Оценка особенности ипотеки жилых домов и квартир в Республике Казахстан

25 мая 2004 г. в Астане  Министерство финансов РК, ЗАО  “Казахстанская ипотечная компания”  и банки второго уровня - “Альянс  Банк”, “Астана-Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”, “Темирбанк”, “Texakabank”, “Цеснабанк”, “Казкоммерцбанк”, “БанкЦентрКредит”, “Народный банк”, “АТФ Банк” - подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы, “Речь идет о формировании нового сегмента ипотечного кредитования. Правительство привержено только одной идее - расширить доступ широких масс к относительно недорогому жилью”, - заявил на церемонии подписания министр финансов РК Арман Дунаев. Меморандум включает в себя семь пунктов. Согласно пункту 1, стороны намерены прилагать все усилия по достижению следующих параметров ипотечного кредитования для приобретения жилья, построенного в рамках госпрограммы: размер ставки вознаграждения - 9-10% годовых, размер первоначального взноса - 10% годовых, срок ипотечных кредитов - 20 лет. Также стороны намерены добиваться снижения размера маржи банков до 2-2,2% по специальной программе ЗАО “Казахстанская ипотечная компания”.“То, что банки согласились снизить ставку - это большой шаг с их стороны по направлению к новой жилищной политике”, - заявил А. Дунаев. Меморандум является открытым для присоединения к нему других финансовых институтов и организаций.[14]

C 5 июня 2004 г. в республике  начал работать Государственный  фонд гарантирования ипотечного  кредитования. Об этом заявил  глава Национального банка Анвар  Сайденов. Основная работа фонда – страховать коммерческие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием. Предполагается, что деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов. [12]

Кардинальные реформы  в системе казахстанского ипотечного кредитования произойдут в ближайшие  три года. Работа над изменениями  началась с сегодняшнего дня. В качестве реформатора - Фонд гарантирования ипотечного кредитования. Государственное учреждение намерено упростить процедуру оформления кредита для покупки жилья  физическими лицами. Казахстанцы вскоре смогут возвращать долг банку – кредитору в течение не пятнадцати, а двадцати пяти лет. Еще планируется значительно снизить сумму первоначального взноса для получения кредита - до десяти процентов. А банки, практикующие выдачу денег на покупку жилья, будут получать специальную страховку от фонда. Такое партнерство, по мнению главы Нацбанка, снизит риск финансирующей стороны. Кроме того, деятельность фонда гарантирования ипотечного кредитования входит в общую государственную жилищную программу. Поэтому и нет особых опасений в провале реформ, говорят в Нацбанке.

Анвар Сайденов, председатель Национального Банка РК: - Опасения Нацбанка, что такие большие ресурсы из бюджета будут использованы в течение ряда лет, окажут свое давление – не высказывались. Поскольку все это ложится в общую макроэкономическую ситуацию в стране, с которой Нацбанк должен справляться в независимости от того, будет жилищная программа или нет.

Наряду с программой будет  активно строиться и само жилье, отметил Анвар Сайденов. Сегодня же главный банкир страны заявил, что Нацбанк тоже займется реформами. Только в области законодательства. Речь идет о законопроекте, который упрощает процедуру вывоза капитала за рубеж. Новая концепция либерализации валютного режима позволит населению без препятствий открывать счета в иностранных банках. А у отечественных финансистов появится возможность заключать долгосрочные контракты с иностранными партнерами и продлевать сроки проведения внешнеторговых операций. В конечном итоге упрощенный режим сделает тенге полностью конвертируемой валютой.[7]

 

3.3. Современное  состояние правовой и организационной  базы для развития системы  жилищного финансирования в Республике  Казахстан за последние годы.

В Республике Казахстан был  принят ряд законов и постановлений, касающихся ипотечного кредитования:

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (Общая  часть);

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года (Особенная  часть);

Закон Республики Казахстан  от 24 апреля 1995 года "О налогах  и других обязательных платежах в  бюджет";

Закон Республики Казахстан  от 30 июня 1998 года "О регистрации  залога движимого имущества";

Закон Республики Казахстан  от 31 декабря 1996 года "О государственной  пошлине";

Закон Республики Казахстан  от 17 декабря 1998 года "О браке и  семье";

Закон Республики Казахстан  от 30 июня 1998 года "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей";

Закон Республики Казахстан  от 16 апреля 1997 года "О жилищных отношениях";

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31 августа 1995 года, "О банках и  банковской деятельности в Республике Казахстан";

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 3 октября 1995 года, "О страховании";

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 года, "Об ипотеке недвижимого  имущества";

Постановление Правительства  Республики Казахстан от 19 ноября 1998 года N 1181 "О мерах по реализации Закона Республики Казахстан "О регистрации залога движимого имущества";

Постановление Правительства  Республики Казахстан от 22 августа 1997 года N 1277 "О реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях";

Постановление Правительства  Республики Казахстан от 6 июня 1996 года N 711 "Об утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов";

Постановление Правительства  Республики Казахстан от 29 апреля 1999 года N 524 О создании акционерного общества "Республиканский фонд ипотечного кредитования";

Инструкция, утвержденная  Приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 28 июля 1998 года N 539 "О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан";

Правила регистрации залога движимого имущества, утвержденные Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 14.02.99 г. N 14;

Приказ Министра юстиции  Республики Казахстан от 4 июля 1998 года N 539 "Об утверждении Правил по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правил по оценке физического  износа недвижимого имущества (жилых  зданий)";

Закон Республики Казахстан  от 03.06.2003 N 427-2 `О внесении изменений  и дополнений в некоторые законодательные  акты республики по вопросам ипотечного кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И  ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

 

3.1 Основные проблемы ипотеки жилых домов и квартир

 

Мировой опыт развития стран  свидетельствует о том, что практически  все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические  трудности. Во все времена самым  эффективным механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения  является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости. Таким эффективным рычагом для  привлечения капиталов была и  остается ипотека.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа  проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений  в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 году после принятия законов "О  разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты "О  залоге", "Об инвестиционной деятельности", введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке  недвижимого имущества" и "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны  положения о купонной приватизации и другие. Таким образом, была создана  законодательная база для становления  рыночных отношений в жилищной сфере.

При этом в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей  части населения на вновь построенное  жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В течение нескольких лет  объем вводимого жилья в республике составлял примерно 0,5 процентов  от имеющегося жилищного фонда. Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжала сокращаться. В такой ситуации многократно повысилась значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку оно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить ряд проблем социального характера.

Уровни и структура  спроса и предложения, а также  ценообразование на жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо было иметь в  виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования. В  целом по республике уровень спроса на жилье являлся низким. Это касалось подавляющего большинства городов  и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос  на жилую недвижимость был более  или менее сформирован, являлись две столицы - Астана и Алматы, где  по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое  количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия  добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные  ограничения и, в частности, доход  семьи. Средний уровень дохода семьи  в Казахстане находился на невысоком  уровне, хотя и превышал показатели соседних стран. Следует отметить, что  значительная часть населения не имела никаких существенных накоплений и вынуждена была тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжал оставаться низким.

Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования  новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и другое. Так снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, то есть в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.

Что касается предложения  жилья, то на территории всей республики наблюдалась примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья  предлагалось на вторичном рынке, в  то время как рынок нового жилищного  строительства был развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе  значительно ухудшилась за последние  годы ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной  из тенденций было неуклонное сужение  предложения на первичном рынке  из-за катастрофического падения  объемов нового строительства.

Для более глубокого анализа  возможностей роста объемов жилищного  кредитования в ближайшей перспективе  необходимо было определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос  на них.

Низкий доход не способствовал  запуску процесса жилищного кредитования во всех областях Казахстана [23].

Для того чтобы претендовать на получение ипотечного кредита  на покупку жилья, потенциальный  заемщик должен располагать определенными  собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан являлось жилье, перешедшее в их собственность в  результате приватизации. Уровень цен  на жилье в Казахстане сравнительно высок не только по отношению к  соседним странам, но и даже по отношению  к странам Восточной Европы и  Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане. Вторым источником собственных средств у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и тому подобное. Реальную залоговую стоимость этих средств определить сложно.

Основными причины, выявленные в результате опроса, заставляющими  отказаться от взятия кредита, представлены в таблице 3.1.

 

Таблица 3.1. Основные трудности, влияющие на решение не брать ипотечный  кредит

Вопрос	Процент ответов
Нет стабильного денежного  дохода	28,3%
Нет возможности погашать кредит	21,7%
Нет уверенности в том, что всегда будет работа	19,6%
Не знаю, что нужно сделать  для оформления кредита	10,9%
Нет уверенности, что зарплата не сократится	4,4%
Другое	2,2%
Затрудняюсь ответить	13%

 

Таким образом, можно сделать  вывод, что ипотечное кредитование на момент опроса не имело популярности среди горожан отчасти в силу сравнительно малой осведомленности, отчасти - в силу отсутствия стабильной работы и денежного дохода.