Оценка особенности ипотеки жилых домов и квартир в Республике Казахстан

Ипотечное кредитование выступает  существенным фактором экономического и социального развития страны. Его  роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека  из-за капитала, который входит в  понятие "недвижимость", и наличия  у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно “новый курс”  Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса  позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства  вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное  кредитование дает возможность модернизировать  производства, что приводит к повышению  качества и конкурентоспособности  продукции—все это ведет к  увеличению экономического потенциала страны. [3, c. 49]

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние  на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие  места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить  потребность населения в жилье. [4, с. 54]

Огромное значение ипотека  имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению  с бланковыми) для банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе  таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в  экономической системе в целом. Смотрите схему 1.

Схема 1. Модель ипотечного банка

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных  банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием  вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского  капитала), а также уменьшает разницу  между процентными ставками в  различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны. [5, c. 78]

Поэтому на данном этапе  развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной  шаг в развитии рыночных отношений  в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки  для экономики страны заключается  в следующем:

- вовлечение капиталов  в виде недвижимости в хозяйственный  оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных  ценных бумаг - существенный фактор  оздоровления экономики;

- рынок недвижимости “связывает”  значительную часть денежных  средств и этим самым является  важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего  американца уходят на оплату  долгов по недвижимости,

- денежные средства населения,  включаемые в недвижимость, фактически  включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса,  в создание и поддержку рабочих  мест, а не уходят на сторону  (например, не финансируют зарубежных  производителей через покупку  импортных потребительских товаров);

- применительно к работе  банков освоение технологии кредитования  под залог, в особенности под  залог недвижимости, позволяет сделать  шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает  объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

1.3 Возможные модели развития  системы ипотечного кредитования  в РК

Важным и перспективным  направлением и подходом к созданию эффективного механизма жилищного  финансирования, позволяющим обеспечить наряду с системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране является долгосрочное ипотечное  кредитование населения. При этом, необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к реализации развития системы ипотечного кредитования три модели:

1) европейская

Предусматривает в большей  степени поддержку банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами  такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные организации. [2, c. 11]

2) американская

Предусматривает формирование при государственном участии  институтов, гарантирующих выпуски  организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в  США по объему лишь немногим уступает государственным облигациям, занимая  почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США  этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние 25 лет его доля удвоилась (в 1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%). [2, c. 11]

В США 63 млн. живут в домах, приобретенных с помощью ипотечного кредита. На рынке ипотеки обращается свыше 3 трлн. долларов в год, что  больше обращения на рынке ценных бумаг правительства США. Ипотечные ссуды дают ссудо-сберегательные ассоциации (40-50% всех ипотечных кредитов), ипотечные банки (18-30%), коммерческие банки (19-20%), взаимосберегательные банки (8-10%), кредитные союзы (1-2%).

Рынок ипотечных облигаций  в США является не только одним  из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных  облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой системы  финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на строительство  и покупку домов, обеспеченные залогом  недвижимости (ипотеку), предоставляли  ссудосберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения оказывали полный спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов. Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА), Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй, Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка.

Агентства приобрели индивидуальные кредиты на средства, полученные по государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким образом, агентства выступили  в роли посредника между получателем  ипотечного кредита, организатором  ипотеки (банком) и инвестором.

Процесс превращения ипотечных  кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией ипотеки. Сеқюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:

·  организаторов ипотечных кредитов;

·  инвесторов;

·  посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;

·  посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.

Американская модель предусматривает  развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство создает  механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные  при участии государства ипотечные  ассоциации гарантируют выпуски  организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что  позволяет обеспечивать их ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты  выполняют те или иные функции.

Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами и гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотеки оформляются на первичном рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье. Первичные кредиторы затем продают ипотеки инвесторам на вторичном рынке ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на вторичном рынке являются Фанни Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые компании и другие финансовые организации. Смотрите схему 2.

Схема 2. Вторичный ипотечный  институт

В свою очередь, в обмен  на ипотеки, полученные от первичных  кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров на рынке ценных бумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном рынке ипотек гарантируют владельцам ипотечных ценных бумаг своевременные выплаты процентных ставок и погашение облигаций в независимости от платежеспособности первичных заемщика и заимодателя. Все три компании имеют общую задачу - привлечение средств на жилищные кредиты, особенно семьям с малым и средним достатком и бедные районы.

Фанни Мэй и Фредди Мак работают только на вторичном рынке и лишь с жилищными ипотеками, не превышающими 240 тысяч долларов США (сумма индексирована в соответствие с рыночной стоимостью недвижимости). Они не осуществляют сделок по ипотекам с неудовлетворительной кредитной историей, с пропорцией задолженности к активам превышающей 80% и другими недостатками. Фанни Мэй и Фредди Мак скупают ипотеки у первичных заимодателей, комбинируют их и формируют крупные выпуски ипотечных ценных бумаг, высоко ликвидных облигаций с высоким рейтингом. Фредди Мак и Фании Мэй не являются государственными структурами и не субсидируются правительством. Важно отметить, что развитие обеих компаний, с их зарождения как государственных институтов до их сегодняшнего статуса частных компаний с общественной миссией, обуславливалось общим экономическим и социальным положением в стране. [2, c. 13]

В целях стимулирования жилищного  строительства и облегчения условий  получения ссуд под недвижимость данные кредиты могут быть застрахованы в ФЖА, уполномоченной страховать ипотеки  под жилые дома.

В обеспечении стабильности жилищного ипотечного рынка участвует  также Джинни Мэй, которая предоставляет гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных. Джинни Мэй выполняет роль "проводника". Другими словами, Джинни Мэй не скупает, не продает и не выпускает ипотечные ценные бумаги, а также не покупает ипотеки у первичных заимодателей. Джинни Мэй выступает гарантом ипотечных ценных бумаг, выпущенных частными компаниями, отвечающими кредитным требованиям и застрахованными ФЖА, Департаментом по делам ветеранов или Агентством Сельского Жилья. Гарантии Джинни Мэй полностью подкреплены правительством США. Это обстоятельство делает облигации, гарантированные Джинни Мэй, высоконадежными инвестиционными инструментами, что позволяет успешно привлекать средства на строительство жилья в сельской местности и бедных городских районах.

Вторичный рынок ипотек существует в США благодаря многим ключевым механизмам: проверка кредитоспособности, защита и страхование

собственности на жилье, рыночное и открытое определение цен на недвижимость, стабильная правовая база.

Хотя ипотечные ценные бумаги и обладают высокой степенью ликвидности, они не влекут за собой  большого риска, следовательно, не приносят высоких процентных ставок. Это привлекает к ним, в основном, институциональных  инвесторов, стремящихся диверсифицировать  и обезопасить свои крупные портфели инвестиций. Наиболее важно учесть, что вторичный рынок ипотек призван  привнести ликвидность и эффективность  в уже существующий рынок ипотек и кредитов и не может рассматриваться в отрыве от этого контекста.