Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи недвижимости

      Следовательно, исполнение договора происходит после  его заключения. Но ГК не был бы Гражданским  Кодексом, если бы не содержал исключений и на этот раз. Статьёй 165 ГК РФ установлено:

      - несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации сделки влечет её недействительность; эта сделка ничтожна.

      - если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать её действительной; последующее удостоверение не требуется.

      - если сделка, требующая регистрации совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки; она регистрируется в соответствии с решением суда.

      Несоблюдение простой письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность³⁵. При отсутствии сведений о недвижимости в договоре, условие о нем считается не согласованным, а договор не считается заключенным.³⁶ В соответствии со ст.555 ГК РФ, отсутствие в договоре согласованного сторонами условия о цене влечет признание договора о её продаже незаключенным. По ст.556 ГК РФ передача осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту. Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась в материалах дела нет. Представленные доказательства свидетельствуют лишь о намерении сторон заключить договор.

      Если  же дело заканчивается рассмотрением в субъекте РФ, то здесь все зависит от наличия тех письменных доказательств, которые предусмотрены ст.162 ГК РФ. Как было показано выше, Верховный Суд РФ их необоснованно игнорирует.

      Главным в формировании стабильного, качественного гражданского оборота является соблюдение именно частных интересов личности, нацеленность оборота на конкретного человека, защита индивидуальности. Ввиду несовершенства нашего законодательства, а именно ввиду возможности принятия органами исполнительной власти нормативно-правовых актов, регулирующих значительный круг общественных отношений (Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ), это возможно только при наличии судебного усмотрения.

      Нотариальная форма  необязательна для договора купли-продажи. Её заменила процедура государственной регистрации. Хотя свои преимущества нотариальное удостоверение имеет и сейчас. Учреждение юстиции по регистрации сделок с недвижимостью требует, чтобы заявление о регистрации договора, совершенного в простой письменной форме, подавали обе стороны³⁷. В противном случае будет отказано в регистрации сделки. Если сделка, не требующая этого, оформлена нотариально, то заявление о регистрации вправе подать одна из сторон. Тем не менее, практика свидетельствует, что удостоверение сделки нотариусом ещё не является бесспорным доказательством её действительности, в том числе нахождения сторон в момент её совершения в здравом уме и твердой памяти.

      ГК  РФ устанавливает, что в случае передачи жилого помещения не соответствующего условиям договора о его качестве (стены построены или крыша покрыта не обговоренным материалом и т.д.), покупатель вправе требовать: соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения расходов на устранение недостатков³⁸. При наличии существенных недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или выявляются неоднократно, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег³⁹. Если покупатель не выполняет свою обязанность по оплате, продавец вправе требовать её и уплаты процентов за неправомерное удержание чужих денежных средств⁴⁰ либо расторжения договора, возвращения недвижимости и возмещения покупателем причиненных убытков. Пленум ВАС РФ по этому поводу высказал, что «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества»⁴¹.

      С 31 января 1998 года регистрация перехода права собственности на жилые  помещения осуществляется в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество учреждения юстиции (регистрационной палате). Дата регистрации  – день внесения записи в реестр. Исходя из нормативного единства п.1 ст.551 и п.2 ст.223 ГК РФ, с этого момента право собственности перешло от продавца к покупателю. Цель введения реестра – возможность в любой момент дать точное юридическое положение всякой недвижимости, обеспечить прозрачность правам на него, доступ к информации об этих правах. Система регистрации – гарантия конституционного права граждан на защиту государством их прав и свобод, предусмотренная п. «в» ст.71 Конституции РФ.

      Стороны договора купли-продажи жилого помещения три раза сталкиваются с необходимостью регистрации, и каждое регистрационное действие влечет определенные юридические последствия. Одно – установление права собственности продавца, второе – заключение договора, третье – переход права собственности. В связи с этим необоснованно мнение, согласно которому «при продаже жилого помещения, переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется и нормы ст.551 ГК РФ по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут»⁴².

      Определение Верховного суда Российской Федерации от 17 января 2006 года, дело № 5-В05-106 установил:

      Истец обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетнего гражданина к ответчику о признании недействительным договора купли-продажи квартиры. Заявление обосновано тем, что жилое помещение было продано ответчику с нарушением прав несовершеннолетнего. В связи с этим истец просил суд признать сделку недействительной. Решением районного суда, договор купли-продажи квартиры признан недействительным. Квартира возвращена ответчику.

      Удовлетворяя  заявление истца, суд исходил из того, что при заключении договора купли-продажи квартиры были нарушены права несовершеннолетнего, чем существенно были ухудшены его жилищные условия. При продаже квартиры ответчик представила документы, не соответствующие действительности. Совершая сделку, она нарушила интересы ребенка.

      Судебная  коллегия и президиум Московского  городского суда признали вывод суда правильным. Однако с выводами судебных инстанций согласиться нельзя.

      Как видно из материалов дела, квартира принадлежала на праве совместной собственности ответчику и ее несовершеннолетнему сыну. Она являлась законным представителем сына и могла выступать в защиту его прав и интересов с любыми физическими лицами и юридическими лицами без специальных полномочий⁴³.

определила:

      отменить  решение районного суда, определение  Судебной коллегии по гражданским делам  Московского городского суда, определение  районного суда, постановление президиума Московского городского суда и направить  дело на новое рассмотрение в тот же районный суд.⁴⁴ 
 
 
 
 
 

Заключение

      В заключении  хотелось бы отметить некоторые важные моменты, связанные с договором купли-продажи недвижимости в общем.

      По  договору купли-продажи недвижимости продавец должен передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель должен принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

      Главными  условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

      Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем  – могут быть любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

        Договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную регистрацию перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю, а не договор продажи нежилых помещений.

      Договор купли-продажи недвижимости считается  заключенным с момента его  подписания, а не с момента регистрации  перехода права собственности. До государственной  регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

      Для осуществления государственной  регистрации стороны должны представить  в соответствующий государственный  орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

      Срок  государственной регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения, что позволяет  значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

      Передача  проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

      Переход в результате исполнения договора купли-продажи  недвижимости, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Библиографический список

Нормативно  – правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации: Официальный текст (с изменениями от 9 января 1996 г., 10 февраля 1996 г. и 9 июня 2001 г.)/ Оформление ООО « Ладья-Бук».
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ// СПС Консультант-плюс
3. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 г., № 146-ФЗ// СПС Консультант-плюс
4. ФЗ РФ « О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. № 2300-1// СПС Консультант-плюс
5. ФЗ РФ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ//  СПС Консультант-плюс
6. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав» // Вестник ВАС РФ. М., 1998. №10

Судебная  практика:

1. Определение Верховного суда Российской Федерации от 17.01.06 //СПС Консультант-плюс
2. Постановление Президиума ВС РФ от 27.03.06 // www.supcourt.ru
3. Определение Судебной Коллегии ВС РФ от 06.02.06// www.supcourt.ru

Литература:

4. Э. М. Муридьян Образцы гражданско-правовых документов// Юристъ
5. Большой юридический словарь. 3-е изд. доп. и перераб./ Под ред.проф А. Я. Сухарева// Инфра-М 2007 [ Электронный источник]
6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения.- М.// Издательство «Статус» 2006 г.
7. Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение, изменение, расторжение – М// «Проспект», 2005 г.
8. Б.Д. Завидов Договорное право России.// ИПК « Лига Разум» 2006 г.
9. Гражданское право. Том 2 Учебник. Издание второе, переработанное и дополненное/ Под ред. А.П Сергеева, Ю.К Толстого- М.: “ ПБОЮЛ Л.В Рожников» 2000 г.
10. Гражданское право: Учебник/ Под ред. С.П. Гришаева. – М.: Юристъ,2000 г.
11. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: для вузов/ М.: ЗАО «Юстицинформ», 2008 г.
12. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества.// ООО "Новая правовая культура", 2007 г.-[Электронный источник]
13. Морозова Ж.А. Договор купли-продажи и поставки: учет и налоги , 2-е изд., перераб. и доп.- М.:// ООО "Статус-Кво 97", 2006.
14. Большая энциклопедия Кирилла и Мефодия 2006 г.// [3 CD-ROM][Электронный источник]
15. Гомола А.И. Гражданское право: учебник для студ.сред.проф.учеб.заведения/ А.И. Гомола.- 6-е изд., испр.и доп. – М.: Издательский центр «Академия», 2008
16. С.И Ожегов. Словарь русского языка- М.,//1990г - [ Электронный источник]
17. Суханов Е.А. Гражданское право. Т.II. Полутом I.// М. 2005.- [Электронный источник]