Купля – Продажа Недвижимости

                                      5. Права на земельный участок

                                    при продаже здания, сооружения

                                  или другой находящейся на нем

                                                  недвижимости. 

    1. По договору продажи  здания, сооружения  или другой недвижимости  покупателю одновременно  с передачей права  собственности на  такую недвижимость  передаются права  на земельный участок,  занятый такой  недвижимостью и  необходимый для  ее использования.  

    2. В случае, когда  продавец является  собственником земельного  участка, на котором  находится продаваемая  недвижимость, покупателю  передается право  собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.8 
 

                             Определение предмета в договоре

                               продажи недвижимости. 

    В договоре продажи  недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том  числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем  земельном участке  либо в составе  другого недвижимого  имущества.

    При отсутствии этих данных в договоре условие  о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным  сторонами, а соответствующий  договор не считается  заключенным. 9 

                             Цена в договоре продажи недвижимости 

    1. Договор продажи  недвижимости должен  предусматривать  цену этого имущества.

    При отсутствии в договоре согласованного сторонами  в письменной форме  условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

    2. Если иное не  предусмотрено законом  или договором  продажи недвижимости, установленная в  нем цена здания, сооружения или  другого недвижимого  имущества, находящегося  на земельном участке,  включает цену  передаваемой с  этим недвижимым  имуществом соответствующей  части земельного  участка или права  на нее.

    3. В случаях, когда  цена недвижимости  в договоре продажи  недвижимости установлена  на единицу ее  площади или иного  показателя ее  размера, общая  цена такого недвижимого  имущества, подлежащая  уплате, определяется  исходя из фактического  размера переданного  покупателю недвижимого  имущества. 10

                                   Передача недвижимости 

    1. Передача недвижимости  продавцом и принятие  ее покупателем  осуществляются по  подписываемому сторонами  передаточному акту  или иному документу  о передаче.

    Если  иное не предусмотрено  законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается  исполненным после  вручения этого имущества  покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Уклонение одной из сторон от подписания документа  о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных  договором, считается  отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять  имущество.

    2. Принятие покупателем  недвижимости, не  соответствующей  условиям договора  продажи недвижимости, в том числе  в случае, когда  такое несоответствие  оговорено в документе  о передаче недвижимости, не является основанием  для освобождения  продавца от ответственности  за ненадлежащее  исполнение договора.11 

      Последствия передачи недвижимости  ненадлежащего качества 

    В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. 

                              6.Особенности продажи жилых помещений 

    1. Существенным условием  договора продажи  жилого дома, квартиры, части жилого дома  или квартиры, в  которых проживают  лица, сохраняющие  в соответствии  с законом право  пользования этим  жилым помещением  после его приобретения  покупателем, является  перечень этих  лиц с указанием  их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

    2. Договор продажи  жилого дома, квартиры, части жилого дома  или квартиры подлежит  государственной  регистрации и  считается заключенным  с момента такой  регистрации.12 

    По  договору продажи недвижимости продавец передает покупателю недвижимое имущество. К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).

    Специфические черты недвижимости - прочная связь  с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131).

    Требования  к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор  должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550). В отличие  от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой  письменной формы сделки, нарушение  требований, предъявляемых к форме  договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

    Нужно обратить внимание на то, что государственной  регистрации подлежит не сам договор  продажи недвижимости, а переход  права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается  в том, что только после такой  регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества  в глазах третьих лиц. Это относится  и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили  свои обязанности по договору задолго  до государственной регистрации.

    Как следует из текста Кодекса (ст. 550), договор  продажи недвижимости не нуждается  в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома или его  части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы. Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Вместе с тем до тех пор, пока не будет принят и введен в действие федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для соответствующих договоров купли-продажи недвижимости сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ.

    При уклонении одной  из сторон от совершения действий, необходимых  для государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимое имущество, отсутствие такой  регистрации не является непреодолимым препятствием. Об этом свидетельствует  положение, допускающее решение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке 13(п. 3 ст. 551).

    Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Гражданский кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553).

    Покупатель  здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему  права собственности на указанные  объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок  определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в  договоре отсутствует условие о  передаваемом покупателю праве на земельный  участок, он становится собственником  той части земельного участка, которая  занята проданной ему недвижимостью  и необходима для ее использования.

    При продаже недвижимости, находящейся  на земельном участке, не принадлежащем  продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования  соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что  и продавец недвижимости. Правда, следует  иметь в виду, что законом или  договором между продавцом и  собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования  земельным участком, не позволяющие  продажу находящейся на этом земельном  участке недвижимости либо допускающие  это только с согласия собственника земли.

    Когда предметом договора купли-продажи  недвижимости, напротив, является земельный  участок, а находящаяся на нем  недвижимость остается в собственности  у продавца, условия пользования  продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор  не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и  необходима для ее использования.

    Существенным  условием всякого гражданско-правового  договора признается его предмет . Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.

    Значительно отличается от общих положений о  договорах и такое условие  договора продажи недвижимости, как  цена (ст. 555 ГК РФ):

    Во-первых,    положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. 14

    Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или  права на нее.

    Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической  передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами  передаточного акта или иного  документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или  подписания передаточного акта рассматривается  как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

    Дополнительные  требования, направленные на защиту проживающих  в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья. В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным. 15