Оценка особенности ипотеки жилых домов и квартир в Республике Казахстан

Также по данным НБ РК, просрочка  по ипотечным кредитам на конец ноября 2010 года превысила 68 млрд. тенге. Это  максимальное значение просроченной задолженности  по ипотеке за последние три года. За год объем просрочки по ипотеке  вырос на 27,7%. Если на конец ноября 2009 года доля просроченной задолженности  в общем объеме ипотечных кредитов составляла 7,7%, то на конец ноября 2010 года она выросла до 10%.

За 11 месяцев 2010 года банки  выдали ипотечных кредитов почти  в шесть раз меньше, чем за 2007 год. Если сопоставлять данные за последние  четыре года, то объем выданных ипотечных  кредитов в 2009 году достиг своего минимума - 67 млрд. тенге. В январе-ноябре 2010 году объем жилищных кредитов составил 72 млрд. тенге.

На сегодняшний день в  Казахстане насчитывается более 800 тысяч "ипотечников". Если у каждого из них в семье хотя бы по четыре человека, то получается, что значительная часть населения переживает трудности, связанные не с влиянием глобального кризиса на экономику Казахстана - с этим влиянием государство уже справляется, - а именно с той системой ипотечного кредитования, которая сложилась в нашей стране. Сам по себе ипотечный кредит для большинства казахстанцев - достаточно нелегкое бремя, которое им предстоит нести еще много лет. Все это время они будут во многом отказывать себе и своим семьям, чтобы расплатиться с банком. Это, в конечном счете, отразится и на уровне жизни этих семей, и на демографической ситуации в стране, потому что средства, необходимые для воспитания детей, будут уходить на погашение кредитов.

3.2 Пути решения проблем ипотеки жилых домов и квартир, перспективы его развития

В последнее время активно  обсуждаются возможные пути решения  проблемы жилищного строительства. По-прежнему остаётся живучей идея строительства государственного безвозмездного жилья. Однако, как было отмечено Президентов  РК, Н.А.Назарбаевым, "бесплатного жилья за исключением отдельных групп населения не будет".

Жильё является частной собственностью, а значит - сферой ответственности  самого человека. Сегодня доля частного жилья в общем жилищном фонде  страны составляет почти 97%. И она  не будет снижаться. Вместе с тем  жилищная проблема является сегодня  одной из ключевых [31].

Ипотечное кредитование - один из самых эффективных способов привлечения  инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать  интересы населения - в улучшении  жилищных условий, банков - в эффективной  и прибыльной работе, строительного  комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного  в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Развитие ипотечного бизнеса  позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека  способствует реализации построенных  домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного  и дорожного машиностроения, в  деревообработке и производстве мебели и так далее. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность  модернизировать производства, что  приводит к повышению качества и  конкурентоспособности продукции - все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние  на преодоление социальной нестабильности [32, c. 46].

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие  места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить  потребность населения в жилье. Огромное значение ипотека имеет  и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны для  банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог  и возвращает свои средства [33].

Снижению риска при  ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с  недвижимостью зачастую являются менее  рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе  таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в  экономической системе в целом.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием  вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Правительство Казахстана по поручению Президента разработало  программу поддержки системы  ипотечного кредитования в республике. Программа войдет в состав общей  антикризисной программы правительства.

Данная программа - Государственная  программа жилищного строительства  в Республике Казахстан разработана  на 2008-2010 годы [34].

Основанием для разработки программы послужил План мероприятий  по исполнению Общенационального плана  основных направлений (мероприятий) по реализации ежегодных 2005-2007 годов посланий Главы государства народу Казахстана и Программы Правительства Республики Казахстан на 2007-2009 годы, утвержденный постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 апреля 2007 года, №319.

Основной целью данной Программы является комплексное  решение проблем развития жилищного  строительства, обеспечивающее доступность  жилья широким слоям населения.

Основные задачи Программы:

создание полноценного сбалансированного  рынка жилья как со стороны предложения, так и со стороны спроса;

привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно-частного партнерства;

стимулирование развития индивидуального жилищного строительства;

- развитие инженерно-коммуникационной  инфраструктуры районов жилищной  застройки;

совершенствование систем ипотечного кредитования, жилищных строительных сбережений и гарантирования (страхования) ипотечных кредитов.

Начиная с 2008 года, произошло  значительное уменьшение частных инвестиции в жилищное строительство, за счет которых в докризисный период строилось более 87% жилья, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС) до 60%.

Поэтому, в 2012 году следует  ожидать снижения объемов жилищного  строительства, что может в свою очередь повлечь рост цен на жилье.

Задача Правительства  Республики Казахстан состоит в  том, чтобы дать импульс для расширения применения новых механизмов финансирования строительства жилья, путем их стимулирования. Необходимо отметить, что государством накоплен значительный опыт оказания поддержки рынка жилья через  акиматы и государственные институты развития, такие как акционерное общество "Казахстанская ипотечная компания" (далее - КИК), акционерное общество "Фонд Национального Благосостояния "Самрук-Казына" (далее - ФНБ "Самрук-Казына"), Жилстройсбербанк Казахстана в рамках реализации Государственной программы жилищного строительства и антикризисных мер [35].

В соответствии с Планом совместных действий Правительства  РК, Национального Банка и Агентства  Республики Казахстан по регулированию  и надзору финансового рынка  и финансовых организаций по стабилизации экономики и финансовой системы  на 2009-2010 годы, утвержденным постановлением Правительства РК от 25 ноября 2008 года № 1085 (далее - План совместных действий), в целях увеличения обеспеченности жильем граждан предусмотрено строительство  арендного жилья.

Для этого создано Акционерное  общество "Фонд недвижимости "Самрук-Казына" (далее - Фонд недвижимости) со стопроцентным участием ФНБ "Самрук-Казына" в его уставном капитале.

В соответствии с уставными  целями Фонд недвижимости приобретает  жилые и нежилые помещения  в завершенных строительством или  в строящихся объектах жилищного  строительства. После завершения строительства  объекта и передачи Фонду недвижимости права собственности на выкупленную  долю, в соответствии с Правилами  реализации жилых и коммерческих (нежилых) помещений АО "Фонд недвижимости "Самрук-Қазына", утвержденными Советом директоров АО "Фонд недвижимости "Самрук-Казына" 10 декабря 2009 года и одобренными Правлением АО "ФНБ "Самрук-Қазына" 18 января 2010 года (далее - Правила) предоставляет жилые и коммерческие (нежилые) помещения в аренду, аренду с последующим выкупом и прямую продажу.

В то же время следует  отметить, что накоплен положительный  опыт и имеется определенный потенциал  для роста нового рынка жилья, который можно задействовать  для его дальнейшего системного развития.

Так, долгосрочный спрос  на новое жилье способны обеспечивать системы жилищных строительных сбережений и ипотечного кредитования, в том  числе через механизм рефинансирования КИК ипотечных кредитов, выданных коммерческими банками.

Главной целью создания КИК  является рефинансирование коммерческих банков путем выпуска ипотечных  облигаций, в целях обеспечения  быстрой возвратности кредитных  ресурсов и решения проблемы ликвидности  финансовых институтов, задействованных  в ипотечном кредитовании, а также  обеспечения доступности ипотечных  займов гражданам страны.

Основными направлениями  деятельности КИК являются приобретение прав требования по долгосрочным ипотечным  займам, выданным банками-партнерами, а также привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, в том числе путем выпуска  собственных ипотечных ценных бумаг.

КИК осуществляет реализацию государственной политики в сфере  ипотечного кредитования и выступает  в качестве финансового оператора  вторичного рынка ипотечного кредитования. Основную деятельность Компания начала в 2001 году и в настоящее время  стала одним из крупнейших небанковских финансовых институтов страны.

С начала деятельности, по состоянию  на 1 января 2011 года КИК были приобретены права требования на общую сумму 139 263 032,00 тыс.тенге по 47 337 ипотечным займам.

КИК принимал участие в  реализации Государственных программ жилищного строительства на 2005 - 2007 годы, Плана первоочередных действий по обеспечению стабильности социально-экономического развития Республики Казахстан, утвержденного  постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 ноября 2007 года № 1039.

Также, в соответствии с  постановлением Правительства Республики Казахстан от 16 апреля 2003 года № 364 "О  создании жилищного строительного  сберегательного банка" создано  АО "Жилстройсбербанк Казахстана" (ЖССБК) со стопроцентным участием государства в уставном капитале.

ЖССБК является специализированным банком, реализующим систему жилищных строительных сбережений.

Основными направлениями  деятельности ЖССБК является прием  вкладов, открытие и ведение счетов жилстройсбережений вкладчиков и предоставление им жилищных, промежуточных и предварительных жилищных займов для улучшения жилищных условий или для приобретения недвижимого имущества.

По состоянию на 1 января 2011 года ЖССБК:

заключено 214 855 договоров  о жилстройсбережениях на общую сумму 366,36 млрд. тенге;

накоплено жилстройсбережений вкладчиков на сумму 39,67 млрд. тенге;

выдано 27 617 займов в объеме 83,47 млрд. тенге.

Вместе с тем, помимо долевого строительства, наработаны и апробированы на практике новые схемы финансирования строительства жилья с формированием  пула покупателей - по механизму продажи  квартир с открытием сберегательных счетов в банках второго уровня в  рассрочку и через ипотеку, а  также по механизму выкупа жилья  с участием вкладчиков ЖССБК через систему жилстройсбережений - значительно менее рисковые и позволяющие удешевить стоимость жилья для широких слоев населения.

Доступность к текущему кредитованию объектов строительства напрямую зависит  от объёма и качества обеспечения  кредита, что является сдерживающим фактором в строительстве объектов. Особенностью данных схем является своевременное  формирование пула потенциальных покупателей  посредством привлечения средств граждан на сберегательные счета в БВУ при механизме приобретения жилья в рассрочку или через ипотеку, в систему жилстройсбережений, для дальнейшего их направления на выкуп возводимого жилья. Это позволяет обеспечить покупательский спрос и снизить стоимость кредитования строительства жилья, что позволяет его удешевить.

Так, внедрение данных схем строительства жилья в городе Астане строительной компанией ТОО "ASI" началось в ноябре 2010 года. При этом планировалось строительство и реализация 2 346 квартир на сумму 30,2 млрд. тенге. По состоянию на 1 февраля 2011 года количество продаж составило 1 088 квартир с объёмом денежных обязательств покупателей 11 млрд. 900 млн. тенге. Из них по системе беспроцентной рассрочки на 10 лет (Депозитно-накопительная система) реализовано 965 квартир на сумму 10 млрд. 500 млн. тенге, что обеспечивает поступление денежных средств застройщику по 1,05 млрд. тенге в год. По системе жилстройсбережений реализовано 123 квартиры на сумму 2,2 млрд. тенге, что гарантирует застройщику поступление данной суммы не позднее 5,5 лет в результате получения доступа покупателя к жилищному займу.