшей реализацией объекта  недвижимости на открытых торгах или  аукционе. Возможные издержки по реализации предмета залога банк, скорее всего, определит  в размере 10–20% от суммы кредита  в зависимости от вида залога.

Залог ценных бумаг. Если ценные бумаги имеют документарную форму, то они принимаются банком в заклад, т.е. передаются на хранение в банк на срок действия кредитного договора. Кредитной организации потребуется некоторое время для оценки их ликвидности. Если банк не уверен в финансовом состоянии эмитента ценных бумаг, он может отказаться принять их в качестве обеспечения. При залоге ценных бумаг самого банка–кредитора оценка обычно производится по их номинальной стоимости.

Если в залог передаются векселя, то на них необходимо проставить бланковый индоссамент (передаточная надпись без указания наименования нового собственника).  Если в залог предоставляются акции, банк потребует копии договоров их приобретения, оплаты, а также выписку из депозитария, баланс, расшифровку по его основным статьям, выписку по действующим залогам и поручительствам. В процедуре оценки акций в качестве залога можно отметить следующее:

-акции оцениваются в зависимости от того, какую долю они представляют в уставном капитале. И это должен делать только оценщик с лицензией;

-в некоторых случаях необходимо получить согласование органов МАП на залог более 20% акций;

-банк потребует свежую выписку из реестра акционеров с открытием информации о номинальных акционерах (если акции обезличены на счете депозитария);

-акции дисконтируются и обременяются залогом на счете компании либо банка. Это отражается в выписке из депозитария.

При залоге товаров в  обороте компания не ограничена в  проведении обычных коммерческих операций, она может продавать и закупать товары, сырье, материалы и т.п. Реализованные  товары с момента их перехода к  приобретателю перестают быть предметом  залога, и напротив, приобретенные  товары, не указанные в договоре о залоге, с момента возникновения  права собственности на них становятся залогом. Важно соблюдать одно условие: общая стоимость товаров обязана  соответствовать цене, предусмотренной  договором о залоге, а их ликвидность  не должна изменяться.

Ликвидность товара в глазах банка может быть подтверждена:

1) анализом конъюнктуры рынка аналогичных товаров;

2) динамикой роста спроса и предложения;

3) местом на рынке товара, производимого или реализуемого именно вашей компанией;

4) описанием ценовой политики компании;

5) динамикой объемов продаж в количественном и стоимостном выражении.

При оценке товаров в  обороте в качестве залога любой  банк прежде всего будет интересовать сама возможность (техническая, экономическая, организационная) компании обеспечить основное условие такого залога —  поддержание неснижаемого товарного  остатка на складе. В связи с этим необходимо представить в банк пакет документов, подтверждающих:

1) динамику выпуска и реализации товара в течение последнего года в стоимостном и натуральном выражении;

2) ритмичность подвоза сырья, комплектующих и товаров для перепродажи;

3) перечни постоянных поставщиков, перевозчиков и крупных оптовых покупателей.

Нежилые помещения могут  стать предметом залога при выделе их из всех активов компании в самостоятельный  объект договора залога (офисное, торговое, складское помещение и т.п.). Не будут являться объектами и предметами залога здания, признанные непригодными для пользования, строящиеся дома, не прошедшие техническую инвентаризацию и регистрацию.

2.2 Порядок  оформления залоговых операций,

их отражение  в бухгалтерском учете.

При положительном решении вопроса о выдаче ссуды составляются кредитный договор и договор о залоге. Если в залог передаются именные ценные бумаги, то оформляется акт приема-передачи.

Размер кредита, выдаваемого  под залог ценных бумаг, устанавливается  в определенном проценте от их залоговой  стоимости. Этот процент определяется степенью риска для банка по каждой ценной бумаге (исходя из выше перечисленных факторов), выступающей в качестве обеспечения кредита. «В частности, на практике объем ссуды, выдаваемой под залог государственных ценных бумаг, устанавливается в размере 90% их залоговой стоимости; под банковские акции, зарегистрированные на фондовой бирже, он может колебаться на уровне 70 - 80%, а под котируемые ценные бумаги предприятий  -  на уровне 60 - 70% их залоговой цены» [8, с.82].

При непогашении заемщиком  задолженности по ссуде в установленный  срок заложенные в обеспечение кредита  ценные бумаги в установленном порядке переходят в собственность банка. Эти бумаги банк может оставить за собой либо продать их по действующему курсу и погасить ссуду клиента.

Процедура оформления кредитов под залог ценных бумаг, эмитированных  самим банком-кредитором (акций, облигаций, депозитных и сберегательных сертификатов), более простая, чем под ценные бумаги сторонних эмитентов. Это связано с тем, что банк не производит их оценки и не анализирует их ликвидность - они ему заранее известны. Он только должен удостовериться в их подлинности и платежеспособности.

К основным документам, которые  должны быть оформлены для выдачи кредитов под залог ценных бумаг  банка-кредитора, относятся:

при залоге депозитных и  сберегательных сертификатов:

• акт приема-передачи ценных бумаг в залог и на хранение банку;

• договор о залоге;

•уведомление бухгалтерии  банка об обременении вкладных сертификатов залогом (с целью невыплаты по ним средств их держателям до полного  выполнения обязательств, вытекающих из кредитного договора, обеспечением которого они служат);

Залог акций регулируется Положением о ведении реестра  владельцев именных ценных бумаг, утвержденным постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг 2 октября 1997 г. № 27.

Обычно заключение о возможности  принятия ценных бумаг в обеспечение  выдаваемых кредитов и степени риска по ним дает кредитному отделу банка отдел ценных бумаг при залоге акций банка-кредитора:

• выписка из реестра акционеров банка, подтверждающая собственность заемщика или третьего лица, выступающего залогодателем, либо акт приема-передачи сертификата акций (самих акций) банку;

• договор о залоге акций;                                                                  

•  залоговое распоряжение держателю реестра акционеров банка.

Учет использования  залогового имущества

Бухгалтерский учет операций по приобретению прав требования в балансе кредитной организации  – приобретателя

Приобретение  прав требования [9]

Приобретенные права  требования отражаются в бухгалтерском  учете в следующем порядке:

учитываются права  требования по цене приобретения:

Дт - 47801 «Права требования по договорам на предоставление (размещение) денежных средств, исполнение обязательств по которым обеспечивается ипотекой»,

Дт – 47802 «Права требования по договорам на предоставление (размещение) денежных средств»,

Дт – 47803 «Права требования, приобретенные по договорам  финансирования под уступку денежного  требования»

Кт – корреспондентского счета, счета получателя денежных средств, если он обслуживается в данном Банке, счет кассы, счетов N 47401,47402 «Расчеты с клиентами по факторинговым, форфейтинговым операциям»

учитывается номинальная  стоимость приобретенных прав требования (основной долг, проценты, неустойки (штрафы , пени)):

Дт – 91418 «Номинальная стоимость приобретенных прав требования» 

Кт – 99999

учитывается имущество, полученное в обеспечение первичного договора:

Дт – 99998

Кт – 913 «Обеспечение, полученное по размещенным средствами условные обязательства кредитного характера» учитывается принятый на хранение предмет залога:

Дт – 91202 «Разные  ценности и документы»

Кт – 99999

Если предметом залога являются ценные бумаги, учитываемые  на счетах депо, то перевод ценных бумаг  в залог на приобретателя отражается по счетам главы Д «Счета депо»