Оценка особенности ипотеки жилых домов и квартир в Республике Казахстан

Вместе с тем, слабыми  сторонами Госпрограммы являются: недоработки  в работе МИО по выделению земельных  участков под ИЖС, непропорциональное в разрезе регионов распределение  кредитов на строительство жилья, продолжающийся рост цен на коммерческое жилье, опережение и превышение спроса на жилье над  предложением, несоблюдение акиматами установленных Госпрограммой средних параметров коммунального и кредитного жилья, неучтенность альтернативных механизмов жилищного строительства, таких, как жилищно-строительные кооперативы и государственно-частное партнерство, практически неучастие системы сберегательных строительных сбережений в реализации Госпрограммы и отставание развития строительной индустрии.

Также имеются проблемы в  определении единой транспарентной системы учета и распределения жилья, строящегося за счет кредитных средств, что в ряде регионов привело к грубым нарушениям при его реализации и фактам перепродажи, продолжающему росту цен на коммерческое жилье, превышению спроса на жилье над предложением.

Растущие темпы строительства  в республике позволяют прогнозировать в 2007 году ввод в эксплуатацию за счет всех источников финансирования по Госпрограмме 6,8 млн. кв. метров общей площади жилых  домов, при предусмотренном объеме 5,7 млн. кв. метров.

За три года, с 2005 по 2007 годы, при плане 15,8 млн. кв. метров прогноз  ввода жилья составляет 17,9 млн. кв. метров, при этом улучшат свои жилищные условия около 290 тыс. семей.

В течение трех лет в  каждой области, городах Астане и  Алматы предусматривалось строительство  коммунального жилья - по три 100-квартирных жилых дома для социально защищаемых слоев населения, или 4880 квартир. Ожидаемый  ввод составит 442,4 тыс. кв. м., или 5352 квартиры.

За счет бюджетного кредитования в 2005-2007 годы при плане 2406,8 тыс. кв. метров (29512 квартир) будет построено 2618,7 тыс. кв. метров (32075 квартир) для приоритетных категорий граждан.

В 2005-2007 годы за счет собственных  средств предприятий и организаций негосударственного сектора будет построено 5,04 млн. кв. метров коммерческого жилья.

Этими предприятиями и  организациями вводятся в эксплуатацию жилые дома, реализуемые напрямую покупателям со средним и высоким  доходом. Указанными застройщиками  решается комплекс задач по проектированию и строительству многоквартирных  жилых домов нового поколения, уникальных по архитектуре и технической  сложности, с применением новейших технологий и материалов.[6]

2.3 Государственная программа развития жилищного строительства в РК на 2011-2014 гг.

На сегодняшний день в  отрасли жилищного строительства  реализуется Программа жилищного  строительства в Республике Казахстан  на 2011 - 2014 годы. 
   В Программе 2011 - 2014 годов установлены основные принципы и направления жилищного строительства - строительство жилья местными исполнительными органами для реализации с использованием системы жилстройсбережений и путем фондирования банков второго уровня для финансирования строительства, продолжено строительство арендного жилья и развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры, а также стимулирование привлечения частных инвестиций в жилищное строительство. 
  Одним из механизмов, который позволит сохранить темпы развития жилищного строительства, является развитие системы жилстройсбережений. В соответствии с Посланием Главы государства народу Казахстана от 29 января 2010 года «Новое десятилетие - новый экономический подъем - новые возможности Казахстана» были начаты работы по развитию системы жилищных строительных сбережений и в целом коммерческого сектора жилья. По их итогам выработана новая схема строительства кредитного жилья местными исполнительными органами с реализацией через ЖССБК по цене за 1 квадратный метр в чистовой отделке в пределах 142,5 тысяч тенге в городе Алматы, в городах Астане, Актау, Атырау и Усть-Каменогорске - 112,5 тысяч тенге, в остальных регионах - 90 тысяч тенге. 
   Данная схема повысила доступность жилья для широких слоев населения. 
   Необходимо отметить, что реализация данной схемы в регионах - это только первый этап использования потенциала ЖССБК. 
  В 2011 году, на строительство и реализацию жилья через систему жилстройсбережений за счет кредитных средств из республиканского бюджета местным исполнительным органам выделено 28,8 млрд. тенге, введено в эксплуатацию 54,1 тыс. кв. метров или 814 квартир. 
  Учитывая, что наряду с ИЖС другой основной составляющей в общем объеме ввода жилья является коммерческое жилье, доля которого в докризисный период составляла порядка 35-40 %, государством оказана им поддержка, заключающаяся в фондировании банков второго уровня для дальнейшего финансирования строительства. 
  Для этого было осуществлено финансирование ЖССБК из республиканского бюджета посредством увеличения уставного капитала. При этом ЖССБК осуществляло размещение обусловленных депозитов сроком на 5 лет по ставке вознаграждения 3 % годовых в БВУ в пропорции 50 % (пятьдесят процентов) со стороны ЖССБК и 50 % (пятьдесят процентов) собственные средства БВУ от стоимости проекта с тем условием, чтобы эффективная ставка вознаграждения для конечного заемщика (проектной компании) не превышала 12 % годовых. Кроме того, реализация готового жилья 2-3-го класса комфортности по данному механизму должна производиться по фиксированной цене, где стоимость реализации 1 (одного) квадратного метра готового жилья в чистовой отделке должна составлять не более 170 000 (сто семьдесят тысяч) тенге. 
   В 2011 году на увеличение уставного капитала ЖССБК было выделено 57 млрд. тенге, из них БВУ использовано 2,4 млрд. тенге или 4 %. 
   На строительство жилья для очередников МИО в 2011 году выделены из республиканского бюджета целевые трансферты в сумме 10,9 млрд. тенге. Введено в эксплуатацию 120,5 тыс. кв. метров общей площади арендных квартир (2006 квартир). 
   На развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки из республиканского бюджета в 2011 году выделены целевые трансферты в сумме 28,1 млрд. тенге, в том числе Акмолинской области на проведение предварительных работ по развитию села Кощи, как города-спутника города Астаны, - 3,8 млрд. тенге и Алматинской области на проведение предварительных работ по строительству четырех городов-спутников города Алматы - 4,0 млрд. тенге. В результате, построено по республике 1162,7 км. инженерных сетей, в том числе 564,3 км. линий электроснабжения, 50,5 км сетей теплоснабжения, 128,5 км сетей водоснабжения, 144,7 км канализации, 217,1 км газопроводов и 57,6 км. подъездных дорог. 
   В рамках Программы 2011 - 2014 годов, предусмотрены и другие направления повышения доступности жилья и создания дополнительных стимулов для увеличения объемов жилищного строительства. 
  Дополнительным инструментом, который позволит продолжить развитие жилищного строительства, является строительство через акционерное общество «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» со стопроцентным участием ФНБ «Самрук-Казына» в его уставном капитале. По данному механизму АО «Фонд недвижимости» предоставляет жилые и коммерческие (нежилые) помещения в аренду, аренду с последующим выкупом и прямую продажу. Соответствующие условия и методика предоставления жилья Фондом недвижимости разработаны и утверждены. 
  Также, одним из направлений, который позволит сохранить темпы жилищного строительства, является содействие МИО инициативам граждан по самостоятельному решению жилищных проблем, в том числе путем создания жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖСК). При этом обязательным условием создания ЖСК должны быть выделение под застройку земельного участка, находящегося в государственной собственности и не предоставленного в землепользование, и подведение к участку застройки необходимых сетей и коммуникаций. 
  Кроме перечисленных мер, как и в предыдущие годы, в 2011 году Правительством была продолжена поддержка дольщиков. Всего, начиная с 2007 года, государственное финансирование долевого строительства составило 464,3 млрд. тенге (освоено 415,0 млрд. тенге или 89 %). 
   В результате из 450 жилых комплексов (62889 дольщиков) за прошедший период решены проблемы около 62,7 тысяч дольщиков на 430-ти объектах (с учетом 4 новых объектов с 4823 дольщиками). 
   По состоянию на 1 мая 2012 года по республике осталось завершить 24 объекта с 4891 дольщиком, в том числе самостоятельно достраиваемых - 12 объектов с 1238 дольщиками, за счет господдержки - 12 объектов с 3653 дольщиками. (Из указанных 24 объектов, в городе Астане 7 объектов - 1 130 дольщиков, в городе Алматы 7 объектов -1 025 дольщиков, в других регионах 10 объектов - 2 736 дольщиков.) 
   Принятие указанных мер позволило по итогам 2011 года обеспечить сдачу 6,5 млн. квадратных метров жилья по всем источникам финансирования, что на 8,3 % выше запланированного годового плана. Улучшили свои жилищные условия более 55 тысяч семей. Направлено на жилищное строительство 417,1 млрд. тенге инвестиций, или 119,2 % к аналогичному показателю 2010 года. 
  Предприятиями и организациями государственной собственности в 2011 году сдано в эксплуатацию 834,3 тыс. кв. метров жилья. Государственный сектор занимает всего 12,8 % от общего объема ввода жилья в республике. 
   Предприятиями и организациями частной формы собственности и населением за отчетный период введено 5,4 млн. кв. метров общей площади жилых домов.  Из них за счет средств населения построено 3,6 млн. кв. метров, или 54,6 % от общего объема ввода жилья в республике. Это на 13 % больше, чем в 2010 году. 
Намеченные Программой 2011 - 2014 годов мероприятия в основном выполняются, за исключением направления - фондирование банков второго уровня для финансирования строительства. В 2011 году на эти цели было выделено 57 млрд. тенге. Однако из них БВУ было использовано только 2,4 млрд. тенге или 4 %.  Всего поступило заявок на сумму около 6 млрд. тенге. Учитывая это, оставшиеся 51 млрд. тенге перераспределены решением Правительства Республики Казахстан от 24 мая 2012 года № 672 следующим образом: 
  1) 26 млрд. тенге направлены на предоставление предварительных и промежуточных займов по ставке вознаграждения 4 % годовых для выкупа жилья участниками Государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008 - 2010 годы, утвержденной Указом Президента Республики Казахстан от 20 августа 2007 года № 383; 
   2) 25 млрд. тенге на снижение ставок вознаграждения по предварительным и промежуточным жилищным займам. 
  Указанное перераспределение 51 млрд. тенге, в том числе 26 млрд. тенге на выкуп жилья участниками Государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008 - 2010 годы и 25 млрд. тенге на снижение ставок вознаграждения по предварительным и промежуточным жилищным займам и их дальнейшая реализация сохраняются в рамках новой Программы «Доступное жилье-2020». 
  Регламент завершения реализации направления Программы 2011 - 2014 годов - фондирование банков второго уровня для финансирования строительства - сохраняется также прежней в рамках данной Программы «Доступное жилье-2020». ЖССБК в пределах предусмотренных средств в размере 6 млрд. тенге будет осуществлять размещение обусловленных депозитов, как и было ранее прописано в Программе 2011 - 2014 годов. 
   Реализация жилья осуществляется по выбору БВУ с использованием нижеследующих схем: 
1) депозитно-накопительной системы с последующей ипотекой; 
2) депозитно-накопительной системы с последующей продажей в рассрочку; 
3) системы жилищных строительных сбережений. 
   При этом, возможно применение и иных схем реализации жилья. 
   Для районов с повышенной сейсмичностью допускаются поправочные коэффициенты к стоимости строительства одного квадратного метра жилья, согласно СНиП Республики Казахстан 2.03-30-2006 «Строительство в сейсмических районах». 
  Обусловленное размещение средств в БВУ для последующего кредитования строительных компаний будет осуществляться на основании Соглашения между ЖССБК и БВУ. 
   Строительство объектов должно осуществляться через проектные компании. 
   Проект по строительству объекта должен быть одобрен решением межведомственной комиссии. Жилье должно быть по уровню комфортности 2 - 3-го класса. 
  Перечень объектов строительства определяется БВУ совместно с застройщиками по согласованию с МИО и утверждается Государственной комиссией по модернизации экономики Республики Казахстан. 
  Вместе с тем, несмотря на принимаемые меры, на сегодняшний день остался не решенным ряд проблем, оказывающих влияние, как на социальную направленность, так и на эффективную реализацию Программы 2011 - 2014 годов: 
1) недостаточное финансирование строительства арендного жилья для очередников, состоящих на учете в местных исполнительных органах; 
2)недостаточное использование возможностей системы жилстройсбережений;

3) не сформирован эффективный  рынок строительной индустрии; 
4) не удалось обеспечить доступным жильем основную массу экономически активного населения, в том числе молодые семьи.

 
   Для решения указанных проблем  требуется разработка новой Программы  в сфере жилищного строительства.

 
  Прежде чем приступить к разработке Программы необходимо было определить параметры покупательской способности населения, оплаты труда и цен на жилье.

 
   По итогам анализа рынка  труда и недвижимости за 2011 год,  проведенного Министерством экономического  развития и торговли, были определены  параметры покупательской способности  населения, оплаты труда и цены  на жилье: 
   стоимость покупки одного квадратного метра жилья составила: 
1) нового - 156 тысяч тенге,

 
2) на вторичном рынке - 113 тысяч  тенге.

 
   Среднемесячная заработная плата  по республике составила 89 тыс.  тенге. 
   Реальная заработная плата составила 53 тыс. тенге в месяц (с учетом покупательской способности населения со средним достатком применен поправочный коэффициент 0,6). 
  На основе этих данных рассмотрим возможности покупки жилья среднестатистической семьей из 4-х человек, двое из которых работают и получают реальный доход 106 тыс. тенге в месяц. 
  Расходы данной семьи приняты в сумме 64 тыс. тенге - по 16 тыс. тенге на одного человека в месяц.

 
  Свободный лимит для покупки  квартиры - 42 тыс. тенге (106 - 64 = 42). 
  Ежемесячный платеж для семьи из 4-х человек за квартиру площадью 40 кв. метров по ипотечному займу на срок 15 лет под 12 % годовых составит: 
1) в новом доме - 86 тысяч тенге, что в 2,2 раза выше доступного лимита в 42 тыс.тенге; 
2) на вторичном рынке на аналогичных условиях - 63 тысячи тенге, что в 1,6 раза выше доступного лимита.

 
  Как видно из приведенного  расчета семья с указанным  уровнем дохода не может себе  позволить приобретать жилье  в собственность. 
  Таким образом, из 8,4 млн. человек экономически активного населения, свыше 6 млн. работающих не могут приобрести жилье на рыночных условиях. Создание условий и принятие мер по обеспечению жильем данной группы - являются основной задачей Правительства на ближайшую перспективу. 
  Чтобы решить эти задачи, в первую очередь, необходимо увеличить объемы строительства жилья с нынешних 6,0 млн. кв. метров до 10 млн. кв. метров к 2020 году. Этого объема строительства можно достичь только посредством применения индустриальных методов: крупнопанельного домостроения (КПД), конструкции несъемной опалубки и сборно-каркасного домостроения. Использование индустриальных методов домостроения позволяет снизить стоимость жилья и уменьшить сроки строительства. 
  Для внедрения индустриальных методов в нашей стране предварительно с выездом был изучен опыт стран ближнего и дальнего зарубежья - Турции, Беларуссии, России, Германии и Арабских Эмиратов, добившихся значительных успехов в сфере жилищного строительства. 
Анализ зарубежного опыта показывает, что в этих странах оказывается поддержка отрасли жилищного строительства.

Глава 3. Современное  состояние и развитие ипотеки  жилых домов и квартир в  Республике Казахстан.

3.1. Жилищная ситуация  в Республике Казахстан до  начала реализации системы ипотечного  жилищного кредитования.

Традиционная советская  система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась  в централизованном распределении  бюджетных ресурсов для строительства  государственного жилья и его  бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение  жилищных условий.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа  проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений  в жилищной сфере Казахстана началось в 1991г. после принятия законов "О  разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере. [27, c. 3]

При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми   механизмами,   которые   могли   бы   поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В 1993 г. делается важный шаг  в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается "Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации". Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации  земельных  участков  для  жилищного  строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом. [24, c. 5]

Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не была реализована, этот документ указывал на важность жилищных проблем для государства  и вхождение жилищной политики в  число приоритетных направлений  деятельности государства. Это соображение  крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы  его финансирования.

В течение нескольких лет  объем вводимого жилья в республике составлял примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется  площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда имеелась реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могли быть катастрофическими.

Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении  многих подрядных организаций. В  результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повысилась значимость   реального   запуска   новых   механизмов   привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку оно действительно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.

Уровни и структура  спроса и предложения, а также  ценообразование на жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо было иметь в  виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования.

В целом по республике уровень  спроса на жилье являлся низким. Это касалось подавляющего большинства  городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, были две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные  ограничения и, в частности, доход  семьи. Средний уровень дохода семьи  в Казахстане находился на невысоком  уровне, хотя и превышал показатели соседних стран. По данным Агентства  Республики Казахстан по статистике, в июле 1999 г. среднедушевые денежные доходы населения составляли 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле 1999 г. сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге ($ 80), а по гг. Алматы и Астана - 19201 тенге ($ 137). Следует отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжал оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 гг.