Купля – Продажа Недвижимости

    Таким образом, нет оснований  полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после  государственной  регистрации. Оно  объективно существует и до этого акта (иначе  регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после  его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но "стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его".

    В ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения Законом к недвижимым вещам и иного имущества.

    Объявление  этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.

    Признание судов и космических объектов, т. е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для  движения (движимых по природе), недвижимыми  вещами имеет основной целью распространение  на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое  средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту.

    Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с момента регистрации).

    В ст.1 Закона РФ от 21.07.97г. «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» 2 дан более широкий перечень объектов недвижимости по сравнению с перечнем, содержащимся в п.1 ст.130 ГК РФ. Наряду с объектами, указанными в названной статье Гражданского кодекса РФ, в Законе упоминаются жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия.

    Характеристика  предприятия как объекта недвижимости дана и в ГК РФ. Так, предприятием как объектом прав признается имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.132 ГК РФ; ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

    Кондоминиумом именуется единый комплекс недвижимого  имущества, включающий земельный участок  в установленных  границах и расположенное  на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные  части, предназначенные  для жилых или  иных целей (помещения), находятся в собственности  граждан, юридических  лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных  образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и  иной формах собственности, а остальные части (общее  имущество) находятся  в их общей долевой собственности (ст. 23 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; ст.14 ФЗ РФ от 15 июня 1996г. «О товариществах собственников жилья».

    Жилым признается помещение, отвечающее установленным  санитарным, противопожарным, градостроительным  и техническим  требованиям и  предназначенное  для проживания граждан. К жилым помещениям относятся: жилые  дома, квартиры, жилые  комнаты в квартирах или домах .

    Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение  является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин  приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната).

    Основным  источником правового регулирования  договора купли-продажи недвижимости является Гражданский кодекс Российской Федерации. И в первую очередь  к рассматриваемому договору применимы  нормы о договоре купли-продажи  недвижимого имущества, которые  объединены в Гражданском кодексе  в отдельном параграфе 7 (ст. 549 – 558 ГК РФ).

    Кроме того, отдельно следует  выделить правовое регулирование  купли-продажи нежилых  объектов государственной  и муниципальной  собственности, которая  находится вне  пределов гражданского законодательства и  регулируется законодательством  РФ о приватизации. Основными источниками  правового регулирования  в данном случае являются: Закон РФ от 21.07.97 г. "О приватизации государственного имущества  и об основах приватизации муниципального имущества  в Российской Федерации";  

                             3. Источники правового регулирования

                    регистрации перехода прав на недвижимое имущество. 

    Прежде  всего, хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК РФ над  актами, регулирующими  регистрацию прав, из чего следует, что  при расхождении  Гражданского кодекса  с другими актами следует руководствоваться  нормами ГК  3.

    Основным  же нормативным актом, регулирующим порядок государственной регистрации  прав на недвижимость, является Федеральный  закон РФ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним".

    Как закреплено в статье 3 вышеназванного закона, «законодательство Российской Федерации о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, других федеральных  законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

    Субъекты  Российской Федерации принимают  нормативные правовые акты о поэтапном  создании органов, осуществляющих государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним».

    Таким образом, отношения по поводу государственной  регистрации на федеральном уровне наряду с законодательными актами могут  регулироваться нормативными указами  Президента Российской Федерации, которые  не должны противоречить вышеназванному Закону и иным федеральным законам. Федеральное Правительство вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной  регистрации, но только в случаях, прямо  предусмотренных федеральными законами либо указами Президента Российской Федерации.

                                  К таким актам относятся:  

    - постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

    - постановление Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998г. № 228 "Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

    - постановление Правительства  Российской Федерации  от 12 февраля 1998г.  № 237 "Об установлении  централизуемой доли  средств, получаемых  в виде платы  за регистрацию  прав на недвижимое  имущество и сделок  с ним и за  предоставление информации  о зарегистрированных  правах"

    - постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" 4

    В связи с тем, что на Министерство юстиции Российской Федерации возложена  задача по разработке методических материалов по вопросам практики ведения государственной  регистрации прав, следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых Минюстом России.

    В отношении таких  документов существует общее правило, выраженное в постановлении  Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997г. 

    1009 «Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации». Согласно этому акту нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции Российской Федерации и официальному опубликованию в "Российской газете". Официальное опубликование актов осуществляется не позднее десяти дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.

    В настоящее время  утверждены и зарегистрированы Правила ведения  дел правоустанавливающих документов и книг учета документов. Кроме того, готовятся акты Минюста России, предметом которых являются особенности государственной регистрации отдельных видов недвижимости (предприятий, кондоминиумов и др.).

    Наряду  с вышеназванными законами и подзаконными актами, в качестве источников правового  регулирования автор необходимо выделить и материалы судебно-арбитражной  практики в Российской Федерации. Несмотря на то, что в нашей стране судебная практика не является источником права  и тем самым не обязательна  в правоприменении (как это принято в англосаксонской системе права), тем не менее, в Российской Федерации нижестоящие суды зачастую пользуются обзорами судебной практики для разбирательств дел. Поэтому важно обозначить обзоры арбитражной практики по делам, связанным с куплей-продажей зданий, сооружений. Так, например, следует выделить информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости".  

4. Особенности договора купли-продажи недвижимости

  по действующему гражданскому

законодательству  РФ.  
 

Нормы о договоре купли-продажи недвижимого  имущества объединены в Гражданском  кодексе в отдельном параграфе, исходя из специфики предмета купли-продажи, предопределяющей особенности договора, которые позволяют выделить его  в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости. 

                        Договор продажи недвижимости 

    1. По договору купли-продажи  недвижимого имущества  (договору продажи  недвижимости) продавец  обязуется передать  в собственность  покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру  или другое недвижимое имущество 5. 

    2. Правила, предусмотренные  настоящим параграфом, применяются к  продаже предприятий  постольку, поскольку  иное не предусмотрено  правилами о договоре  продажи предприятия 6. 

                                    Форма договора продажи недвижимости 

    Договор продажи недвижимости заключается в  письменной форме  путем составления  одного документа, подписанного сторонами.7 (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение  формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. 

    Государственная регистрация перехода права собственности  на недвижимость 

    1. Переход права собственности  на недвижимость по договору  продажи недвижимости к покупателю  подлежит государственной регистрации.

    2. Исполнение договора продажи  недвижимости сторонами до государственной  регистрации перехода права собственности  не является основанием для  изменения их отношений с третьими  лицами.

    3. В случае, когда одна из сторон  уклоняется от государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость, суд вправе по  требованию другой стороны вынести  решение о государственной регистрации  перехода права собственности.  Сторона, необоснованно уклоняющаяся  от государственной регистрации  перехода права собственности,  должна возместить другой стороне  убытки, вызванные задержкой регистрации.