Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи недвижимости

Глава 2.Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения

      Главными  условиями договора в силу закона являются: предмет¹¹, цена¹² и перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением¹³. В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ, стороны могут в договоре предусмотреть другое существенное условие: обязательство о передаче жилого помещения будет считаться исполненным не после подписания передаточного акта, а после фактического вручения (передачу ключей продавцу, его вселения) либо после передачи денег¹⁴. Это имеет большое значение, т.к. договор считается исполненным с момента исполнения обязательств по передаче.

      §1. Проблемы, связанные с предметом договора и ценой

      Предмет договора, т.е. жилое помещение, должен быть способным к отчуждению –  свободен от запрещения. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в едином государственном реестре прав.¹⁵ Под ограничением (обременением), понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (сервитут, ипотека, арест, аренда и т.д.). Следовательно, любое нарушение собственником ограничений (обременений) в отношении его прав на жилое помещение может повлечь, мягко говоря, нежелательные последствия. Наличие ограничения (обременения) может послужить причиной отказа в регистрации договора купли-продажи жилого помещения на основании п.3 ст.165 ГК РФ.

      Определение Судебной Коллегии ВС РФ от 06.02.2006, дело № 4-В04-108 установил:

      Гришина обратилась в суд с иском к АОЗТ ФК «Русская недвижимость», управлению юстиции Администрации Тюменской области о признании права собственности на квартиру, регистрации договора её купли-продажи, признания торгов на которых квартира была продана Фоменко, недействительными. Она ссылалась на то, что заключила договор купли-продажи трехкомнатной квартиры с АОЗТ ФК «Русская недвижимость» и нотариально его удостоверила. Позже полностью оплатила её стоимость. По условиям договора продавец после уплаты обязан был передать текст договора, но этого не сделал, в связи с чем она не смогла своевременно зарегистрировать сделку. На квартиру был наложен арест судебными исполнителями в связи с долгами АОЗТ, были проведены публичные торги, на которых квартира вопреки воле участников договора продана Фоменко.

      Фоменко обратился с встречным иском к Гришиной и АОЗТ о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и выселении. По его мнению, сделка, совершенная между ответчиками недействительна, т.к. не зарегистрирована в установленном порядке, а он надлежащий собственник квартиры, в которой незаконно проживает Гришина.

      Решением  районного суда, торги признанны недействительными с приведением сторон в первоначальное положение, на БТИ возложена обязанность зарегистрировать за Гришиной право собственности на квартиру.

      Президиум Тюменского областного суда решения  отменил и направил дело на новое рассмотрение.

      Заместитель Председателя ВС РФ в протесте поставил вопрос об отмене постановления президиума с оставлением в силе решения первой инстанции. Судебная коллегия ВС РФ протест удовлетворила, указав следующее: АОЗТ, как собственник имущества было вправе по договору передать право собственности на квартиру другому лицу, а Гришина, полностью исполнившая свои обязательства по договору, вправе требовать регистрации сделки; арест имущества и торги были проведены с нарушением установленных правил и вопреки воле участников договора, нарушают их права и законные интересы. Необоснованно и мнение президиума о том, что незарегистрированная сделка с недвижимостью является ничтожной независимо от признания ее судом таковой, и суд был обязан применить последствия ее недействительности по собственной инициативе. Применительно к спорным отношениям такое толкование норм права неправильное.

определи:

        Регистрация договора не была осуществлена вопреки воле Гришиной, поскольку на момент её обращения в БТИ (уже после нотариального оформления сделки) на имущество уже был наложен арест судебным исполнителем, в связи с чем она была вынуждена обратиться в суд.¹⁶

      В отношении цены, закон устанавливает  незначительное количество требований. Договор купли-продажи жилого помещения должен предусматривать цену.¹⁷ Правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, исходя из стоимости аналогичного имущества, взимаемого при сравнимых обстоятельствах, здесь не применимы. При отсутствии условия о цене договор не заключен. ГК РФ не требует, чтобы цена соответствовала действительной стоимости имущества. Тем не менее, свобода договора, а именно свобода определения цены в договоре, несколько ограничена Налоговым Кодексом РФ.

      Претворяя в жизнь идею Конституционного суда, согласно которой осуществление  экономической деятельности не должно нарушать публичные интересы, федеральный  законодатель при определении цены товаров для целей налогообложения¹⁸ установил следующее: в целях налогообложения принимается цена товара указанная сторонами в договоре. Предполагается, что цена соответствует уровню рыночных цен, пока не доказано обратное. Но, если она отклоняется в сторону повышения или понижения более чем на 20 % от рыночной цены однородных товаров, налоговый орган, используя положения ст.40 в нормативном единстве с п.1 ст.220 НК РФ (имущественные налоговые вычеты) и ст.86.3 НК РФ (проведение налогового контроля за расходами физического лица), вправе вынести решение о начислении налога рассчитанного исходя из рыночной цены товара, т.е. жилого помещения.

      Отсутствие  цены в договоре является основанием для применения последствий недействительности сделки в силу её ничтожности¹⁹. Но что делать, если цена в договоре установлена, но деньги фактически не переданы? Обратиться в суд с требованием о расторжении договора на основании п.2 ст.450 ГК РФ.

      Постановление Президиума ВС РФ от 27.03.02 установил:

          Гончак и Кукушкина заключили договор купли-продажи квартиры, по которому Кукушкина приобрела трехкомнатную квартиру в г. Москве. Договор нотариально удостоверен и зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы. Утверждая, что Кукушкина не заплатила определенную договором сумму, Гончак обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из жилого помещения.

       Решение районного иск удовлетворен. Судебная коллегия ВС РФ протест в порядке надзора заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных постановлений, в связи с неправильным применением судебными инстанциями норм материального права, оставила без удовлетворения. Президиум ВС РФ оставил без удовлетворения аналогичный протест, указав следующее.

      В силу нотариально удостоверенного договора, передача денег за квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день. Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег должно быть выполнено после регистрации договора, который заключен в момент такой регистрации. В самом договоре форма и порядок расчетов не определены. Судебная Коллегия ВС РФ вопреки доводам протеста, обоснованно сослалась на положения о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан на сумму свыше 10 МРОТ, а в случаях предусмотренных законом, - независимо от суммы. Несоблюдение простой письменной формы лишает стороны права, в случае спора, ссылаться на свидетельские показании в подтверждение сделки и её условий, но не лишает их права приводить письменные доказательства.

определил:

       Кукушкина должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи  Гончак денег, но она не сделала этого. Относительно показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств недопустима. Выписка из банковского счета о снятии ответчицей 20 тысяч долларов США накануне исполнения обязательства свидетельствуют лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице.²⁰

Таким образом, для предотвращения указанных выше проблем необходимо:

     1) указывать в договоре реальную рыночную стоимость жилого помещения;

       2) подписывать передаточный акт только после передачи денег;

     3) осуществлять передачу денег в банке через систему сейфового хранения либо путем расчетов платежными поручениями.

      §2. Проблемы, связанные с перечнем лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением и другие проблемы, ведущие к недействительности сделки

      Третьим существенным условием в силу закона для данного договора является перечень лиц, сохраняющих в соответствии право пользования этим жилым помещением после смены собственника, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением²¹. Ими могут быть: члены семьи собственника или совместно проживающие или ведущие общее хозяйство; наниматель по договору коммерческого найма и постоянно с ним проживающие²²; лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа²³; получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением²⁴. Эти лица должны быть зарегистрированными в данном жилом помещении, либо иметь договор с собственником соответствующей формы (письменный или нотариально оформленный).

      В практике большинство споров возникает  по причине игнорирования интересов  несовершеннолетних членов семьи собственника. Причем наличие согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний в силу п.4 ст.292 ГК РФ ещё не гарантирует законность сделки.

      Смена собственника на основании договора купли-продажи, в силу его консенсуальности, состоит из трех стадий:

      1) заключение договора;

      2) его исполнение, включающее в себя фактическую передачу жилого помещения продавцом, уплату стоимости покупателем и подписание ими обоими передаточного акта;

      3) государственная регистрация перехода права собственности.

      Согласно  п.1 ст.434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной  для совершения сделок с недвижимостью, если законом для договоров данного  вида не установлена определенная форма. По общему правилу²⁵ моментом заключения договора считается достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой, в подлежащих случаях, форме. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Во исполнение данного общего положения²⁶, законодатель ввел императивную норму, согласно которой «договор продажи домовладения (его части), квартиры (её части) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»²⁷. Статья 550 ГК РФ гласит, что договор продажи жилого помещения заключается в простой письменной форме путём составления одного документа подписанного сторонами. Таким образом, в соответствии с вышесказанным и исходя из нормативного единства статьи 550 ГК РФ и п.2 статьи 558 ГК РФ, форма (способ существования содержания, неотделимый от него и служащий его выражением²⁸) договора продажи жилого помещения соблюдена, если сторонами в простой письменной форме составлен договор и зарегистрирован в учреждения юстиции. Отсюда следует, форма договора соблюдена, если он заключён. С этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для сторон²⁹. С этого момента, в силу п.1 ст.556 ГК РФ, покупатель вправе требовать исполнение договора, т.е. передачи ему жилого помещения. Причём передача считается состоявшейся после фактического вручения и подписания передаточного акта. При уклонении продавца покупатель вправе обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к исполнению договора и передачи жилого помещения либо с требованием о расторжении договора и возмещении убытков³⁰.

      Исполнение договора продажи жилого помещения не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами.³¹

      Пленум  ВАС РФ объясняет: «…по договору продажи  недвижимости, исполненному сторонами, покупатель не вправе распоряжаться  данным имуществом, т.к. право собственности на это имущество до момента регистрации сохраняется за продавцом; продавец также не вправе им распоряжаться, т.к. оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из рассматриваемого договора, а покупатель - его законный владелец»³². В случае с покупателем, сделка будет считаться совершенной неуправомоченным отчуждателем³³. В случае с продавцом, покупатель вправе требовать признания сделки недействительной³⁴ либо перевода прав и обязанностей покупателя на него, по аналогии с п.3 ст.250 ГК РФ.