Федеральное государственное образовательное учреждение

Среднего  профессионального образования

Пермский  Промышленно-Коммерческий Колледж

Специальность 030503 «Правоведение»

Кабинет дисциплин права 
 
 
 
 
 
 

Основные  проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи недвижимости

Курсовая  работа

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила студентка  гр. 2Ю                                                           А.А Зубарева

Проверила:                                                                                           Е.Н. Кротова 
 
 

2009

Оглавление

Введение 3

ГЛАВА 1. Недвижимость как предмет договора купли- продажи 4

   §1. Общее понятие недвижимого имущества 4

ГЛАВА 2. Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения 10

§1. Проблемы, связанные с предметом договора и ценой 10

   §2. Проблемы, связанные с перечнем лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением и другие проблемы, ведущие к недействительности сделки 15

ЗаключениеПРИЛОЖЕНИЕ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

             Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, который применяют в имущественном обороте. Именно поэтому положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И, на мой взгляд, договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди других разновидностей купли-продажи.

      Актуальность  избранной темы объясняется тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет  в нашей стране в связи с  экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. О важности данной темы говорит то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

      Целью данной работы является рассмотрение договора купли-продажи недвижимости, а так же рассмотрение некоторых  проблем возникающих при заключении договора купли-продажи недвижимости.

      Моя работа состоит из двух глав и четырех параграфов. В первой главе: Недвижимость как предмет договора купли - продажи раскрывается общее понятие недвижимого имущества и договора купли- продажи; во второй главе: Проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения, рассматриваются возможные проблемы при составлении и заключении договора купли- продажи жилого помещения и приведены примеры судебных разбирательств.  
 
 

Глава 1. Недвижимость как  предмет договора купли – продажи

§ 1. Общее понятие недвижимого имущества

      Деление имущества на движимое и недвижимое начинается ещё в римском праве  и принято практически всеми  современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного контроля за их осуществлением. Вопрос о включении иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.

      Понятие “недвижимость” дается в ст. 130 ГК РФ, в которой говориться, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.¹

      Понятия “недвижимость” связана с непоследовательностью  отнесения объектов к недвижимым. Вещь может быть отнесена к группе недвижимые при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей.² Также в качестве важных признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость.

      Примером того, что далеко не все перечисленные в ст.130 ГК в качестве недвижимости вещи бесспорно обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи “абсолютно движимые” – продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. К группе недвижимые законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают другие вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный момент?

      Воздушные и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Такой же аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир. Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.

      Перечень  объектов недвижимости не является исчерпывающим, потому что к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.³

      Законодательство  не раскрывает точного содержания понятия  “имущество”, что является существенным применительно к недвижимости. Так, в ГК РФ используются различные по объёму понятия “имущества”: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность⁴; вещи, деньги и ценные бумаги⁵; вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права⁶.

      ИМУЩЕСТВО — понятие, применяемое для обозначения: а) совокупности вещей и материальных ценностей, состоящих, прежде всего в собственности лица (физического или юридического), государства или муниципального образования, либо принадлежащего организации на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В состав имущества входят также деньги и ценные бумаги; б) совокупности вещей и имущественных прав на получение вещей или имущественного удовлетворения от других лиц (актив); в) совокупности вещей, имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют имущественное положение их носителя (актив и пассив).

      Получается, что при использовании понятия “имущество” требуется дополнительное уяснение того, что именно имеется в виду в данном⁷ случае.

§ 2. Понятие договора купли- продажи недвижимости

      По  договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

      Нормы ГК РФ применяются к сделкам с  земельными участками, в том числе  и к продаже земельных участков, только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

      Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

      Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и  цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор - незаключенным.

      Предметом договора продажи недвижимости может  быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: право собственности, право аренды или иное право определяются договором продажи недвижимости.

      Если  договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая заняла недвижимостью и необходима для ее использования.⁸

      Если  земельный участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

      Предметом договора продажи недвижимости может  быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

      Если  в договоре продажи земельного участка  такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

      Передача  недвижимого имущества продавцом  и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.

      Вместе  с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое  несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

      Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной  регистрации в установленном законом порядке.

      Существенным  условием договора продажи недвижимости является условие о цене. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.⁹ Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

      Существенным  условием договора продажи жилых  помещений (жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры), в которых  проживают лица, сохраняющие в  соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

      Договор продажи недвижимости заключается  в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом¹⁰. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.