Купля – Продажа Недвижимости

         7. Регистрация перехода прав

             при купле-продаже недвижимости.  

    Необходимость проведения государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с  недвижимостью, впервые была предусмотрена  Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Введение  такой системы преследовало несколько  целей:

    а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также  информации об этих правах;

    б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);

    в) внести единообразие в процедуру  регистрации прав на недвижимость на всей территории России.

    Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Федеральный закон "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

    В соответствии с законом, государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним - юридический акт  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Анализ  данного понятия позволяет назвать  ряд отличительных признаков  регистрации:

    а) это акт, имеющий юридическое  значение. Следовательно, закон с  его принятием (совершением) связывает  определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что  права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК РФ. Поэтому при ответе на конкретный вопрос - возникло право или нет - необходимо использовать нормы ГК РФ (ст.ст. 164, 219, 223, 433, 551, 558 и др.) и Закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст.ст 2, 13 14, 17 и др.);

    б) это акт признания и подтверждения  государством возникновения или  прекращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный  характер государственной регистрации. С одной стороны, государство  в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проверяет  законность прав на недвижимое имущество  у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;

    в) государственная регистрация является единственным доказательством существования  субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может  быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

    Процедура регистрации перехода прав на нежилые  помещения по договору купли-продажи  осуществляется по общим правилам, закрепленным в законе.

    Регистрационные действия начинаются только с момента  приема документов на государственную  регистрацию прав.

    Представление документов на государственную регистрацию  прав, осуществляется в соответствии со ст. 16 Закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним". Требования же к документам, предоставляемым к  регистрации, определены в ст. 18 названного Закона.

    Государственная регистрация прав проводится на основании  заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного  им (ими) на то лица при наличии у  него надлежащим образом оформленной  доверенности. Заявление о государственной  регистрации перехода прав на нежилое  помещение по договору купли-продажи, должна подать каждая из сторон участниц договора.

    При уклонении одной из сторон от государственной  регистрации прав переход права  собственности регистрируется на основании  решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в  результате приостановления государственной  регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

    Также, к заявлению о государственной  регистрации прав должны быть приложены  документы, необходимые для ее проведения. Перечень таких документов закрепляется в ст. 17 и в главе 4 Закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», а также вытекает из отдельных статей данного закона.

    Кроме того, физическое лицо предъявляет  документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени  данного юридического лица (как правило, доверенность).

    Итак, рассмотрим документы необходимые  для государственной регистрации  купли-продажи нежилых помещений. Кроме заявления (от обеих сторон, или же от одной – это отмечалось выше) и квитанции об уплате регистрационного сбора, это достаточно большой пакет документов:

    1). Документы, удостоверяющие личность  обращающегося лица;

    2). Свидетельство о государственной  регистрации юридического лица;

    3). Учредительные документы юридического  лица, включая все изменения и  дополнения;

    4). Информационное письмо налоговой  инспекции о присвоении ИНН;

    5). Письмо о присвоении государственных  статистических кодов, выданное  Государственным комитетом по  статистике;

    6). Документ, подтверждающий полномочия  руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении на должность,  контракт и т. д.), сведения с  указанием фамилии, имени, отчества, рабочего телефона руководителя  на дату подачи заявления и  места нахождения организации;

    7). Протоколы заседаний учредителей  юридического лица; 

    8). При обращении представителя  юридического лица - надлежаще оформленная  доверенность, подписанная уполномоченным  лицом и скрепленная печатью  юридического лица, содержащая сведения  о сроках полномочия представителя  и пределах его компетенции. 
 
 

    Кроме того, в пакет документов необходимо включить: 

    1). Правоустанавливающий документ  на объект недвижимости, а также  акт приема передачи, если она  не предусмотрена правоустанавливающим  документом;

    2). Справка о балансовой принадлежности  объекта недвижимости, право на которое регистрируется, с указанием стоимости объекта;

    3). Технический паспорт, справка  БТИ;

    4). Кадастровый план земельного  участка;

    5). Государственный акт на право  собственности на землю, пожизненного  наследуемого владения, постоянного  пользования землей;

    6). Постановление администрации об  отводе земельного участка;

    7). Специальные документы (например, постановление об отмене наложения  ареста на имущество).

    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним проводится в  последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельство о государственной регистрации права. Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав. 
 
 
 
 
 

                                             8. Продажа предприятия. 

    Статья 559. Договор продажи предприятия 

    1. По договору продажи предприятия  продавец обязуется передать  в собственность покупателя предприятие  в целом как имущественный  комплекс (статья 132), за исключением  прав и обязанностей, которые  продавец не вправе передавать  другим лицам.

    Исключительные  права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ  или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие  ему на основании  лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором16.

    2. Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания  и другие средства индивидуализации  продавца и его товаров, работ  или услуг, а также принадлежащие  ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

    3. Права продавца, полученные им  на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью,  не подлежат передаче покупателю  предприятия, если иное не установлено  законом или иными правовыми  актами. Передача покупателю в  составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем  невозможно при отсутствии у  него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от  соответствующих обязательств перед  кредиторами. За неисполнение  таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность. 
 
 

    Статья 560. Форма и государственная регистрация  договора продажи   

                                                   предприятия 

    1. Договор продажи предприятия  заключается в письменной форме  путем составления одного документа,  подписанного сторонами (пункт  2 статьи 434), с обязательным приложением  к нему документов, указанных  в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса.

    2. Несоблюдение формы договора  продажи предприятия влечет его  недействительность.

    3. Договор продажи предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации. 
 

    Статья 561. Удостоверение состава продаваемого предприятия 

    1. Состав и стоимость продаваемого  предприятия определяются в договоре  продажи предприятия на основе  полной инвентаризации предприятия,  проводимой в соответствии с  установленными правилами такой  инвентаризации.

    2. До подписания договора продажи  предприятия должны быть составлены  и рассмотрены сторонами: акт  инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора  о составе и стоимости предприятия,  а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав  предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков  их требований.

    Имущество, права и обязанности, указанные  в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не следует из правил статьи 559 настоящего Кодекса и не установлено  соглашением сторон. 
 

                  Статья 562. Права кредиторов при продаже предприятия 

    1. Кредиторы по обязательствам, включенным  в состав продаваемого предприятия,  должны быть до его передачи  покупателю письменно уведомлены  о его продаже одной из сторон  договора продажи предприятия.

    2. Кредитор, который письменно не  сообщил продавцу или покупателю  о своем согласии на перевод  долга, вправе в течение трех  месяцев со дня получения уведомления  о продаже предприятия потребовать  либо прекращения или досрочного  исполнения обязательства и возмещения  продавцом причиненных этим убытков,  либо признания договора продажи  предприятия недействительным полностью  или в соответствующей части.

    3. Кредитор, который не был уведомлен  о продаже предприятия в порядке,  предусмотренном пунктом 1 настоящей  статьи, может предъявить иск  об удовлетворении требований, предусмотренных  пунктом 2 настоящей статьи, в  течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

    4. После передачи предприятия покупателю  продавец и покупатель несут  солидарную ответственность по  включенным в состав переданного  предприятия долгам, которые были  переведены на покупателя без  согласия кредитора.