Оценка особенности ипотеки жилых домов и квартир в Республике Казахстан

Следует отметить, что важнейшим  моментом в развитии первичного рынка  ипотечных кредитов в Казахстане является стандартизация процедуры  выдачи и обслуживания ипотечных  кредитов. Если различные кредиты  будут одинакового качества, а  кредитный договор обретет стандартную  форму, то в последующем оператору  вторичного рынка АО "Казахстанская  ипотечная компания" будет облегчена  работа по формированию пулов ипотечных  кредитов и выпуска на их основе ипотечных облигаций [10].

На вторичном рынке  Казахстанская ипотечная компания, чтобы обеспечить ликвидность банков второго уровня, инициирует покупку  у этих кредитных организаций  выданных ими стандартных ипотечных  кредитов, формирует пул ипотечных  кредитов и выпускает обеспеченные этим пулом ипотечные облигации.

Несмотря на то, что к  началу деятельности АО "Казахстанской  Ипотечной Компании" законодательная  база была в основном сформирована, в ходе внедрения Программы проявились и нерешенные проблемы:

-несовершенство установленного  законом порядка государственной  регистрации сделок с недвижимостью  (например, необоснованно высокая  оплата регистрации) приводит  к удорожанию кредитов для  населения;

-отсутствие налоговых  льгот для граждан, приобретающих жилье в кредит;

-включение залогового  имущества в конкурсную массу  при банкротстве юридического  лица.

В связи с этим НБРК была создана рабочая группа, в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий  внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные  акты.

Это неудивительно, поскольку  основные положения законодательства в сфере ипотечного кредитования создавались в период, когда возможность  внедрения системы ипотечного кредитования в масштабе всей страны отсутствовала, субъекты ипотечного рынка действовали  разрозненно.

В связи с этим была проведена  большая работа по внесению изменений  и дополнений в ряд законодательных  актов в сфере ипотеки. Важным моментом, в частности, стало исключение из ликвидационной конкурсной массы  имущества, являющегося обеспечением по ипотечным облигациям. В мировой  практике вопрос максимального снижения стоимости заимствований решается путем предоставления ипотечным  облигациям определенных преференций, которые позволяют повысить их привлекательность  для инвесторов и соответственно снизить доходность. В частности, существует практика выведения из ликвидационной конкурсной массы имущества, являющегося  обеспечением по ипотечным облигациям. В результате инвесторы защищены на случай возможного банкротства эмитента, поэтому значительно ниже оценивают  риски при покупке ипотечных  облигаций. Как следствие, эмитент  меньше платит за привлекаемые инвестиции, что позволяет ему снижать  ставку вознаграждения по ипотечным  кредитам.

В соответствии с ранее  действующим законодательством  государственная регистрация залога по ипотечным облигациям не являлась обязательной. Однако на практике доказано, что в интересах инвесторов регистрация  залога должна производиться: кредиторы, обеспечение обязательств перед  которыми зарегистрировано государством, имеют приоритетные права перед  иными кредиторами. Снизив, таким  образом, риск по ипотечным облигациям, создаются предпосылки для дополнительного  снижения доходности по ним и последующего снижения ставок вознаграждения по кредитам. Именно поэтому в новом законе установлена обязательность регистрации  залога по ипотечным облигациям.

Но состав залога, как  известно, постоянно изменяется, что  связано с постепенным погашением ипотечных кредитов. При существующем порядке регистрации изменений  в составе залога в качестве отдельной  сделки и соответствующей оплате каждого изменения, расходы эмитента ипотечных облигаций несоизмеримо возрастают. Поскольку невозможно спрогнозировать  количество и объем досрочного погашения  кредитов, к примеру, то нельзя рассчитать и общие расходы.

Необходимо отметить, что  расходы на регистрацию залога по ипотечным облигациям относятся  к затратам эмитента и напрямую влияют на уровень ставок вознаграждения по ипотечным кредитам. При этом все  расходы эмитента на выплату регистрационных  сборов и платежей государству в  конечном итоге возлагаются на заемщика. Такая ситуация расходится с политикой  государства по стимулированию удешевления  ипотечных кредитов. Государство  получает дополнительные доходы с каждого  человека, который хочет получить ипотечный кредит по государственной  программе в виде платы за все  операции с правами требования по кредитам.

В связи с этим внесены  соответствующие изменения в  Закон "О регистрации залога движимого  имущества" - предусмотрена единовременная оплата государственной регистрации  залога по ипотечным облигациям, без  взимания оплаты за последующую регистрацию  изменений состава залога по ипотечным  облигациям.

Дальнейшее укрепление нормативной  правовой базы ипотечного кредитования и активизация деятельности со стороны  государства по поддержке развития ипотечного кредитования позволят эффективно разрешить оставшиеся проблемы в  данной сфере.

Но главной проблемой  оставалось привлечение средств в сферу ипотечного кредитования. Предполагалось, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими АО "Казахстанская Ипотечная Компания" правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные инвесторы - накопительные пенсионные фонды и страховые компании.

Однако в условиях, когда  ситуация на отечественном фондовом рынке характеризуется высокой  доходностью по корпоративным облигациям и преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных  облигаций на общих условиях по ожидаемой  инвесторами доходности может повлечь  за собой резкий рост ставок по ипотечным  жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимой АО "Казахстанская  Ипотечная Компания" политики низких процентных ставок, приемлемой для  целей ипотечного кредитования), возрастает риск недоразмещения ипотечных бумаг.

После тщательного анализа  ситуации и международного опыта  был сделан вывод: на первом этапе  ипотечным облигациям должны быть предоставлены  определенные преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких  финансовых инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно аннулировать преференции без заметного  ущерба для функционирования системы.

В конце 1999 года "Национальный Банк" Казахстана инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения  системы ипотечного кредитования. В  результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного  финансирования жилищного строительства  и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция  предполагала создание целостной системы  ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрение этой системы. Так же в конце 2000 года был принят Закон Республики Казахстан "О жилищных строительных сбережениях в РК", который определил основы и был призван регулировать отношения между субъектами системы жилищных строительных сбережений, а также условия, содержание и формы государственного стимулирования данной системы.

14 апреля 2004 года правительство  Казахстана в целом одобрило  проект государственной программы  развития жилищного строительства  на 2005-2007 годы. Цель Государственной  программы развития жилищного  строительства в Республике Казахстан  на 2005-2007 годы - обеспечить доступность  жилья широким слоям населения.

С этой целью требуется  сбалансировать рынок, как со стороны  предложения, так и со стороны  спроса; привлечь частные инвестиции и стимулировать развитие индивидуального  строительства; развивать строительную индустрию и повышать доступность  ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений для населения.

С 5 июня 2004 года в республике начал работать "Государственный  фонд гарантирования ипотечного кредитования". Основная цель работы фонда - страховать коммерческие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием. Предполагается, что деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов. "Фонд гарантирования ипотечного кредитования" намерен упростить процедуру  оформления кредита для покупки  жилья физическими лицами. Казахстанцы смогут возвращать долг банку-кредитору в течение не пятнадцати, а двадцати пяти лет. Так же планировалось значительно снизить сумму первоначального взноса для получения кредита -до десяти процентов. Банки, практикующие выдачу денег на покупку жилья, будут получать специальную страховку от фонда. Такое партнерство снизит риск финансирующей стороны. Кроме того, деятельность "Фонда гарантирования ипотечного кредитования" входит в общую государственную жилищную программу. С помощью "Казахстанского фонда гарантирования" обеспечивалось покрытие 50 процентов кредитных рисков в течение всего срока кредита [11].

Решение жилищных проблем  социально незащищенных категорий  граждан Казахстана, перед которыми государство имеет определенные обязательства, - прерогатива местных  исполнительных органов. Государственную  коммунальную недвижимость социально  защищаемым гражданам предоставляют  без права ее приватизации. Остальные  категории населения приобретают  квартиры в собственность с использованием рыночных механизмов. Но и в этом случае государство оказывает поддержку. За счет государственных средств  по проектам, согласованным с Министерством  индустрии и торговли, возводят недорогое  и доступное жилье.

В Казахстане принят закон "О  долевом участии в жилищном строительстве", где прописаны типовые условия  договора между дольщиками и застройщиками.

Разработчики документа  изучили и постарались учесть российский опыт правоприменительной  практики аналогичного закона. Законом установлены такие требования к строительным компаниям в данном секторе как: лицензирование деятельности застройщиков с привлечением денежных средств; обязательное указание точной даты передачи застройщиком доли в жилом доме; установление гарантийного срока на жилое здание; заключение застройщиком договора о разрешении на использование под строительство земельного участка, принадлежащего на праве собственности или землепользования. Штрафы не зависят от того, является дольщик физическим или юридическим лицом. И для дольщика за просрочку платежа, и для застройщика за срыв сроков сдачи объекта предусмотрен штраф 0,1 процента за день просрочки от суммы, подлежащей уплате или уплаченной дольщиком по договору долевого участия соответственно.

Особо следует отметить то, что по закону о долевом участии  в строительстве застройщик по истечении  десяти дней со дня, предусмотренного договором для передачи дольщику объекта, вправе расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику, кроме неустойки, причитающейся застройщику в возмещение убытков, понесенных им из-за этого. Есть в законе о долевом строительстве нормы, призванные защитить граждан от действий мошенников. Так, застройщик вправе заключать договор о долевом участии после получения разрешения на использование под строительство принадлежащего ему земельного участка и после завершения нулевого цикла.

Нулевой цикл - это комплекс строительно-монтажных работ по сооружению частей жилого здания, расположенных ниже условной проектной отметки, принимаемой за ноль. Застройщикам не разрешается даже рекламировать жилые дома в целях привлечения денег дольщиков до выдачи разрешения на возведение нулевого цикла. Во избежание двойных продаж в Казахстане договор о долевом участии, вносимые в него изменения, а также уступка права требования по договору подлежат учету в уполномоченных органах (местные исполнительные органы областей, города республиканского значения) [12].

В 2007 году Правительство  Республики приняло очередную государственную  программу жилищного строительства  на 2008 - 2010 годы. Целью данной программы, как и предыдущей, является комплексное  решение проблем развития жилищного  строительства, обеспечивающего доступность жилья широким слоям населения. В программе поставлены следующие задачи:

-создание полноценного  сбалансированного рынка жилья,  как со стороны предложения,  так и со стороны спроса;

-привлечение частных  инвестиций в жилищное строительство  и стимулирование государственно-частного  партнерства;

-стимулирование развития  индивидуального жилищного строительства;

-развитие инженерно-коммуникационной  инфраструктуры районов жилищной  застройки;

-развитие системы кредитования  граждан для покупки жилья;

-разработка и корректировка  генеральных планов населенных  пунктов;

-совершенствование системы  контроля качества жилищного  строительства;

-наращивание производства  отечественных строительных материалов  и освоение индустриальных, недорогих  и экологичных технологий строительства индивидуального жилья.

2.2 Анализ рынка ипотечного  кредитования

Рынок ипотечного кредитования в Казахстане до ипотечного кризиса  США динамично развивался, но начиная с 2 квартала 2007 года происходит его спад. Более подробно это показано на рисунке 3.