Оценка особенности ипотеки жилых домов и квартир в Республике Казахстан

В целом, платежеспособный спрос  на жилищные ипотечные кредиты в  сложившихся в Казахстане условиях оставался относительно небольшим. Однако, во-первых, он был достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.

Несмотря на то, что законодательная  база была в основном сформирована, в ходе проявились и нерешенные проблемы:

несовершенство установленного законом порядка государственной  регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая  оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;

отсутствие налоговых  льгот для граждан, приобретающих  жилье в кредит;

включение залогового имущества  в конкурсную массу при банкротстве  юридического лица.

В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая  группа, в рамках которой был подготовлен  проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий  внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные  акты. Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного кредитования.

Предполагалось, что необходимые  для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска  ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими АО "Казахстанской  Ипотечной Компании" правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные  инвесторы - накопительные пенсионные фонды и страховые компании.

Однако в условиях, когда  ситуация на отечественном фондовом рынке характеризуется высокой  доходностью по корпоративным облигациям и преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимой АО "Казахстанской Ипотечной Компанией" политики низких процентных ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск недоразмещения ипотечных бумаг.

Основная проблема в ипотечном  кредитовании это то, что порядка 40 процентов кредитов банковской системы  в той или иной мере завязаны на жилищном строительстве, на ипотечном  кредитовании и на кредитах на землю.

Ипотечные заемщики Казахстана находятся в незавидном положении. Рост безработицы и глобальное снижение заработной платы делают дефолтными большинство ипотечных кредитов. Кроме этого около 48 процентов  кредитов были взяты в долларах, а казахское тенге серьезно девальвировало [24].

Проблемы с ипотекой усугубляются также и законодательными принципами в Казахстане, поскольку законодательно закреплен внесудебный принцип  реализации залога, то есть банк имеет  право продать заложенное по кредиту  жилье быстро и без всяких предварительных  процедур.

Например, в США помогали заемщикам, которые допустили просрочки, показав свою неплатежеспособность, но в последнее время акцент сделан на условно платежеспособные семьи, у которых расходы на ипотеку  не превышают 31-38 процентов дохода, остальные плательщики получают небольшой бонус. В Казахстане же помогать, намерены исключительно добросовестным плательщикам. С точки зрения рыночного регулирования это может только углубить проблемы.

Также при выполнение Госпрограммы Правительства выявлены ошибки и проблемы:

непропорциональное в  разрезе регионов распределение  кредитов на строительство жилья;

продолжающийся рост цен  на коммерческое жилье;

опережение и превышение спроса на жилье над предложением;

несоблюдение акиматами установленных Госпрограммой средних параметров коммунального и кредитного жилья.

Также имеются проблемы в  определении единой транспарентной системы учета и распределения жилья, строящегося за счет кредитных средств, что в ряде регионов привело к грубым нарушениям при его реализации и фактам перепродажи, продолжающему росту цен на коммерческое жилье, превышению спроса на жилье над предложением.

Анализ реализации Госпрограммы также показал нежелание банков второго уровня и ипотечных организаций  участвовать в реализации Госпрограммы, поддержании установленных условий  ипотечного кредитования 10/10/20 (процентная ставка/ минимальный первоначальный взнос в процентах/ срок кредитования), а также выявил факты предъявления ими дополнительных требований к  претендентам на получение жилья, построенного за счет средств, выделяемых из республиканского бюджета на возвратной основе местным  исполнительным органам областей, городов Астаны и Алматы [25].

В 2007 году всплеск на рынке  ипотеки оказался несопоставимым с  реальными объемами вводимого в  строй жилья. Это стало одной  из причин резкого роста цен на квадратные метры.

Негативна и динамика изменения  структуры выдаваемых кредитов: с  докризисного июля 2007 года доля кредитов гражданам на строительство и  приобретения жилья сократилась  в 7,4 раза, и сейчас на это идет лишь 3,7%. Еще 12,9% выдается на потребительские  цели. Для хозсубъектов доля кредитов на новое строительство и реконструкцию лишь 1,5%, на приобретение основных фондов - 3,2%, зато на приобретение оборотных средств приходится 66,6% от всех выдаваемых в стране кредитов. Это весьма отрицательно, так как в здоровой экономике кредиты должны идти на создание новых мощностей и стоимости, а вовсе не на поддержку потребления и, тем более, текущей деятельности предприятий.

Резко стала отрицательной  и динамика по неплательщикам: если в 2008 году доля неработающих кредитов была около 6%, то к августу 2010 года она  выросла уже до 34,25%. При этом просрочка  по кредитам, например, на пополнение оборотных  средств составляет 20% от их массы - предприниматели теряют способность  поддерживать уже и текущую деятельность. Свой вклад вносит и ипотека: если до кризиса просрочек практически  не было, то последние два года их кривая растет по крутой траектории - 7,8% от всех выданных кредитов, или 64 млрд. тенге. В целом осталось не так  много до ситуации, когда критическая  масса долгов вовсе заблокирует  банковскую деятельность [26].

Рынок строительства с  участием частного капитала в годы кризиса сузился и не имеется  явных предпосылок для его  оживления. Так, если в 2007 году объем  инвестиций составил 490 миллиардов (далее - млрд.) тенге, то в 2010 году - 317 млрд. тенге, то есть произошло сокращение на 35%.

Это связано со следующими факторами:

1. Сокращение долевого строительства жилья, в связи с ужесточением законодательства.

Так, в Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года "О  долевом участии в жилищном строительстве" внесен ряд изменений, ужесточающих требования к застройщику, проектной  компании, и устанавливающих ответственность  и общий регламент их деятельности. Указанные изменения имеют четко  выраженный акцент на снижение рисков потенциальных дольщиков и усиливают  ответственность застройщиков.

Установленные ограничения (ограниченность сроков действия лицензий на деятельность по организации строительства  за счет привлечения денег дольщиков, необходимость лицензирования на каждый объект строительства требование к размеру собственного капитала, наличие документации, подтверждающей финансовое покрытие строительства, раскрытие информации) позволили отсеять из рынка долевого строительства так называемые "компании-однодневки". При этом, привлечение дольщиков (и соответственно соинвесторов, финансирующих строительство) обрело более долговременный характер, так как это возможно по закону только после завершения нулевого цикла и других ограничений. Вместе с тем, это увеличило степень защиты прав дольщиков [27].

Кроме того, следует отметить, что ужесточение требований, установленных  Правилами классификации активов, условных обязательств и создания провизий (резервов) против них, утвержденными  постановлением Правления Агентства  Республики Казахстан по регулированию  и надзору финансового рынка  и финансовых организаций от 25 декабря 2006 года № 296, к формированию провизии банками второго уровня (далее - БВУ) также явилось одной из причин, повлиявших на сокращение практики финансирования долевого строительства за счет кредитования дольщиков.

В силу вышеуказанных причин увеличились риски банки второго уровня при кредитовании жилищного строительства за счет сокращения соинвесторов (дольщиков) как в части финансирования проектов строительства, так и в части возврата средств за счет сокращения продаж.

Кроме того, БВУ, не обладая  длинными ресурсами, не имеют возможности  осуществлять соответствующее по срокам кредитование строительства. Данные обстоятельства, вкупе с трудностями по привлечению  дольщиков, приводят к появлению  кассовых разрывов в финансировании строительства, что в свою очередь  проявляется в негативном влиянии  на общий процесс строительства жилого объекта.

В связи с чем, представляется необходимым применение определенных механизмов на различных этапах данных бизнес процессов (привлечение финансирования, продажи), обеспечивающих и стимулирующих  рост привлечения иных, кроме дольщиков, соинвесторов строительства посредством формирования пула покупателей и фондирования БВУ;

. Снижение платежеспособного  спроса в связи с кризисными  явлениями.

. Снижение активности  БВУ в связи с ухудшением  качества активов в виде залогового  обеспечения из-за значительного  обесценения стоимости недвижимости  и усилением требований Агентства  Республики Казахстан по регулированию  и надзору финансового рынка  и финансовых организаций.

. Завершением Государственной  программы жилищного строительства  в Республике Казахстан на 2008-2010 годы.

Если не будут своевременно предприняты необходимые меры, то следует ожидать резкого снижения объемов жилищного строительства - до 3,2 млн. квадратных метров в 2012 году, тогда как в предыдущие годы вводилось  более 6 млн. квадратных метров жилья, что  может в свою очередь повлечь  рост цен на жилье, спекуляций и надувание  очередного "пузыря" [28].

После пережитого кризиса, "опыта", банки второго уровня сейчас стали  более осторожны и уже не практикуют агрессивную политику ипотечного кредитования. Ужесточились условия финансирования, изменились требования к заемщикам, увеличилась процентная ставка по кредитам.

На рынке недвижимости наблюдается небольшой рост цен, указывающий на возобновление интереса к приобретению жилья. Это, в свою очередь, отражается на увеличении объемов  ипотечного кредитования.

Политика государства  на рынке жилья становится более  сбалансированной. С другой стороны, и банки, как основной фактор успешности рынка недвижимости, начали проявлять  хоть и скромный, но интерес к  ипотеке.

Рост объемов кредитования пока не привел к росту ипотечного портфеля. С конца 2009 года наблюдается  снижение ипотечного портфеля на 1,3%, что  говорит о недостаточности объемов  кредитования даже для покрытия текущих  объемов погашения кредитов. Кредитование строительства по-прежнему оценивается  банками как сделка с высокими рисками.

Очевидно, что сегмент  жилищного строительства не может  развиваться без доступных кредитных  средств. Возводить дома исключительно "на свои" способны единицы компаний. Да и то лишь когда речь идет об относительно небольших проектах. Действительно, массовый вывод на рынок нового современного жилья возможен исключительно при  условии масштабных финансовых вливаний в отрасль [29].

Сегодня банки привлекают новых заемщиков преимущественно  за счет постепенной либерализации  ставок и условий выдачи кредитов. Однако текущая стоимость ипотеки  в Казахстане все равно еще  слишком высока, что делает такие  кредиты недоступными для большинства  граждан.

По различным расчетам при нынешних ставках позволить  себе получение ипотечного кредита  может лишь 7-8 процентов населения. Остальным вход на рынок ипотеки  заказан: несмотря на почти двукратное снижение ставок, наши кредиты в 4-5 раз  дороже, чем в Европе.

Так, к примеру, в Великобритании получить ипотечный кредит можно  под 2% годовых, а в среднем по Европе ставки колеблются на уровне 4-6 % [3-. c. 137].

По данным НБРК, в период с 2004 года по 1 июля 2010 года 11 банками  Казахстана было выдано 200 тысяч ипотечных  кредитов на сумму 1,1 триллиона тенге. За этот же период населением было погашено 29,8 процента от числа выданных ипотечных  кредитов. На 1 июля 2010 года реструктуризированные  кредиты составили 20,6 процента от общего объема ипотечных кредитов.

Государство активно помогает ипотечной отрасли. В период кризиса  правительство и НБРК деятельно  поддерживали банковский сектор, что  в целом позволило сохранить  инфраструктуру рынка ипотечного кредитования.

В данный момент все внимание сосредоточено на стимулировании строительства  нового жилья.

Таким образом, можно выделить следующие основные проблемы развития и становления ипотечного кредитования в Казахстане представленные на рисунке 3.1.

 

 

Рисунок 3.1. Основные проблемы действующей практики ипотечного кредитования в Казахстане

 

По данным Национального  Банка РК (НБ РК), стоимость ипотечных  займов в январе-ноябре 2010 года в  среднем по рынку составила 10,8%. В 2009 году ставки по таким займам были на уровне 11%. В целом по рынку  средневзвешенная процентная ставка по ипотеке держится на уровне 14%, но в 2011 году в целом, скорее всего, будет  прослеживаться тенденция к снижению ставок по ипотеке до 12,5%.