Оценка особенности ипотеки жилых домов и квартир в Республике Казахстан

Положительными сторонами  американской модели ипотечного кредитования является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования за счет функционирования специализированных организаций по ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему  ипотечного кредитования.

3) Малайзийская модель.

Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее  время достаточно развита система  ипотечного кредитования населения  в азиатском регионе, в частности  в Малайзии.

Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем  создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья. [2, c. 13]

Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными условиями кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.

Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает инвесторам.

В сложившейся экономической  ситуации, когда отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения европейской или американской моделей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ  ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ  И КВАРТИР В РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

2.1 Особенности ипотеки  жилых домов и квартир в  Республике Казахстан

 

Как показывает международная  практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению  жилищной проблемы, что немаловажно  с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная  инициатива граждан. Кроме того, для  кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное  финансирование реального сектора  экономики, а именно строительной и  смежных с ней отраслей. Как  следствие практически без вмешательства  государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все  это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в  бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о  том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

Основные предпосылки  для развития ипотечного кредитования в Казахстане – это наличие  потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры  банковских операций.

Ипотечное кредитование в  Казахстане развивается медленным  темпом. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли  о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда – во многом "ментальная" проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24 % (2001 г.) до 12,8% (2011г.). К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

Инициатором внедрения системы  ипотечного кредитования в Казахстане выступил Национальный банк (далее-НБРК), избравший в качестве прототипа  малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая  структура рынка, благодаря которой  банки аккумулируют на рынке ценных бумаг "долгие" целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и  имеют возможность давать столь  же "долгие" и "мягкие" (под  невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь —  сами кредиты, а вторичный — специальные  ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых  происходит подпитка банков-кредиторов.

С расширением ипотечных  предложений появилась насущная потребность в создании финансового  института, обеспечивающего решение  вопросов ликвидности банков при  долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного  потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство  не может напрямую финансировать  программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность  других источников. В рыночной экономике  это – средства институциональных  инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная  компания изыскивает необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным  кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных  инвесторов, поскольку является очень  удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

Рынок кредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут  себе позволить приобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокую степень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска – высокая  степень вероятности резкого  снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Благодаря этому  наибольшие перспективы роста имеют  операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества на вторичном  рынке.

В Казахстане должна функционировать  система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа  проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений  в жилищной сфере Казахстана началось в 1991г. после принятия законов "О  разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о  залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и другие. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере [6].

В 1993 году делается важный шаг  в жилищной реформе. Указом Президента Республике Казахстан принимается "Государственная программа новой  жилищной политики и механизмы ее реализации". Она предусматривала  ряд важнейших стратегических шагов  в сфере жилищной политики государства, такие как:

-внесение необходимых  изменений и дополнений в систему  правовых норм, имеющих отношение  к жилищной сфере;

-реформирование системы  финансирования жилищного строительства  и жилищно-коммунального хозяйства;

-демонополизация;

-разработка комплекса  мер по снижению стоимости  строительства жилья и удешевления  его для населения;

-создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц;

-осуществление мер по  расширению арендного сектора  в жилищной сфере;

-модернизация базы стройиндустрии;

-разработка упрощенной  процедуры выделения и регистрации  земельных участков для жилищного  строительства;

-комплексное развитие  в районах жилой застройки  социальной, инженерной и транспортной  инфраструктуры;

-создание эффективных  организационных структур для  осуществления жилищной политики  государства;

-развитие инфраструктуры  рынка жилья и недвижимости  в целом [7].

Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не была реализована, этот документ указывал на важность жилищных проблем для государства  и вхождение жилищной политики в  число приоритетных направлений  деятельности государства.

В декабре 1995 года был принят Закон Республики Казахстан "Об ипотеке  недвижимого имущества", где были даны определения таким понятиям как: залогодатель, залогодержатель, ипотека  недвижимого имущества, ипотечный  заем, ипотечный договор и другие [8].

Несмотря на интенсивное  развитие ипотечного кредитования, средний  срок по кредитам оставался относительно небольшим. Наиболее активными участниками  рынка являлись банки, а потенциал  специализированных институтов, представленных небанковскими организациями, оставался  относительно слабым. Большая часть  обязательств банков носила кратко- и  среднесрочный характер, соответственно они предлагали и аналогичные  по срокам ипотечные кредиты.

Поэтому особое место в  развитии финансирования ипотеки занимает система ипотечного кредитования, основанная на секьюритизации ипотек и выпуске ипотечных ценных бумаг. Был принят закон "О секьюритизации". Документ регулирует отношения, цель которых - финансирование проектов путем уступки прав требования через выпуск облигаций. Также принят Закон Республики Казахстан "О кредитных бюро и формировании кредитных историй", регламентирующий деятельность подобных организаций.

Для проведения секьюритизации "Национальным Банком" в начале 2001 года был создан специализированный финансовый институт - ЗАО "Казахстанская Ипотечная Компания", которая стала оператором вторичного рынка. В основу казахстанской модели положен опыт известных компаний "Fannie Мае" (США) и "Cagamas Berhad" (Малайзия). В условиях отсутствия у банков и небанковских организаций стабильных долгосрочных ресурсов Компания стала промежуточным звеном, направляющим инвестиции на ипотечное кредитование. Компания является оператором вторичного рынка, и ее основная функция-рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами [9].

Один из принципов деятельности Компании - рефинансирование ипотечных  кредитов только в национальной валюте (тенге). Программа охватывает всю  территорию республики. Вначале кредиты  выдавались на приобретение и капитальный  ремонт жилья на срок до 15 лет. Первоначальный взнос по ипотечному жилищному кредиту  составлял 30 процентов от стоимости  приобретаемого жилья. В качестве первоначального  взноса также принималось иное имеющееся  жилье либо 15 процентов стоимости  приобретаемого жилища с условием страхования  гражданско-правовой ответственности  в части внесения остальных 15 процентов.

Для повышения привлекательности  ипотечных облигаций и стимулирования роста активности финансовых институтов были внесены изменения в пруденциальные нормативы банков, которыми предусмотрено отнесение ипотечных ценных бумаг Компании к категории активов с уровнем риска 20 процентов (прочие корпоративные ценные бумаги – 100 процентов) для расчета коэффициента адекватности капитала, а также к высоколиквидным активам (наравне с государственными ценными бумагами) для расчета коэффициента ликвидности.

Накопительным пенсионным фондам предоставлен отдельный лимит размещения активов в ипотечные ценные бумаги (в пределах 10 процентов активов), а также пересмотрены пруденциальные нормативы в части возможности большего инвестирования.

На первичном рынке  банки второго уровня выдают стандартные  долгосрочные (на 7-10 лет) ипотечные  кредиты заемщикам для улучшения  жилищных условий. Процедура их выдачи будет выглядеть следующим образом.

На начальном этапе  заемщик подбирает себе квартиру и предварительно согласует ее возможную  покупку с продавцом жилья. После  этого заемщик обращается в один из банков и оформляет заявление  на получение ипотечного кредита. Банк проверяет его платежеспособность по ряду критериев, соответствующих  определенным стандартам.